小體量商業(yè)開發(fā)要點(diǎn)及優(yōu)秀案例解析

小體量商業(yè)憑借開發(fā)成本低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、轉(zhuǎn)型速度快等優(yōu)點(diǎn)，成為了當(dāng)下備受歡迎的商業(yè)體。與此同時(shí)，越來越多的小體量商業(yè)出現(xiàn)，競爭激烈。對(duì)于商業(yè)開發(fā)企業(yè)來說，小體量商業(yè)要如何做才能發(fā)揮出大的能量？一直是其困擾的問題。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合案例分析小體量商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及未來的開發(fā)要點(diǎn)。

小體量商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)秀案例

1、新加坡Funan Mall

新加坡的Funan Mall在開業(yè)初期就引發(fā)關(guān)注，成為小體量空間打造的樣板案例。項(xiàng)目位于新加坡核心地段，總商業(yè)體量約3萬㎡，共6層，屬于核心區(qū)小體量購物中心。改造自Funan IT Mall，其曾是新加坡最大的數(shù)碼商城，原專業(yè)市場屬性下曾是小商販聚集的場所，對(duì)新加坡消費(fèi)者來說，它不僅只是購物場所，還承載著時(shí)代印跡和特定人群集體的記憶。重新開業(yè)后，“生命之樹”特色空間爆火出圈，其以昂揚(yáng)向上的生命姿態(tài)，呼應(yīng)消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)于生命最底層積極向上的情緒價(jià)值。

?主題根植于有溫度體驗(yàn)

生命之樹縱向的空間，不僅突出了空間的趣味性，而且創(chuàng)造了零售集群平臺(tái)。共設(shè)有20個(gè)零售吊艙，為企業(yè)家和設(shè)計(jì)師提供舉辦課程和研討會(huì)的空間，同時(shí)樹支以“激情集群”為引力，植入技術(shù)、健身、餐飲、工藝、購物等內(nèi)容，從日常生活切入，以有溫度的內(nèi)容實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者鏈接，同時(shí)也增強(qiáng)了商場的可逛性。

項(xiàng)目的屋頂農(nóng)場，也是同樣的打造原理，規(guī)避了室內(nèi)空間有限的限制，創(chuàng)造18,000㎡的美食花園，植入可食用的蔬菜，滿足客戶對(duì)自然健康的需求，同時(shí)創(chuàng)造嗅覺、觸覺和視覺、味覺的多重體驗(yàn)，讓消費(fèi)者在這里能夠了解蔬菜的生產(chǎn)、收獲方式。

?營造社群生活場景的提案

Funan Mall為騎行愛好者創(chuàng)造了城市首個(gè)可騎車逛購物中心的體驗(yàn)。同時(shí)，為騎行愛好者提供全套終途便利設(shè)施和服務(wù)，包括自行車商店、咖啡館、儲(chǔ)物柜和淋浴。此外還在地下層提供市中心首個(gè)免下車“線上購物、線下提貨”服務(wù)。其順應(yīng)潛意識(shí)，打造稀缺體驗(yàn)，滿足可炫耀的心理，激發(fā)消費(fèi)者分享，進(jìn)行內(nèi)容創(chuàng)造，產(chǎn)生流量裂變。

科技與零售相結(jié)合，在滿足消費(fèi)者的購物需求外，還利用創(chuàng)新科學(xué)技術(shù)及數(shù)字化服務(wù)，用科技賦予項(xiàng)目更高價(jià)值。打造多個(gè)趣味互動(dòng)場景，增強(qiáng)消費(fèi)者的情感聯(lián)接與游逛體驗(yàn)。

2、北京DT51

DT51商場位于北京朝陽區(qū)大屯路商圈，緊鄰?qiáng)W林匹克中心區(qū)，地上地下交通都非常便捷。雖然周邊中高端小區(qū)林立，居民消費(fèi)能力較強(qiáng)，但商業(yè)氛圍一直不夠濃厚，缺乏多元消費(fèi)業(yè)態(tài)和文化藝術(shù)元素。DT51商場便是針對(duì)這種背景而設(shè)立的，面向年輕時(shí)尚家庭，為輻射北京北部126萬中高端社區(qū)居民提供更多元化的消費(fèi)選擇和更高品質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)。

