產業(yè)地產應該做重資產，還是輕資產？
目前，國內較為知名的產業(yè)地產商，幾乎清一色都是重資產模式，無論是蘇州工業(yè)園，華夏幸福這類產業(yè)新城運營者，還是聯(lián)東、天安、張江高科這類產業(yè)物業(yè)制造者，抑或是宇培、易商這類專注于物流地產的企業(yè)，甚至連億達這樣的科技園開發(fā)商都越做越重。
但毫無疑問，產業(yè)地產必須做輕資產模式，這是一個必然的趨勢，就好像蠶蛹一定要化蝶一樣。
為什么呢？原因很簡單，產業(yè)地產企業(yè)不是制造業(yè)，也不是開發(fā)商，而是由地產物業(yè)承載、由金融資本驅動的服務業(yè)者。從這個本質上來說，產業(yè)地產應該賺取的核心收益是增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、產業(yè)投資、其他衍生收益以及產業(yè)地產投資基金等多元地產金融服務過程中的提成收益等。
產業(yè)地產是所有地產模式中最特殊的一個，因為住宅、旅游和養(yǎng)老地產只有最終消費者這一個客戶，商業(yè)地產只有商戶這一個客戶，然而產業(yè)地產卻同時擁有兩個客戶——政府和企業(yè)。產業(yè)地產可以部分外包政府的招商、整理、規(guī)劃等職能，然后可以為客戶建造廠房、辦公樓等物業(yè)產品，并不斷延伸出投資、孵化、物流、金融、培訓、圈層、交流、人才等各類增值服務，以盡可能滿足上述這兩個客戶的需求。
這樣來看，產業(yè)地產的盈利點非常豐富，那為什么目前幾乎所有的產業(yè)地產商都選擇重資產操作呢？原因只有一個，土地升值的速度要高于資金成本，則企業(yè)一定會趨向于選擇多儲備土地，做重資產開發(fā)，這樣才能保證源源不斷的利潤。
重于泰山，還是輕于鴻毛，都不是絕對的，而是企業(yè)面對市場環(huán)境下的理性選擇。
華夏幸福、聯(lián)東、天安、億達都有做好產業(yè)、邁向輕資產的愿景，是自己投資孵化也好，或者多元化的服務也好，總之是圍繞著產業(yè)的成長和發(fā)展來賺錢。但是，中國的金融環(huán)境就是如此，借貸周期和資金成本遠遠不能支持企業(yè)去做長線的產業(yè)投資與服務，而企業(yè)在實現(xiàn)自己“高大上”的愿景之前，首先要保證自己先活下來，并且能夠養(yǎng)活團隊才行。
也就是說，無論是掛羊頭賣狗肉，還是真懷著一顆產業(yè)心的，都在圍繞著重資產打轉，因為現(xiàn)在資產就是資本。就連大名鼎鼎的普洛斯，到了中國也必須要大面積的圈地，沒辦法，中國的土地升值是非常快的，按照以往海外的定制化或者說按需開發(fā)的話，土地早就沒有了。
當然，這種重資產模式不可能持久。長期來看，中長期土地的紅利、資產超額回報在衰竭，純開發(fā)的地產模式的收益率一定是降低的，當這種重資產模式的收益無法覆蓋資金成本時，市場化的產業(yè)地產企業(yè)必然會走向輕資產化。
中國產業(yè)地產商的路徑選擇，一般走的都將是一條“輕——重——輕”的道路。
最初階段的“輕”，其實就是一個借勢和產業(yè)資源積累的過程，要首先找到市場，找到需求，找到資源，找到模式。比如華夏幸福開始幫固安做城市規(guī)劃、土地整理以及招商，吸收北京外溢出來的產業(yè)資源；比如億達、東軟與大連市政府合作，以“官助民辦”的模式做大連軟件園；比如蘇州工業(yè)園借助新加坡的力量進行歐美企業(yè)的招商等。
第二階段的“重”則是必然的，因為實際上市場上沒有現(xiàn)成的物業(yè)和城建商來做承接，加上重資產這一塊在土地快速升值和住宅商業(yè)高周轉的基礎上也的確是賺錢的，能夠很好地彌補產業(yè)方面的投入，所以幾乎所有產業(yè)地產商都會進入重資產階段。
目前國內還沒有產業(yè)地產商進入第三階段的“輕”，因為首先增值服務還不夠賺錢，遠遠不能覆蓋資金成本，其次是規(guī)模沒有做起來，沒有聯(lián)動效應，第三是金融市場不發(fā)達，重資產部分無法套現(xiàn)退出。但我們看到華夏、聯(lián)東、天安、億達等企業(yè)都已經開始著手發(fā)力產業(yè)這一部分，從前期的孵化培養(yǎng)到中后期的投資以及各類增值服務，未來，一旦時機成熟，這部分完全可能獨立分拆出來，形成完全不同的業(yè)務殺手锏。
當然，第三階段的“輕”只是相對的，主要是看企業(yè)以輕為主還是以重為主，只要輕是核心競爭力，是利潤和收入的核心，那么即便有一些輔助性的重資產，一樣可以視其為輕資產模式。
這三個決策緯度又構成了輕資產戰(zhàn)略三個價值空間，首先是現(xiàn)有戰(zhàn)略資源的優(yōu)化空間--通過將企業(yè)現(xiàn)有資源集中配置在優(yōu)勢的產品線、產業(yè)環(huán)節(jié)上鞏固強化企業(yè)效率優(yōu)勢，為輕資產戰(zhàn)略轉型奠定基礎；其次是商業(yè)模式的創(chuàng)新空間，以最恰當的方式吸引資本和資源。
那么重資產部分呢，一方面可以交給專門做資產管理的公司來運營，另一方面也可以將有穩(wěn)定現(xiàn)金流的部分打包給基金或REITs上市。這些其實海外的產業(yè)地產商就是這樣踐行的，比如騰飛、普洛斯、嘉民等，或者做定制化，或者把物業(yè)賣給私募基金，自己只當操盤運營者。
另外，還有另一種另類的輕資產模式，比如國內的動力聯(lián)行正在探索的，是以投行的模式，小股操盤，智力入股，軟實力輸出，盤活大量孵化器資產，以規(guī)模化效應整合園區(qū)資源，包括和很多實體產業(yè)商合作，將產業(yè)資本、金融資本與土地資本“三資”巧妙融合，同樣可以走出一條快速發(fā)展的道路。類似在探索的還有博濟科技園、匯隆園區(qū)管理公司等。
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