周建成：美國產業地產百年發展對中國的啟示（下）
來源:中國房地產網-中國房地產報 作者:中國房地產網-中國房地產報 時間:2014-09-11
核心提示：在一個產業園中，把多種類型和細分類型的產業地產設施齊聚一堂，形成所謂的產業綜合體，有時可能是違背產業地產項目選址規律的粗放行為。
美國產業地產的各種類型及其細分類型都有著各自不同的項目選址標準，存在彼此不同的選址“敏感因素”，因此也就形成了各具特色的項目分布規律。這也告訴我們，在一個產業園中，把多種類型和細分類型的產業地產設施齊聚一堂，形成所謂的產業綜合體，有時可能是違背產業地產項目選址規律的粗放行為。
從美國產業地產百年發展歷程來看，與主干道和機場連接是區域倉儲配送類產業地產項目的一個重要的選址決定性因素，這類項目的主要功能就是儲存和配送貨物，雇員一般是藍領工人，所以這些項目通常緊鄰藍領工人集中地區分布。由于區域倉儲一般是供應鏈中配送到零售店前的最后一個環節，所以它的分布和零售店的分布之間存在一定聯系。
大型倉儲配送完全依靠卡車配送貨物，但有時也用鐵路運送一些工業產品，所以大型倉儲配送類產業地產項目與主干道的連接至關重要，而接近鐵路通常被認為是一個優勢。大型倉儲配送類產業地產項目每平方米的雇員數低，因而對鄰近藍領勞動力集中地區這一點依賴性并不強。這與勞動密集型產業地產項目，譬如輕工業制造類產業地產和研發柔性型產業地產是完全不同的。
重型配送類產業地產項目往往位于公路旁及機場周圍，與藍領工人分布關系密切。輕工業制造類產業地產的功能正在從單純的制造和組裝演進到包括倉儲和配送功能。但是它們的基本功能仍然是生產商品。這表明影響這些項目分布的因素和影響倉儲配送類產業地產項目的因素有所不同。分區規劃是影響其分布的主要因素。如果一個地區被規劃為制造業用地，多處制造類產業地產項目就會相鄰而建。這樣，分區規劃就導致了集聚效應。雇用的勞動力人數通常較多，所以與勞動力來源的鄰近程度就成了影響其分布的重要因素。
重工業制造類產業地產項目分布首先受到分區規劃的限制，與鐵路的連接對于重工業制造類產業地產項目至關重要，這一條對于重工業制造類產業地產項目的重要性比對輕工業制造類產業地產項目要強。機場飛機庫主要的功能是用于維修。正因如此，機場飛機庫被歸入制造類。機場飛機庫位于飛機場內。承租人是航空領域的公司。
研發柔性型產業地產是所有產業地產類型中工業化程度最低的一種，他們一般提供辦公室、實驗室和高技術輕工業制造等，很少涉及卡車運輸的功能。分區規劃對這種項目的限制相對寬松。所以，影響它們分布的是一些其他因素，如外觀，與主要街道的連接和人口統計因素等。這類項目每平方米的雇員數較多，所以分布于藍領集中的區域。
由于研發柔性型產業地產能獲得較高的租金，能夠抵消高地價的影響，所以，95%以上的研發柔性型產業地產項目分布于高收入地區。辦公展覽型產業地產和研發柔性型產業地產都屬于柔性型產業地產。但是后者的外觀類似于寫字樓，而前者的外觀更類似于區域倉儲建筑，所以前者的分布和區域倉儲型建筑的分布一樣。
中國的產業地產發展尚未成熟，各類型及其細分類型的產業地產并未完全達到社會化、市場化和產業化發展階段。因此就出現了多種類型或細分類型的選址標準迥異甚至相互排斥的產業地產共存于一個項目的所謂“產業綜合體”。
雖然打著各類型或細分類型產業地產相互促進、共存共榮、互為供求的協同發展旗號，但實際上往往是彼此沖突、相互牽制，最終淪為“四不像”。這是因為，不同類型或細分類型的產業地產項目選址的“敏感因素”是不同的。
首先，不同的工業建筑類型對交通基礎設施連接有不同的要求。對于倉儲配送類產業地產和貨運站來說，鄰近主干道十分關鍵。鐵路對于發揮倉儲和配送類產業地產可能沒有太大的作用，但制造業生產卻需要頻繁使用鐵路，因而它能影響到制造類產業地產尤其是重工業制造類產業地產的選址。與交通基礎設施的連接對研發柔性型產業地產影響小，它們對交通形式的依賴程度都比較小。
其次，就可用土地資源和地價來看，大范圍可開發用地的稀缺意味著許多低密度產業地產開發必須分散到遠離城市中心的地區進行。除了研發柔性型產業地產以外，所有產業地產開發項目都對價格相當敏感，因為它們的租金比其他商業開發項目低。
最后，與勞動力供應源的鄰近程度是影響產業地產項目分布的又一個因素，尤其是對制造類和柔性型這樣的勞動密集型產業地產而言更是如此。但倉儲配送類產業地產、貨運類產業地產并不那么強調這種關系，因為它們的特征之一就是每平方米面積的雇員數相對較低。
綜上所述，伴隨土地資源的日漸稀缺以及土地供應制度的日漸完善，尊重不同項目選址的客觀標準將是未來中國產業地產發展的方向。
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