DT51商場以服務(wù)于家庭消費(fèi)為品牌組合方式，有著擁有SKP的買手團(tuán)隊(duì)但價(jià)格卻低于SKP，以及近50%比例的商場自營的特點(diǎn)。它既繼承了SKP的高端、自營得到優(yōu)點(diǎn)，又具備了更廣泛的兼容性和新穎性，共享資源卻又走出差異化路線，用更適合社區(qū)家庭的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，為周邊消費(fèi)者打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/span>

通過提供藝術(shù)美術(shù)館、潮流時(shí)尚品牌、創(chuàng)意生活空間、城市運(yùn)動(dòng)廣場等元素，DT51商場打造了一個(gè)高品質(zhì)多元空間，成為大屯路商圈的商業(yè)文化中心，提升整個(gè)商圈的調(diào)性和活躍度，滿足消費(fèi)者多元化、高品質(zhì)的消費(fèi)需求。

DT51共有地下一層和地上七層，總建筑面積約4萬平方米。它主要由品牌門店和特色集合店（DT SELECT）組成，提供了豐富的選擇和獨(dú)特的購物體驗(yàn)。在商場內(nèi)，眾多輕奢品牌、高化、黃金珠寶等國際知名品牌云集，如ZEGNA、MAX MARA、EMPORIO ARMANI、CANADA GOOSE BOSS、BURBERRY、LONGCHAMP、BA&SH、Stuart Weitzman等。同時(shí)，商場引入了國內(nèi)外年輕潮流的知名品牌，如THOM BROWNE、MONCLER、ACNE STUDIOS、AMI等設(shè)計(jì)師品牌，打造了一個(gè)多元化的消費(fèi)場所，激發(fā)了更高的商業(yè)潛力。

除了商品展示，商場還注重藝術(shù)元素的加入，通過不同的場景打造，增加消費(fèi)者的購物體驗(yàn)。比如在入口處有31只穿著PVC外套的袋鼠排練舞蹈似的集體搖晃，4層的“花花奇遇”區(qū)域中，觀賞者可以通過動(dòng)作與小兔子互動(dòng)。這些藝術(shù)元素不僅提高了商場的視覺吸引力，也為消費(fèi)者提供了別具一格的游逛體驗(yàn)。作為北京SKP的新產(chǎn)品線，DT51商場引領(lǐng)時(shí)尚潮流，將逐步成為北京北部中高端社區(qū)的商業(yè)文化中心。

小體量商業(yè)開發(fā)6大建議

1、更開放的空間。

商業(yè)是“浪費(fèi)”的藝術(shù)。小體量商業(yè)本身體量有限，因此呈現(xiàn)的空間要更加極致、讓人能聚集起來；還有就要盡可能的和人流量大的街道聯(lián)通，以開敞式的規(guī)劃形式來保證人自然而然的流入。

2、學(xué)會(huì)留尺度。

小體量商業(yè)因?yàn)轶w量有限，商鋪的數(shù)量也會(huì)受限；因此在規(guī)劃的過程中我們要留夠尺度，可以給予經(jīng)營者更多的外擺空間，以此來提升吸引力和特色。同時(shí)也有利于商業(yè)造景空間。

3、更細(xì)分的主題定位。

商業(yè)越小規(guī)模，定位就需要更細(xì)分、主題需要更加的聚焦；如龍德廣場就采用大數(shù)據(jù)的分析結(jié)合客群的需求打造川味聚集的“辣街”。

目前從全國來看主題場景打造主要分為兩種：一種是類似北外灘來福士城市集市里弄、主打 “懷舊派、情懷”呈現(xiàn)城市煙火氣，主要是以打造城市獨(dú)特場景，引入具備城市記憶店鋪來提高消費(fèi)的黏性。另外一種是“更討好年輕人” 以文化藝術(shù)為主題，一般操作模式預(yù)留文化藝術(shù)空間、不定期舉辦潮流藝術(shù)展。

