核心提示：對于中國企業來講，有三種符合國內實際情況的開發模式原型可供考慮，即“老少配”的隔代親情社區模式、完全持有的會員制醫養綜合體模式、關鍵設施驅動的養生目的地模式。
目前，國內養老項目開發主要是借鑒美國和日本模式。美國養老模式的特點是大規模開發，市場化運作，專業化程度高，市場細分清晰，是國內開發企業傾向于學習的模式，從很多項目都叫“太陽城”、“鳳凰城”就能夠看出來。
但是，美國養老地產經過長期發展，已進入穩定發展階段，形成完整的融資、建設、運營的市場化專業體系。反觀國內，養老市場剛剛起步，各個環節的專業力量還不夠，開發企業獨力承擔，風險高、壓力大。
另外，中美文化存在巨大的差異性，最典型的就是中國老人不能接受遠離家人，完全在一個老人社區中的養老方式。所以，目前中國直接學美國模式會有問題，不過美國的專業化市場分工模式肯定是大勢所趨，已經有企業在嘗試“險資出資并持有+開發企業代建+專業養老運營服務商代營”的模式，類似于美國模式。
對于中國企業來講，有三種符合國內實際情況的開發模式原型可供考慮。
“老少配”的隔代親情社區模式
這種開發模式打造的是一種適老化的生活社區，適合在城市外圍區域開發（直接受城市公共交通輻射），開發規模約500～600畝較為適宜。開發企業需要自持少量養老物業用于經營，依靠其他物業的銷售來盈利。整個社區是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區。
這種模式的優點是多方面的，例如，“少量持有（少于30%）+大量銷售（大于70%）”可以讓企業有條件持續開發；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個社區中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互干擾，整個社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍，非常符合中國人的“家文化”傳統，市場接受度很高。
本模式的整體盈利思路是“銷售物業+持有經營+服務輸出”。前期銷售實現快速回現，保證現金流，為后續開發補血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價值，確定社區屬性，為長期發展創造價值；中后期實現服務輸出，包括管理、標準、品牌、客戶資源。
完全持有的會員制醫養綜合體模式
這種開發模式打造的是一種專業化的養老機構，需要依托城市的醫療資源，適合在城市區域內開發。此種模式必然是全部持有物業，不能銷售產權，項目的占地規模不能太大，針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業護理服務。
這種開發模式有兩個開發要點。第一個要點是采用“會員制模式”盈利，這是受到不可銷售產權的限制條件所決定的。雖然“會員制”有種種優點，但是經過市場驗證和深入了解，我們發現并不是隨便一個項目都可以采用“會員制”模式，因為其設計前提是“銷售服務”而不是“銷售使用權”，如果開發企業沒有能力提供豐富的養老服務，僅僅提供物業供老人居住，那么市場是很難買單的（目前多個會員制名義的養老項目都遭遇了市場瓶頸）。
在有豐富服務內容的前提之下，運用“會員金字塔”模式，可以解決企業開發過程中的資金流問題。終身類會員的數量最少，但是會費金額最高；押金類會員可分為使用物業和不使用物業兩種；消費類會員可以形成一個很大的會員服務網絡和會員需求鏈條，其盈利空間很大（市場上已經有成功的類似項目）。
各類會員的費用結構設計和金額確定實際上是一個非常具體和有創造性的工作，需要結合企業的財務情況和項目當地的市場條件進行詳細的多方案財務測算。
第二個要點是“醫養結合”。物業提供一定的“醫療”功能，引入康復醫院、中醫院等機構，這類醫療機構既可以提供老人需要的康復和養生服務，又可以使用醫保，降低老人的支付門檻，這是項目的核心吸引力。同時，物業中的老年公寓、護理院等提供了專業化的養老服務，支撐了會員制模式。“醫養綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫療功能，樓上為養老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫療功能，其余為養老功能。
關鍵設施驅動的養生目的地模式
此類模式打造的是一種“旅游+養生+養老”的主題社區，是“強養生弱養老”的功能定位。此類項目的區位一般比較遠，距離主城區的車程在半小時到1個半小時不等，自然資源較優良，地塊規模較大，但是配套條件非常不足。
這種模式針對的主要客戶并不單單是老人，還有更多具備高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養生目的地”是因為開發企業必須持有一定規模的養生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力，以克服距離問題。此模式依靠物業銷售、會員服務銷售和持有設施的經營來盈利。
主題社區的打造主要從四大方面入手，包括環境體系、項目體系、服務體系和居住體系；功能平臺要圍繞保障身體健康、資產健康、精神健康、日常生活和生活空間這五大需求來構建。
養老地產的三種開發模式總結的僅僅是一種開發原型，項目操作中會有具體的情況和更加復雜的條件，并不是簡單照搬某一種原型就能直接解決問題的，實際的項目可能需要幾種模式的組合，或者項目在不同發展階段運用不同模式。
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