購(gòu)物中心品牌調(diào)整季：業(yè)態(tài)比例加減法

核心提示：購(gòu)物中心在商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整過(guò)程中，就像做一道數(shù)學(xué)題，有加法也有減法，會(huì)減少一些業(yè)態(tài)，也會(huì)增加一些業(yè)態(tài)，或者進(jìn)行一些品牌的調(diào)整。如何去開(kāi)發(fā)一些新型的消費(fèi)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，做商業(yè)新形態(tài)的轉(zhuǎn)變是很重要的。

    購(gòu)物中心在商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整過(guò)程中，就像做一道數(shù)學(xué)題，有加法也有減法，會(huì)減少一些業(yè)態(tài)，也會(huì)增加一些業(yè)態(tài)，或者進(jìn)行一些品牌的調(diào)整。如何去開(kāi)發(fā)一些新型的消費(fèi)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，做商業(yè)新形態(tài)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于購(gòu)物中心而言，是很重要的。未來(lái)新型的業(yè)態(tài)組合可能會(huì)更加偏向年輕人，形成一種新的消費(fèi)方式，他們對(duì)新事物的認(rèn)知和接受能力比較強(qiáng)，提升社交功能將會(huì)成為購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展方向。

    關(guān)鍵詞 調(diào)商規(guī)律

    重餐飲

    業(yè)態(tài)比例的加減法 重餐飲輕服裝

    梅永豐認(rèn)為，購(gòu)物中心的調(diào)整周期主要是：一年一小調(diào)，三年一中調(diào)，五年一大調(diào)，主要是根據(jù)合同租期來(lái)調(diào)整。對(duì)于百貨而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的時(shí)間可能會(huì)進(jìn)行一些微調(diào)。而餐飲類的業(yè)態(tài)，租期一般是五年，在大多數(shù)業(yè)態(tài)租期到的時(shí)候，每五年才會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整。因此，對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，幾乎每一種業(yè)態(tài)都有調(diào)整的可能性，這要根據(jù)每個(gè)購(gòu)物中心所處的地段和定位來(lái)看。

   對(duì)此，劉厚秋認(rèn)為，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)調(diào)整，是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程。對(duì)于一些成熟的商業(yè)項(xiàng)目而言，兩年是一個(gè)業(yè)態(tài)調(diào)整的周期。商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的是能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，像餐飲、休閑、娛樂(lè)，還有快消品是現(xiàn)在比較受購(gòu)物中心青睞的。隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整的重視，會(huì)發(fā)現(xiàn)能產(chǎn)生現(xiàn)金流的是以餐飲、咖啡、面包為主的一些業(yè)態(tài)，其所帶來(lái)的人氣、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、拉動(dòng)作用等方面的優(yōu)勢(shì)更適合引進(jìn)購(gòu)物中心。

    近幾年，購(gòu)物中心的同質(zhì)化發(fā)展越發(fā)明顯，業(yè)態(tài)比例的調(diào)整、品牌的更新一直是購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變的方向。昆明作為西南地區(qū)知名的旅游城市，旅游文化可以說(shuō)已經(jīng)和美食捆綁在一起了，美食似乎成為各購(gòu)物中心的“王牌”，也因此將原來(lái)百貨占主導(dǎo)地位的模式變成了美食占領(lǐng)半邊天局面。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)物中心的零售、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)比例經(jīng)歷了從5：3：2到 4：3：3到

1：1:：1三個(gè)階段。從業(yè)態(tài)比例的變化過(guò)程中，可以看出，娛樂(lè)和餐飲的業(yè)態(tài)正在逐步增加，而零售的業(yè)態(tài)正在相應(yīng)下降。這個(gè)比例雖然不能一概而論，但是對(duì)于大多數(shù)城市副中心、近郊的購(gòu)物中心或者社區(qū)型商業(yè)中心而言，餐飲業(yè)態(tài)是最聚客的。每個(gè)城市的中心只有一個(gè)，人氣比較旺，但是各個(gè)區(qū)域的副中心卻可以形成多中心發(fā)展的局面，而每個(gè)區(qū)域都集中有一定量的消費(fèi)人群，更加側(cè)重生活方面的體驗(yàn)消費(fèi)。而服裝受到電商的沖擊比較大，有些購(gòu)物中心減少了部分服裝店面，用來(lái)擴(kuò)大餐飲的比例或進(jìn)行多元化業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。

