在城市更新與產業升級的雙重浪潮下，老舊工業園區的轉型已不僅是空間功能的重塑，更關乎如何以產業集聚為引擎，激活區域經濟新動能。目前，“產業難以形成集聚效應”仍是許多園區面臨的共性難題，很多園區因為企業分布零散、產業鏈條割裂、生態協同不足，導致資源利用效率低、創新活力受限，難以釋放規模效應。
在深圳福田，卻有一座園區脫穎而出，成為行業矚目的焦點——深圳新一代產業園。該園區由原福田燃機電廠改建而成，經歷三次“改名換姓”搖身一變成為如今轄區打造千億級產業集群的核心引擎和主戰場。目前正以高達95%的入駐率、鏈路完整的5G全產業生態及強大的平臺創新協同能力，成為深圳智能終端、軟件與信息技術、半導體與集成電路產業集群的重要代表，逐漸打破了傳統工業園向產業園轉型的一大困局，不僅在物理空間上完成了舊改煥新的蛻變，更在產業生態層面，實現了從“空間載體”向“產業生態”的深度躍升，為區域產業集聚發展提供了極具借鑒價值的實踐樣本，實現了從“工業舊址”向“創新高地”的華麗轉身。
深圳新一代產業園的成功實踐，蘊含著深刻的內在邏輯與發展規律，它不僅為城市更新背景下的園區轉型提供了可復制、可推廣、可實踐的經驗模式，更為我們深入理解產業集聚的本質與機制、探索園區高質量發展的路徑提供了重要啟示與思考。接下來，本文將深入剖析深圳新一代產業園 95%入駐率背后的三大核心破局密碼，揭秘其成功背后的深層次邏輯與關鍵要素。
區位條件“佳”：深圳中軸線，快速融入灣區一小時生活圈
區位條件是產業園區發展的基礎，它直接影響著園區對資源、人才、資本等要素的吸引力。一個區位條件優越的園區，往往能夠借助周邊豐富的產業、交通、政策等資源，實現自身快速崛起與發展。
深圳新一代產業園位于深圳市福田區梅林街道，梅林作為深圳較早發展的區域之一，工業基礎扎實雄厚、居住配套完善、生態環境優美，而該園區地處深圳中軸線及福田CBD北部核心區，且被塘朗山、梅林山、銀湖山三座青山環抱，地理位置優越舒適，周邊配套大型商場及5A級公園，為園區企業及職工營造了一個天然的宜居宜業良好氛圍。同時，相對于福田中心區、南山科技園等熱門區域，梅林寫字樓和住宅的租金均比較低，這種天然的“低成本洼地”也是吸引中小型科創企業與初創團隊入駐的重要因素之一。
從交通情況來看，深圳新一代產業園周邊路網系統四通八達，交通極為便利，以四條地鐵線路及三條周邊環繞高速形成貫穿式立體化公共交通網。從園區出發，15分鐘內可達福田口岸、深圳北站、福田高鐵站三大主交通樞紐站點，30分鐘可達寶安機場、廣州南，1小時聯動大灣區核心城市群，極大地縮短了城市間的時空距離，加強了區域間的經濟聯系與合作，為園區企業拓展業務版圖、開展區域合作提供了有力支撐。
從政策環境來看，目前深圳新一代產業園所在區域內的營商環境也在不斷提升，為園區企業持續輸入全方位、多層次的支持與保障動能，助力企業快速成長。2023年福田區“1＋9＋N”產業發展專項基金政策進一步完善，形成了“1個實施意見、9個通用政策、17個行業措施、487個項目”的產業政策體系，覆蓋產業資金、空間、人才和住房等全要素支持，為企業發展提供了堅實的后盾；梅林街道層面，2023年2月成立商會，現有會員單位近百名，為企業提供了一個更好的交流合作平臺，有助于企業獲取更多資源和信息，拓展發展空間，促進互利共贏與協同發展。
具體到項目自身，深圳新一代產業園始終致力于深化企業服務效能，以“精準化政策咨詢、高效化信息推送、專業化申報支持”等系列創新舉措為企業發展注入強勁動力。截至2024年底，園區累計協助企業成功獲得各類政策性資助總額近2億元。
表：深圳新一代產業園政策賦能體系
產業定位“準”：錨定新質生產力培育，打造5G全產業鏈生態
在數字經濟時代，5G作為萬物互聯、數據流通的關鍵信息基礎設施，憑借其泛在連接能力，有力推動著人工智能、大數據等各類數字技術的融合創新，已然成為發展新質生產力不可或缺的重要環節。
近年來，國家及地方政府對5G產業的支持力度越來越大。2024年11月25日，工信部等十二部門印發《5G規?；瘧谩皳P帆”行動升級方案》，明確提出到2027年，構建形成“能力普適、應用普及、賦能普惠”的發展格局，全面實現5G規模化應用；而深圳被譽為“5G第一城”，早在5G發展初期，深圳就積極布局，大力推進5G網絡建設，實現了5G網絡的高質量覆蓋，在深圳“20+8”產業集群中，與5G產業直接或間接相關的產業集群超10個。