4、打造有“記憶點(diǎn)”的建筑。

讓建筑本身成為吸引人的“景點(diǎn)兒”，讓消費(fèi)者有“記憶點(diǎn)”；如蘇州大悅春風(fēng)里的漂浮電影院。

5、控制街區(qū)高度。

因小體量聚客能力差、樓層越高給消費(fèi)者的壓力會(huì)更大；除此之外樓層如果超過地上兩層，就需要考慮人流的導(dǎo)向的問題，可以采取多首層的方式降低高樓層的壓力。

6、忌諱不大不小。

小體量店鋪數(shù)量有限、經(jīng)營品牌數(shù)量有限，因此在商鋪劃分的時(shí)候忌諱不大不小；商鋪要么 “大”、要么“小”；大的靠引入主力店吸引人、形成強(qiáng)勁的核心力；小的形成小店經(jīng)濟(jì)、打造品類的豐富性，不大不小容易造成店鋪數(shù)量不多，內(nèi)容不豐富。

小體量商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、業(yè)態(tài)多元，消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)。

消費(fèi)者的需求逐漸多元化，這也要求當(dāng)下的小體量商業(yè)要不斷地更新業(yè)態(tài)，不僅要引進(jìn)多種品牌、娛樂設(shè)施，滿足消費(fèi)者衣食住行等全方位的要求，更要注重消費(fèi)者的購物體驗(yàn)，通過更新商場設(shè)備、打造顏值經(jīng)濟(jì)、提升商場的便利性等多種方式，讓消費(fèi)者得到愉快的購物體驗(yàn)。

2、特色鮮明，主題多樣。

當(dāng)下，小體量商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏競爭力，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)率高，沒有獨(dú)特的記憶點(diǎn)。因此，為了提升競爭力，不少小體量商業(yè)開始重新調(diào)整發(fā)展方向，設(shè)立商場主題，打造自身特色，形成自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者的關(guān)注度。

3、注重社交，打造社交新場景。

隨著人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)中心已經(jīng)不單單只是購物的場所，更是消費(fèi)者進(jìn)行社交的場域，因此，小體量商業(yè)為了緊密聯(lián)系消費(fèi)者，紛紛開始順應(yīng)潮流，打造了社交新場景，通過開發(fā)具有社交屬性的空間區(qū)域，利用多元業(yè)態(tài)吸引具有相同興趣愛好的人群，推動(dòng)其進(jìn)行內(nèi)部社交，以此來增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)于購物中心的粘性，培養(yǎng)消費(fèi)者的忠誠度。

4、空間設(shè)計(jì)巧妙，新穎奇特。

在同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，如何吸引消費(fèi)者注意成為了商業(yè)體致勝的關(guān)鍵。因此，一些小體量商業(yè)別出心裁，選址巧妙，充分利用室內(nèi)外空間，打造出不一樣的商業(yè)中心。

5、創(chuàng)新體驗(yàn)，打造第三空間。

消費(fèi)者需求的不斷升級(jí)，也給小體量商業(yè)做出了提醒。如何滿足消費(fèi)者更高層次的需求？如何提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感？這同樣也是商業(yè)體轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵。因此，一些小體量商業(yè)通過深度調(diào)研，挖掘分析消費(fèi)者的需求方向，開始打造第三空間，并不斷創(chuàng)新經(jīng)營模式，給消費(fèi)者帶來不一樣的體驗(yàn)感。

6、用數(shù)字化搭建新生活方式型場景。

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展、數(shù)字化時(shí)代的到來，也催動(dòng)了小體量商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。社會(huì)節(jié)奏不斷加快的當(dāng)下，又遭受到了疫情的沖擊，人們的出行受到了限制。此時(shí)，數(shù)字化購物的出現(xiàn)，能夠最大化的滿足消費(fèi)者的日常生活需要，并且能夠保證顧客的安全，幫助顧客節(jié)約時(shí)間，是符合當(dāng)下消費(fèi)者需求的經(jīng)營模式。

結(jié)語：小體量商業(yè)由于面積小、成本低，具有天然的優(yōu)勢(shì)，但是隨著數(shù)量的增多，競爭也愈來愈激烈。因此，為了獲得更好的效益，小體量商業(yè)也紛紛開始轉(zhuǎn)型升級(jí)，在滿足消費(fèi)者基本購物需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，通過打造自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、挖掘自身特色，努力形成難以取代的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“小而美，美而專”的發(fā)展目標(biāo)。

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