    從商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整的情況來(lái)看，記者注意到，南亞風(fēng)情·第壹城，對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的調(diào)整非常大，從負(fù)一樓、一樓的餐飲店，到美食廣場(chǎng)小吃街的出現(xiàn)，餐飲業(yè)的聚客能力得到最有力的證明。像南亞這樣的城市副中心，“重餐飲”的現(xiàn)象日趨明顯。

    在梅永豐看來(lái)，對(duì)于市中心、核心地段的購(gòu)物中心而言，零售比例肯定是比較高的。比如西單的大悅城，由于該區(qū)域的人氣比較旺，其零售比例在60%以上，可以帶來(lái)較高的租金收益。對(duì)于非市中心或副中心的購(gòu)物中心而言，餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的比例要大一點(diǎn)，可以吸引更多的人氣。

    重體驗(yàn)

    購(gòu)物中心在應(yīng)變中求發(fā)展 聚人氣收益好是關(guān)鍵

    有人氣才會(huì)有商氣。在招商時(shí)，開(kāi)發(fā)商比較喜歡吸引人氣的品牌商家。一旦把人吸引過(guò)來(lái)了，一些業(yè)態(tài)的消費(fèi)可能會(huì)隨之拉動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，比較聚客的業(yè)態(tài)主要有餐飲、電影、兒童游樂(lè)園、體驗(yàn)館、溜冰場(chǎng)、快時(shí)尚品牌等，而租金比較高的業(yè)態(tài)主要有服裝、珠寶、手表、面包、數(shù)碼店等。

    在多個(gè)購(gòu)物中心實(shí)地走訪調(diào)查時(shí)，記者也注意到，像餐飲、電影、兒童游樂(lè)園等體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)在昆明購(gòu)物中心的聚客作用是比較明顯的。尤其是在周末的時(shí)候，或者大片上映時(shí)，大多購(gòu)物中心的電影院前臺(tái)總是排起了長(zhǎng)隊(duì)。父母也喜歡帶著孩子到兒童游樂(lè)園玩耍，度過(guò)周末的美好時(shí)光。

    事實(shí)上，餐飲的聚客能力是很強(qiáng)的，但是租金卻非常低，過(guò)高的餐飲比例會(huì)讓購(gòu)物中心吃不消。而對(duì)于體驗(yàn)館、溜冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)，也是非常聚客的，但對(duì)物業(yè)的要求非常高，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意花大成本去打造和維護(hù)。而零售業(yè)態(tài)的承租能力比較強(qiáng)，但是缺乏人氣。在聚人氣和租金高之間，必須要有取舍。

    梅永豐認(rèn)為，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的調(diào)整，最重要的是，實(shí)現(xiàn)租金和人氣的平衡。

    體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，受到購(gòu)物中心的青睞，主要是聚人氣。如何協(xié)調(diào)好租金與人氣之間的平衡，達(dá)到最佳的效果，是購(gòu)物中心必須探討的問(wèn)題。

    位于盤龍區(qū)北京路與金碧路交叉口的地鐵101項(xiàng)目，即將打造一個(gè)集美食與體驗(yàn)式購(gòu)物為主的購(gòu)物中心。據(jù)記者了解，該購(gòu)物中心預(yù)計(jì)2015年元旦正式營(yíng)業(yè)，將是一座具有時(shí)尚美食、特色小吃街、主題餐廳、體驗(yàn)式購(gòu)物以及東南亞第二大天主教堂的新型購(gòu)物中心。

    據(jù)云南王國(guó)投資有限公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理陳穎丹介紹，項(xiàng)目因其優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，占據(jù)多條規(guī)劃內(nèi)的城市地鐵線及城市航站樓的優(yōu)勢(shì)，客源大多是游客及年輕群體，項(xiàng)目具有兩大業(yè)態(tài)特點(diǎn)：首先是美食帶動(dòng)整體業(yè)態(tài)，該項(xiàng)目在餐飲的選擇上更著重個(gè)性，欲引進(jìn)星巴克、麥當(dāng)勞、德克士等知名品牌，尋找北京、廣州、香港等知名餐飲企業(yè)來(lái)滇發(fā)展，更會(huì)選擇云南本土美食，豐富其美食種類；其次，地鐵101弱化了百貨在購(gòu)物中心的地位，重點(diǎn)打美食牌、體驗(yàn)牌，地下三層都將建設(shè)成“淘寶體驗(yàn)式購(gòu)物小廣場(chǎng)”，實(shí)行自主管理，使商業(yè)能夠伴隨互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物一同發(fā)展。