深圳新一代產業園在產業定位上緊密貼合國家戰略性新興產業賽道與未來技術變革方向，打造深圳首個以“5G”為主題的高端創新產業園，被深圳工信局授予“智能終端產業集群重點園區”（全區首個）、“深圳市軟件名園”（全市首批、全區首個），并入選國家工信部發布的《2024年度中小企業特色產業集群名單》。
截至2024年，園區入駐企業91家，企業全面涵蓋了5G產業鏈的各個環節，形成以芯片設計、PCB設計及制造加工和集成電路為上游、移動終端為中游和5G+應用為下游的5G應用產業鏈。其中不乏榮耀終端、物美集團、德明利、宏芯宇、金百澤等一批行業重點企業。園區產業布局實現“上下樓即上下游”，真正做到了“整條產業鏈裝進一個園區”，并且匯聚了從初創“天使”企業到行業“龍頭”的全規模企業。園區年度實現營收超1800億元，連年納稅貢獻超50億元。是深圳市單位經濟效益、單位人才密度、單位創新貢獻最高的產業園之一。
運營服務“優”：精準匹配企業需求，全生命周期賦能企業發展
隨著產業園區進入高質量發展階段，傳統的招商模式正面臨著重大轉變，尤其是《公平競爭審查條例》的落地實施，徹底改變了產業園區的競爭格局。在新的發展形勢之下，產業園區如何通過創新服務模式、提升運營能力來增強核心競爭力，成為各大運營商亟待解決的重要課題。
當下，評價產業園區運營服務質量的核心標準已悄然發生轉變，不再僅僅聚焦于基礎服務的供給水平，而是更加注重增值服務與科技創新服務的綜合賦能能力。深圳新一代產業園已經構建起了從基礎服務到企業全周期發展的產業支持體系，通過搭建“合伙人”服務體系、整合國家級產業平臺資源、推進數智化場景創新等核心路徑，形成“全周期護航-生態化賦能-數智化升級”三位一體的產業服務新范式。
搭建“合伙人”服務體系，精準護航企業全周期成長。為精準匹配企業全生命周期需求，新一代產業園推出了“合伙人計劃”服務體系：通過“企業合伙人”5+1企業關懷服務，全方位扮演好企業大管家角色，為企業護航降本；通過“產業合伙人”六大產業賦能服務，搭建全方位產業生態服務網絡，為企業產業提質增效。
引進優質平臺資源，賦能企業加速成長。目前，園區內已經成功引入國家5G中高頻器件創新中心、深圳國家金融科技測評中心、深圳天使薈（福田）、深圳市新一代信息技術產業知識產權聯盟等10個國家省市級公共服務平臺，為企業提供技術轉化、資本對接、檢測認證等產業服務。
多元場景融合創新，打造智慧化園區。深圳新一代產業園積極擁抱數字化時代，全力打造智慧化園區，為企業提供更加便捷、高效、舒適的辦公和生活環境。一方面，深圳新一代產業園打造面向園區企業的一站式線上服務平臺，平臺功能涵蓋物業、產業、活動、社群等多個方面，為入駐企業提供數智化的園區辦公和生活環境。
另一方面，深圳新一代產業園還為園區企業開放一系列創新型應用場景，以“需求牽引研發”的模式激活產業創新動能，邀請園區企業深度參與到智慧園區的共創共建項目中。如攜手園企海雷儲能打造光-儲-充三位一體運營模式，優化園區能源管理，解決園區新能源車輛充電需求；攜手園企華潤數科進行智能化場景提升，引入先進的數字化技術和解決方案，提升園區管理水平和服務質量；攜手園企計通智能打造智慧洗手間，提升園區的整體形象和用戶體驗。通過開放系列應用場景，不僅為企業提供了實踐創新的平臺，還促進了園區與企業之間的協同合作，加速了新技術的落地應用，推動了產業生態的升級。
小結
深圳新一代產業園以“燃機電廠舊改煥新”為起點，以“5G全產業鏈生態”為錨點，構建覆蓋企業全生命周期的“合伙人”服務體系生態。其“騰籠換鳥”的舊改模式不僅破解了老工業區轉型難題，更以市場化服務、專業化運營與智慧化創新，探索出了一條可以復制的產業空間升級路徑——既提升土地資源使用價值，又通過生態共生機制推動企業從“物理集聚”向“化學融合”躍遷，為城市產業升級提供了“空間重構-生態再造-價值賦能”的實踐范式。
文章來源：產城觀察網
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