1、適合開發的區域：市級商業中心和次市級商業中心。

 

　　2、規模及其業態組合：規模為8-10萬平方米，業態以“超市+百貨+電器+影院+店中店+餐飲娛樂”為主。

 

　　3、開發及操盤模式：持有和銷售比例——“購物中心+街區模式”，盡量銷售街區，持有購物中心;單體購物中心，銷售約占20%，持有80%;持有區域和可銷售區域——一般持有超市和百貨區域，可銷售店中店或是主題商城區域。

 

　　實操關鍵點一：將購物中心部分控制最小規模

 

　　一個10萬平方米的購物中心，按照照中檔裝修來預計，大約6000元/平方米，整個項目硬件投入將達到6個億。雖然說販物中心規模大，未來競爭力越強，但對于一些剛介入購物中心的開發商而言，無疑將背上沉重包袱。將販物中心部分規模控制在7—8萬平方米，單層面積控制在12000平方米(其中主力店會占用5000平方米，中庭1000平方米，在規劃6000平方米的店中店來維持整體購物中心的租金平衡)，地上4-5層，加上負一層商業面積20000平方米，完全能夠滿足一站式消費，打造項目核心競爭力，同時將其他商業面積轉化成可套現的街區和塔樓。

 

　　實操關鍵點二：增加塔樓的容量和豐富度

 

　　1、增加塔樓容量，提升利潤空間：在地級市，在塔樓溢價空間不高的情況下，需要盡量增加地塊面積，通過大量街區來實現資金回籠。

 

　　2、增加塔樓豐富度，提升單價含金量：打破塔樓只做住宅的單一格局，通過規劃豐富的商業、商務及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，進而形成商務辦公、酒店、居住、商業的復合空間，不但提升了項目價值，同時提升了區域價值。

 

　　實操關鍵點三：控制星級酒店的規模

 

　　購物中心綜合體上要不要建酒店，也是發展商需要取舍的問題，建星級酒店，對購物中心整體檔次和核心競爭力必然是有利的推動，但是一個20000平方米中型規模的星級酒店，預計投資成本要達到1.5億左右。如果不建酒店，整個購物中心檔次會略有降低，但可以為發展商回籠1個多億資金。

 

　　對于有長遠考慮的開發商，可以建星級酒庖，但盡量控制酒店的規模，大約15000平方米即可。但對于首次介入的開發商，建議將酒店規模做到最小，品牌降低，甚至在政策允許的情冴下，盡量不建酒店。

 

　　實操關鍵點四：找到購物中心適合銷售的區域和業態

 

　　雖然購物中心賣后“死火”的很多，但還是有一些購物中心銷售后，仍然然經營很好，如正佳廣場、佛山東方廣場以及福州寶龍城市廣場等，說明購物中心并非一賣就死，透過現象看本質，并不是購物中心不能銷售，而在于銷售特定的區域和特定的業態。

 

　　購物中心適合銷售的區域：購物中心的街區部分;購物中心的地下部分;購物中心本體銷售。

 

　　實操關鍵點五：挖掘購物中心塔樓價值的最大化

 

　　很多地市級開發商往往因為自身缺乏寫字樓、星級酒店、酒店式公寓、商務公寓的操作經驗，又缺少真正能夠駕馭地級市寫字樓、星級酒店、公寓的團隊，而選擇了傳統的“販物中心+住宅”簡單組合，產品單一化，根本無法發揮購物中心的互補共榮集約效應，更不能實現項目的價值最大化。而實際上，只要能夠抓住地級市星級酒店、寫字樓、公寓特征，就完全能夠駕馭，發揮出購物中心的價值。

 

　　地級市星級酒店特征—“掛五星”：是既能吻合政府形象需求，又能夠為開發商節約投資成本的最佳模式。

 

　　地級市寫字樓的特征—“高形象、中檔次、低成本：“高形象”指的是寫字樓造型和外立面，擁有大面積玻璃幕墻，或大理石、玻璃幕墻結合的時尚造型;“中檔次”體現的是地級市寫字樓提供功能配套，并不需要像發達城市那樣全面的服務，比如一般不提供中央空調，而采取分體空調，由各公司自己安裝;“低成本”主要是地級市寫字樓的商戶還不能夠承受高額的租金，因為入駐的基本上都是中小企業，比如廣告公司、培訓機構等，入駐企業的性質要求寫字樓癿的租金和物業管理盡量不走高。

 

　　地級市公寓的特征—“多元化組合，適度適量精準開發”：地級市公寓已經進入了產品細分階段，如湖南邵陽、河南洛陽、安徽阜陽等地級市都出現了單身公寓，江西贛州還出現了酒點式公寓。其中單身公寓最為常見，隨著當地經濟發展，越來越多本地企業、公司崛起，大量白領選擇了在本地工作、安家，單身公寓需求量呈現上漲趨勢，其單個項目開發通常能夠達到30000平方米;而商務公寓、酒店式公寓往往伴隨著星級酒店及寫字樓的出現而出現，作為星級酒店及寫字樓的功能補充，為高頻率出差人士提供短期居住場所及辦公的場所，通常體量控制在10000平方米以內為宜。

 

　　總結

 

　　適度、適量超前開發星級酒店、寫字樓、公寓，不僅使各物業自身價值得到了體現，而且能夠讓產品實現多元化、精品化，通過集約效應，將消費實力最為強勁的城市精英聚集在一起，并將其消費時間盡量保留在了購物中心內，實現了項目的價值最大化。

 

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