銅鑼灣陳智：購物中心面積越大越有利于定位差異化
來源:南方都市報 作者:南方都市報 時間:2014-06-23
核心提示：這次對話，陳智帶來多年來對商業地產開發的反思———商業項目面積很重要，不要走入商業地產項目面積越小越好做的誤區；招商難不能依賴“品牌”，而是要從業態空間創新上想辦法。
提及陳智，在商業地產界無人不曉，他是銅鑼灣集團董事長，是將“shopping mall”商業理念及業態引入中國的第一人，他還是中國商業聯合會會長、大中華購物中心聯盟主席，在業界有著很高的號召力，當下很多商業項目的操刀者都出自他的“家門”，因為他的得意門生遍及全國。最近兩三年，他又為自己的人生注入了一檔新的內涵———“詩香中華”，擔任香港詩詞學會會長及大中華購物中心聯盟詩社社長，在工作之余，他還帶領著2000多人進行古詩詞創作。這次對話，陳智帶來多年來對商業地產開發的反思———商業項目面積很重要，不要走入商業地產項目面積越小越好做的誤區；招商難不能依賴“品牌”，而是要從業態空間創新上想辦法。
1面積越大越有利于定位的差異化
南方都市報：今天我們所在的K K M AL開業三年多以來，它與萬象城之間的關系有沒有變化？
陳智：應該說這兩家并不像外界所想象的是敵對關系。在這個商圈，容納兩個這樣的商業項目，我認為是完全沒有問題的。只是K K M A LL因為體量不夠大，所以在定位上很難與萬象城明顯拉開。萬象城已有高品位的國際范，K K M A LL要做出完全的差異化并不容易。最重要的是針對自己的特點做出特色。做一個商業項目，要講綜合性，正如K K M A LL，它的樓上有京基100的100多層的寫字樓，里面有各種機構和從業者，緊鄰大劇院和荔枝公園，這是它的特點，也是優勢，可以充分利用的。
南都：你覺得在這幾年中，KK M ALL做了哪些調整是積極的？
陳智：零售品牌比原來的好，在餐飲娛樂方面也有所加強，在自營餐飲方面運營得很好，什么時候去都人滿為患，能喝早茶，也能喝下午茶。這也與樓上寫字樓公司不斷進駐有關，在這里聚集了很多國際公司，尤其是金融行業，他們的消費力很高。隨著樓上出租率越來越高，這個場還會更好。
南都：那你覺得像這一類樓上有寫字樓，又處于中心地段的商業，它的特色還能怎么發揮？
陳智：在面積限定的情況下，只能走創新的路線。不過，商業項目的面積真的很重要，在面積大的情況下，它的品牌數量、休閑娛樂數量和豐富度就會增大，這毫無疑問。空間對商業項目開發來說極為重要。其次是經營力，運營團隊對品牌的掌控、對市場定位的準確性。但不管怎么折騰，面積沒有達到的情況下，就算找神仙來幫忙，還是會有局限性。別走入“面積越小就會越好填滿”的誤區。
南都：你的意思是，商業項目的面積是越大越好嗎？
陳智：總的來講，規模大的情況下，它的優勢會發揮得更多一些。京基百納公司第一任總經理就是我派過來的，籌辦過程我了解一些。最初設計京基100購物中心是6 .8萬平方米，后來專家包括我在內向陳華董事長提建議后，面積逐步設法往上加，加到8萬多、9萬多平方米，現在再整合了大廈和瑞吉酒店的一些面積，以及最后和地鐵連接加起來面積已超過10萬平方米。如果真的是6.8萬平方米的話，是很難做好的，有可能出現餐館面積不夠、娛樂空間不夠、影院面積不夠……總之，什么都會很緊促。但目前來看，如果它的體量再大一些，就更好做了。
2商業豐富度對城市生活很關鍵
南都：從羅湖國際商業中心這個大范圍來看，以后這個區域還有水貝、黃貝嶺等城市更新項目，供應多個大體量商業項目，會不會一下子又供應過剩了？
陳智：我覺得羅湖區商業還沒有達到大家對該片區的商業需求的期望值。水貝、黃貝嶺，包括筍崗倉庫一帶沒有成氣候的商業項目，作為城市的發展來看，也是一件很無奈的事情。羅湖現在借萬象城、K K M A LL已打下基礎來打造國際商業中心，是順勢而為。商業項目的開發還是一定要回到人的需求層面上去考量。城市生活中，人們非常繁忙，它所需要的商業，就是能夠在一個地方，把所有消費的事情都搞定的商業綜合體。
南都：你是說與都市生活方式相適應？
陳智：對，很多人周末兩天，實際只能休息一天或半天，又要陪家人，又要添置家用，又要見朋友，還要購物……大體量商業就可以實現人們的多種消費目的，而小體量的商業只能回到基本面，而沒有更多空間供你去定位、策劃，豐富度不夠，這樣就很被動了。但豐富度對于當下城市生活來講，是很關鍵也是很必要的。
南都：那又回到招商難的老問題，你怎么看？
陳智：這就需要用多種業態空間來刺激、挖掘。例如多注入一些新鮮的文化元素。
3好商業要緊密結合當地居民生活
南都：我注意到你提及的是業態空間，而不是“品牌”？
陳智：是的。品牌往往是有限的，但我們可以多關注業態空間的差異化和創新。例如，我們學習國外的經驗，很多時候都是在學習業態創新。十六七年前，我國的業態是單一、傳統的，最主流的是百貨大樓，接著再到超級市場的引進(全國第一個超市是深圳的蛇口百佳超市)，之后才有了連鎖概念的出現、百貨時尚化的出現、M A LL的出現……
南都：現在國外有哪些新的業態可以學習？
陳智：在我看來，國外商業最領先的還是體現在業態上。比如說，我們美式購物中心、平價倉儲店、會員店，就是從國外學來的，國外有很多購物俱樂部、折扣店，還有大賣場，代表公司有沃爾瑪等，還有專業店，代表公司有百思買等。
南都：最近很流行與文化藝術相結合來做商業。
陳智：其實有很多好的國外項目是難以復制的，他們與當地居民生活結合比較緊密，本土化明顯。所以我們不要糾結商業的業態要如何學，萬變不離其宗，都是要建立在滿足民眾需求基礎上來展開。另外，這些年我們獨創的東西少之又少。
4國粹文化有機會融入商業項目
南都：你平時也很愛詩詞，對于中國文化，研究頗多，有沒想過把傳統文化融入商業空間里面來？
陳智：我認為這種可能性是有的，但一定要有比較好的載體。最終在文化和商業的結合上能不能做出點事情來？我一直都在思考。銅鑼灣廣場也愿意當吃螃蟹者。
南都：對于目前越來越成為主力的80后、90后的消費者，古詩詞等傳統文化是否受到他們的青睞？
陳智：他們是非常活躍優秀的一代。在我們詩社，有許多80后優秀詩人。對于這一代人，如果我們有好的傳播手段、教育方式，對其價值觀做正確引導，加以好的包裝、融合形式，我相信他們也是很樂意接受的。我希望在商業項目中營造這種環境，我認為將商業地產延伸到文化地產，這種可能性是很大的。
問題接龍
上一期嘉賓高力國際商鋪服務董事林丹問陳智：
Q：與一線城市相比，現在二、三線城市做商業項目，招商情況如何，難度大嗎，可往哪些方向努力？
A：二、三線城市商業項目招商是否困難，還是看項目定位、硬件設計是否合理，一個中小型商業項目千萬不能輸在規劃硬傷上。招商內容及品牌上要接地氣，不能盲目追求高大上。
本文來自南方都市報，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！
