如何認識“止跌企穩”？
有人說，相比7月份高層會議，甚至三中全會，政策來了個大掉頭！
表：2023年以來歷次政治局會議關于房地產的表態
從宏觀框架來看，這是在一貫的治國理政模式下，對錨定的發展戰略的短期調整。新的發展戰略下，更加重視安全與風險防范，更加重視高質量發展，更加重視金融穩定和支持實體經濟。
更加重視安全與防風險，意味著不能放水，否則積重難返
更加重視高質量發展，意味著告別地產舊模式
更加重視金融穩定和支持實體經濟，意味著控制資金流向地產
這意味著，要“保持定力”！
所以，呼吁的凱恩斯主義，并未到來！
于是，我們看到：
找不到合適的項目，地方債發行滯后，不硬上、不硬推
房地產救助，始終堅持市場化、法制化、商業可持續
面對地方財政壓力，堅持“三保”，從“過緊日子”到“砸鍋賣鐵”
不再強力要求今年GDP增速“必須達5%”
但是，我們特殊的治國理政模式，就是在“發展中解決問題”，這是由我們“大政府、小社會”的架構所決定的。治大國如烹小鮮，不可能畢其功于一役，而是在曲折中螺旋上升。當經濟運行出現一些新情況和問題時，短期政策就要調整。那么，當下出現了什么形勢呢？
房地產下行出現了自我強化的態勢，即預期悲觀與量價下行的負反饋循環，導致行業全鏈條下行，這超出了管理層預期。
房地產的無序收縮，傳導至居民消費、企業投資、信貸投放，全社會通縮的形勢嚴峻。比如，一線城市消費負增長，這也超出了管理層預期。
經濟層面的困境，延展到了地方治理，比如備受爭議的市政服務漲價，非稅收入逆勢增長。
金融層面，全社會“去杠桿”和資產價格暴跌，金融風險甚囂塵上，部分中小銀行涉房不良率超過20%。
同時，地產的收縮（去杠桿）與金融整頓、人口峰值和老齡化、大宗消費潮式微、城鎮化率放緩以及外部形勢等疊加起來，導致全方位的壓力襲來，這是政策糾偏和主動作為的大背景。
會議表態，“防范化解重點領域風險取得積極進展”，這就是一個重要信號！
防范化解風險，包括地產風險、地方債務等，本質上都是要“去杠桿”，包括風險要漸進釋放，允許一定程度的違約，推進資產重組等等，這些對短期增長和穩定，必然是不利的。
防風險取得積極進展，意味著“防風險”不會那么用力了，政策的天枰開始轉向“保穩定”！
從“供求關系重大變化”到“止跌企穩”，意味著什么？
產能過剩，加上要實現高質量發展，必須要“去地產舊模式”。這是“供求關系重大變化”的信號。但是，如果“去地產舊模式”的過程中，房價下跌過快、過猛，導致的嚴重后果，首當其沖就是“保交房”的巨大壓力。因為，房子賣不掉，前面賣掉的房子和社區配套，根本交不了。
至于金融風險，地方債務等等，這個影響大家都清楚！
國際上的案例太多了！日本、美國等。
比如，時不時就拿“失去的30年來”彰顯嚴重的后果。
所以，直面房價暴跌，這本身就是對形勢的準確判斷！它與“供求關系重大變化”也并不矛盾。
但要注意的是，“去地產舊模式”并不是“去地產”，房地產還是支柱產業。無論哪個國家，地產都是最大內需。
而且，“止跌企穩”不是“止跌反彈”！
無論從供應量（含二手房掛牌）、戶均套數比，還是人口形勢，收入和就業，都難以支撐“止跌反彈”。這一周的時間，A股總市值暴漲了9.6萬億，網上說拿著股市賺的錢，進入售樓處買房，這是絕無可能的。甚至，可以講，直面并不是馬上就可以實現，“止跌企穩”的難度也很大。
過去，要實現“止跌企穩”，是很容易的一件事。都不用去調研，只要在辦公室里開個會，松個限購、降個首付、利率打個七折等等，市場一下子就起來了。現在，政策刺激相當給力了，比如利率相比2021年，不止打七折了，二套首付從之前的40%講到15%了，但仍跌跌不休。
為何？
很顯然，除了房地產供求層面的問題，宏觀基本面已今非昔比：
金融層面，資管新規、風險預期下，資金對樓市的態度今非昔比
人口層面，老齡化、少子化、低結婚率，人口對樓市的支撐今非昔比
收入就業，居民對未來就業和收入的預期，今非昔比
規劃層面，新區開發、軌道交通等都在做減法，規劃支撐今非昔比
預期層面，無論是對房價的預期，還是就業的預期，都今非昔比