    為應(yīng)對(duì)電商對(duì)零售份額的搶占，購(gòu)物中心逐漸向以突出體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)模式演變。從目前的體驗(yàn)業(yè)態(tài)來(lái)看，最為明顯的是電子產(chǎn)品、服裝、化妝品等，未來(lái)百貨業(yè)態(tài)亦可能加入。顧客可以在了解商品后再通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買商品，更加保證商品的質(zhì)量。因此，體驗(yàn)式購(gòu)物模式中，既聚人氣，租金又高的業(yè)態(tài)將成為購(gòu)物中心脫穎而出吸引人氣的關(guān)鍵。

    關(guān)鍵詞 預(yù)判

    品牌調(diào)整

    業(yè)態(tài)升級(jí) 購(gòu)物中心迎來(lái)新的發(fā)展空間

    多元化、個(gè)性化的消費(fèi)需求，以及電商的沖擊、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，迫使購(gòu)物中心突破傳統(tǒng)的購(gòu)物功能，越來(lái)越注重體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的打造。如今，業(yè)態(tài)的調(diào)整，對(duì)于購(gòu)物中心而言，意味著注入新的活力，同時(shí)也迎來(lái)的新的發(fā)展機(jī)會(huì)，未來(lái)將會(huì)形成一種全新的格局。

    梅永豐認(rèn)為，未來(lái)的購(gòu)物中心將會(huì)變成生活方式的中心，是一個(gè)交流的平臺(tái)。業(yè)態(tài)的調(diào)整，可以優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)，進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)，成為一個(gè)社交的平臺(tái)。創(chuàng)新業(yè)態(tài)也是一種趨勢(shì)，購(gòu)物中心可以從軟件和硬件上進(jìn)行改善。從軟件上來(lái)看，譬如情景購(gòu)物，從環(huán)境上來(lái)進(jìn)行來(lái)給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的體驗(yàn)。北京的芳草地購(gòu)物中心把藝術(shù)和體驗(yàn)充分結(jié)合起來(lái)，給人們帶來(lái)舒適的環(huán)境，更加優(yōu)化社交、體驗(yàn)的功能。但是情景式購(gòu)物環(huán)境的打造，在前期的投入很大，回報(bào)也很慢，大多開(kāi)發(fā)商都不會(huì)輕易嘗試。從硬件上來(lái)看，未來(lái)的購(gòu)物中心在智能化方面的功能得到體現(xiàn)，將會(huì)實(shí)現(xiàn)WiFi全覆蓋，智能點(diǎn)菜、訂餐，在家里就可以實(shí)現(xiàn)，而不必到商場(chǎng)排隊(duì)，節(jié)約時(shí)間成本。

    在餐飲、電影、兒童游樂(lè)園等多種體驗(yàn)式業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)下，購(gòu)物中心社交功能的屬性越來(lái)越凸顯，人們也更加注重體驗(yàn)。在體驗(yàn)式業(yè)態(tài)中，消費(fèi)者停留的時(shí)間比較長(zhǎng)，朋友、親人、同事之間的感情在餐飲、休閑等業(yè)態(tài)的體驗(yàn)中得到良好的交流，購(gòu)物中心平臺(tái)功能將更大程度地體現(xiàn)出來(lái)。

    劉厚秋認(rèn)為，如何去開(kāi)發(fā)一些新型的消費(fèi)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，做商業(yè)新形態(tài)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于購(gòu)物中心而言，是很重要的。未來(lái)新型的業(yè)態(tài)組合可能會(huì)更加偏向年輕人，形成一種新的消費(fèi)方式，他們對(duì)新事物的認(rèn)知和接受能力比較強(qiáng)，提升社交功能將會(huì)成為購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展方向。

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