世邦魏理仕邵律：商業(yè)地產(chǎn)周期性反復(fù)更具市場化
來源:新華網(wǎng)房產(chǎn)調(diào)查 作者:新華網(wǎng)房產(chǎn)調(diào)查 時間:2014-09-15
核心提示：談及商業(yè)地產(chǎn)的資本運作，邵律坦言，商業(yè)地產(chǎn)確實是一個資本密集型的風(fēng)險投資，但核心的風(fēng)險并非資金本身，而在于運營及管理的過程，“倘若操作不當(dāng)，稍有不慎就會陷入資本運作的怪圈之中。”
這位曾留學(xué)英國的“海歸”，擁有英國皇家特許測量師學(xué)會會員、亞太房地產(chǎn)協(xié)會旗下房地產(chǎn)金融與投資證書特聘中國區(qū)講師等諸多頭銜；具有超過8年的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗；曾領(lǐng)導(dǎo)完成多項優(yōu)質(zhì)項目的并購及退出，交易規(guī)模超過了100億人民幣。
談及
商業(yè)地產(chǎn)的資本運作，邵律坦言，商業(yè)地產(chǎn)確實是一個資本密集型的風(fēng)險投資，但核心的風(fēng)險并非資金本身，而在于運營及管理的過程，“倘若操作不當(dāng)，稍有不慎就會陷入資本運作的怪圈之中。”
商業(yè)地產(chǎn)不可能“一招鮮吃遍天”
這是邵律董事經(jīng)過多年實際操作所總結(jié)的經(jīng)驗之談，他告訴記者：“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營不像商品住宅，可模塊化復(fù)制、可高周轉(zhuǎn)運作，對資本的要求也就相對較低。”
的確，對于住宅開發(fā)商而言，一旦具有了成熟的產(chǎn)品線或產(chǎn)品體系，只需要稍加改良，并與屬地特征、區(qū)域定位等因素相契合，就能夠?qū)崿F(xiàn)快速的落地復(fù)制，“這已然形成了流程化。”
“當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)也有流程，且一環(huán)扣一環(huán)，之間的緊密性高于住宅數(shù)倍，其中的任一一個環(huán)節(jié)出了問題，都有可能導(dǎo)致全盤皆輸。”邵律表示。
他以一個商場為例，準(zhǔn)確的選址一定是依托于一個優(yōu)質(zhì)的策劃、定位方案，也造就了日后火紅的人氣，繼而推動良性的運營管理，并借此獲取更為充沛、且更為優(yōu)惠的銀行資本支持。
相反的，倘若策劃定位偏差，后續(xù)的選址、招商、運營管理等等都會出現(xiàn)無法預(yù)估的問題，導(dǎo)致資金支持的匱乏，最終“爛尾”的下場便可想而知。
“這正是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險所在。”邵律告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)雖然是一項典型的資本密集型風(fēng)險投資，但資本本身并非風(fēng)險，而更多的在于資本運作、管理的過程。
“想要降低風(fēng)險，就得另辟蹊徑，尋求差異化發(fā)展，并在不斷的求新、求變的過程中，日漸成熟。”邵律強調(diào)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不可能“一招鮮吃遍天”。
他以南京水游城為案例向記者闡釋觀點，“這個項目本身所處的地段就是絕佳的，坦白說，開發(fā)一個普通的商業(yè)體也應(yīng)該是可以成功的，但運營商嫁接了‘水’這樣一個主題和概念，就使得整體更加豐滿，競爭力更強，也更能體現(xiàn)出自身的特色。”
商業(yè)地產(chǎn)周期性反復(fù)更具市場化
與邵律董事的訪談，更多得著眼于宏觀，所以，有關(guān)于“泡沫”的話題是不能不談及的。“在您看來，目前的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫？您如何看到這種泡沫現(xiàn)象？”記者提出疑問。
邵律認為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫是一定存在的，尤其是在部分供應(yīng)量持續(xù)攀升的二三線城市，“相對于市場可容納、可消化的體量而言，泡沫是一定會積聚形成的。”
但在他看來，短期的市場泡沫有其必然性，本質(zhì)是企業(yè)所尋找到的新的利益增長點。但隨著泡沫的增大，企業(yè)自身也意識到了利潤的縮減、風(fēng)險的增加，最終選擇了退出。
“所以，在一定程度，泡沫可以推動和加速行業(yè)內(nèi)部的洗牌，這不僅僅局限于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其他產(chǎn)業(yè)也會存在這種情況。”邵律這樣認為。
當(dāng)然，這種洗牌也存在周期性的反復(fù)，而邵律根據(jù)自身的經(jīng)驗之談表示，商業(yè)地產(chǎn)的“周期”更貼近市場化。
“這是相對于住宅的周期性反復(fù)特征而言的。”他認為，近六年來，中國商品住宅市場的周期性波動，很大程度上得歸因于政府的行政干預(yù)，即所謂的樓市調(diào)控。
但商業(yè)地產(chǎn)則不同，即便發(fā)布“限售令”，也只能在短期內(nèi)給予控制，長遠的還是得依托整體的經(jīng)濟、金融環(huán)境，并伴隨著宏觀經(jīng)濟的活躍、沉寂、穩(wěn)定而反復(fù)波動。
就南京而言，邵律認為，一些大牌的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商已經(jīng)在逐漸調(diào)整自身的發(fā)展策略，如南京的三胞集團，一方面是通過并購、收購等方式加速擴張，另一方面也在對內(nèi)部的管理、運營體制等進行適時的調(diào)整。
“對于每一個涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或運營的企業(yè)來說，不論是產(chǎn)品打造、業(yè)態(tài)設(shè)置，還是品牌引進，亦或是零售推廣的模式等等，都會隨著周期的變化進入一定的調(diào)整階段，而每一個周期都會有新的事物產(chǎn)生，就現(xiàn)階段而言，電子商務(wù)的大規(guī)模‘侵襲’，便是對于零售行業(yè)而言，最大的、也是最亟待應(yīng)對的挑戰(zhàn)。”邵律如是說。
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