……
因此，止跌企穩，有點難度！
如何實現止跌企穩？
用9.26重要會議來講，就是“有效落實存量政策，加力推出增量政策”！
其實，9.24三部委政策和9.26重要部署，提出諸如“控增量、優存量、提質量”，加大“白名單”項目貸款投放，盤活閑置土地，推動新模式等等，都是5.17已部署過的，或者叫存量政策。
當然，也有增量政策，比如降低存量房貸利率、降準、調整限購政策，二套房貸款首付降至15%，再貸款央行出資從60%提至100%，延長“金融16條”，支持銀行收購存量土地等。
估計在后還會有增量政策，比如財政部門還未講話。
但我認為，要實現止跌企穩，最大的看點還在于存量收購！
一是，推進存量收購，才能去化庫存，消化過剩產能，這是止跌企穩的前提。
二是，推進存量收購，才能解決資金鏈問題，供給端不用再割肉，資產價格才能穩定，預期才能好轉。
三是，推進存量收購，被認為是解決保障房來源，實現新市民支撐內需大循環，這被認為是轉型的關鍵。
四是，推進存量收購，去化了庫存，才能啟動增量，地方財力困境才能緩解。
五是，推進存量收購，房企實現了批量銷售，銷售回款有保障，白名單才能從授信順利傳導至貸款投放。
但恰恰，存量收購的難度很大！
5.17部署了3000億再貸款，機構都說太少了。我當時就覺得，并不是少，而是難以落地。如果3000億能迅速花完，央行恨不得馬上再給3000億（這次央行承諾了）。根據媒體報道，3000億只用了不到200億。價格談不攏，堅持資金平衡，這兩個硬性原則下，額度根本用不掉。此次，盡管央行出資從60%提至100%，但仍然解決不了兩個硬性原則對政策落地的阻礙。
除非，能突破兩個硬性原則！
此次會議提出，在將部分地方專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行和商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地。必要時，由央行提供再貸款支持。政策性銀行出手，這是一個新提法，但依然有市場化的硬性規定，這對于收購是一個阻礙。
我認為，需要一個第三方，做個擔保、做個合伙，風險共擔，這是落地的關鍵！
最后，再和大家談談，何時止跌企穩？
我認為，判斷止跌的指標，有這么幾個：
一是，二手房掛牌量和掛牌價。什么時候二手房掛牌量開始減少了，掛牌房源中選擇降價出售的比例在減少，交易周期持續縮短，商品房止跌就有希望了。
數據來源：深圳樂有家
二是，法拍房和工抵房在減少。當下，法拍房和工抵房是阻礙市場“止跌企穩”的罪魁禍首。法拍房和工抵房相比其他房源的售價，低了約30%左右。什么時候法拍房和工抵房減少了，商品房止跌就有希望了。
圖：2024年上半年典型城市法拍房折價率普遍在30%以上
三是，M2和M1的剪刀差持續收窄，意味著全社會的預期開始趨向于樂觀，風險偏好開始上升。
四是，重點城市的領頭羊作用開始顯現，最典型的指標就是深圳、上海、北京的二手住房交易持續保持在5000套以上、1.5萬套以上、2萬套以上。
當然，會議提的“止跌企穩”，應該指的是量的“止跌企穩”。有人說，沒有價穩（甚至上升），哪有量的止跌企穩。其實，現在的價格，盡管比高位下跌30%以上了，但如果計算房價收入比、租金回報率，還是很高。所以，價格不能再上漲了。那么，如何實現量的止跌呢？
答案就是，會議開宗明義地講的那句話，“我國經濟的基本面及市場廣闊、經濟韌性強、潛力大等有利條件并未改變。”其中，房地產的潛力，就在新市民、年輕人、新型城鎮化的巨大潛力里面。
如何實現？大家想想近期的政策，落地為何難，除了市場的問題，很大程度上與機制設計不夠、責任落實不夠、分工契合不夠、政策前瞻性不夠、措施精細化不夠。背后的原因在哪里？
管理上還停留在舊模式，這就是為何，9.26的會議提出，廣大黨員、干部要勇于擔責、敢于創新，在攻堅克難中長本領、出業績。要樹好選人用人風向標，認真落實“三個區分開來”，為擔當者擔當、為干事者撐腰。要支持經濟大省挑大梁，更好發揮帶動和支柱作用。
文章來源：李宇嘉地產筆記
