老街新生，歷史文化街區(qū)改造案例解析

歷史文化街區(qū)作為活態(tài)文化遺產(chǎn)，保存著豐富的原生地方文化，有的更是歷史建筑集中成片，能夠較完整和真實(shí)地體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并具有一定規(guī)模，承載著千百年來的城市歷史文化。然而，在城市更新背景下，如何在現(xiàn)代化城市的發(fā)展進(jìn)程中找到適合的路徑，讓老街也能煥發(fā)新生，成為了開發(fā)商們探索多年的重要課題。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)盤點(diǎn)國內(nèi)優(yōu)秀歷史文化街區(qū)改造案例，希望能為廣大開發(fā)商們帶來一定的啟發(fā)思路。

深圳南頭古城

深圳南頭古城，又名“新安故城”，坐落于深圳南山區(qū)南頭天橋北，這座具有近1700年歷史的古城，不僅是深圳的歷史根源，更是粵港澳大灣區(qū)的文化發(fā)祥地。自2016年開始集中進(jìn)行更新探索，前后經(jīng)歷了兩次大的更新改造計(jì)劃，最終定位于“粵東首府、港澳源頭”，旨在打造具有歷史人文底蘊(yùn)的特色街區(qū)，及商業(yè)、辦公、居住、文化為一體的活力社區(qū)。

南頭古城保護(hù)與利用的實(shí)施模式采用了“政府主導(dǎo)+企業(yè)實(shí)施+村民參與”三方主體聯(lián)合，協(xié)同推進(jìn)“微改造”的模式。

南頭古城改造完成后分為四大功能區(qū)：歷史懷舊區(qū)、藝術(shù)文化體驗(yàn)區(qū)、品質(zhì)生活區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)，并依托空間舉辦多種形式的藝術(shù)文化活動(dòng)，加強(qiáng)粵港澳三地的文化研討交流與創(chuàng)新創(chuàng)意合作，打造灣區(qū)文化地標(biāo)和設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地。

商業(yè)方面，在保留原有的生活居住類氣息的基礎(chǔ)上，持續(xù)引入有品質(zhì)、有調(diào)性、有故事的商戶，吸引文化、創(chuàng)意、藝術(shù)類商戶進(jìn)駐，持續(xù)挖掘港澳背景及廣東本土特色商家；

產(chǎn)業(yè)方面，引進(jìn)設(shè)計(jì)創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)辦公，打造深港文化創(chuàng)意平臺(tái)，吸引具有影響力的創(chuàng)意行業(yè)協(xié)會(huì)，匯聚粵港澳大灣區(qū)文化創(chuàng)意類頭部企業(yè)和人才，培育及推動(dòng)深圳文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)和發(fā)展，營造展示、銷售、創(chuàng)作于一體的產(chǎn)業(yè)模式；

文化方面，通過歷史文化策展與科技藝術(shù)相融合的現(xiàn)代手法打造常設(shè)展廳、展館并持續(xù)開展文化創(chuàng)意及藝術(shù)類展覽、沙龍、講座、市集等活動(dòng)，引領(lǐng)古城新生與品質(zhì)人文的生活方式。

整體來看，南頭古城采用微改造模式，并以空間升級(jí)、業(yè)態(tài)升級(jí)為抓手植入新的內(nèi)容，突破單一的商圈業(yè)態(tài)，帶來新的人群，注入新的活力，打造具有古城特色的歷史文化街區(qū)標(biāo)桿。

?？隍T樓老街

騎樓老街跨越海口市龍華、美蘭兩區(qū)，街區(qū)總長3919米，占地面積121.3公頃，是國內(nèi)現(xiàn)今保留規(guī)模最大、保存基本完好的騎樓建筑群，現(xiàn)存騎樓建筑600余棟。?？隍T樓建筑群始建于19世紀(jì)中葉，隨著海運(yùn)和商貿(mào)的蓬勃發(fā)展，逐步形成了歐亞混雜、兼具南洋文化特征的建筑風(fēng)貌。

2010年，海口市政府啟動(dòng)了騎樓老街保護(hù)綜合整治工程，按照“修舊如舊”的原則，對(duì)建筑立面進(jìn)行修復(fù)保護(hù)，鞏固建筑主體結(jié)構(gòu)，并對(duì)樓體進(jìn)行涂刷復(fù)原。

在建筑被“活化”的同時(shí)，一大批老商號(hào)重現(xiàn)。行走在老街，不經(jīng)意抬頭，便能看著鑲在老街墻面上的“大亞旅社”“泰昌隆”“交通銀行”等老商號(hào)牌匾。除了老商號(hào)外，騎樓老街還不斷融入時(shí)尚潮流新元素，打造精品民宿、茶館等業(yè)態(tài)，面向各年齡段消費(fèi)群體。

此外，最值得一提的是，騎樓老街通過“非遺+旅游”，讓“老手藝”在騎樓老街這個(gè)“新舞臺(tái)”上尋找到了新的突破口。在老街內(nèi)打造海口非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示館，這里匯聚椰雕、黎錦、草編等36個(gè)海南特色非遺項(xiàng)目，讓市民游客一站式了解海南非遺。此外，每逢節(jié)假期，騎樓老街都會(huì)舉行，關(guān)公信俗、海口盅盤舞、海南八音、公仔戲等非遺技藝現(xiàn)場輪番上演，讓市民游客大飽眼福。吸引了越來越多的海南本地手工藝人的入駐，讓海南本土文化元素更加豐富。

騎樓老街濃縮了?？诘氖芯幕?、建筑藝術(shù)文化、南洋文化和海洋文化，逐漸成了?？诮哟朔絹砜偷摹皶?huì)客廳”。

福州煙臺(tái)山漫步街區(qū)商業(yè)

福州萬科煙臺(tái)山漫步街區(qū)位于福建福州，是由萬科南方區(qū)域和印力商業(yè)協(xié)同的城市更新項(xiàng)目，也是福州首個(gè)以藝文為標(biāo)簽的歷史文化街區(qū)。項(xiàng)目整體規(guī)模約6.2萬平方米，一期2021年10月30日開業(yè)，二期2022年9月30日開業(yè)。

項(xiàng)目按照“保留—傳承—?jiǎng)?chuàng)新”的思路來進(jìn)行風(fēng)貌保護(hù)開發(fā)。保留了建筑原貌中的紅墻灰瓦，設(shè)計(jì)上將穿越、摩登、藝術(shù)文化融入街區(qū)的建筑、景觀、美陳設(shè)計(jì)上，平衡了老舊建筑中的文化屬性與功能，中西合璧，新舊共存，整個(gè)街區(qū)是以跨越時(shí)空的舞會(huì)為主題，規(guī)劃九巷雙街，呈現(xiàn)了“一主街、雙環(huán)線、三組團(tuán)、九巷道”的空間布局，沿著街區(qū)游逛，感受歷史與當(dāng)代移光幻影的魅力。

改造后的煙臺(tái)山漫步街區(qū)定位“城市藝文商業(yè)漫步空間”，以“發(fā)現(xiàn)福州、遇見世界”為核心經(jīng)營策略，圍繞“摩登新地標(biāo)”“藝文生態(tài)圈”“生活新高地”“社交會(huì)客廳”四個(gè)主題打造。

此外，項(xiàng)目總體量約60%均為自持運(yùn)營。通過業(yè)態(tài)重構(gòu)和選商原則的方式臻選引入新生活、體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)和品牌，入駐書店、劇場、博物館、獨(dú)立工作坊等藝文共創(chuàng)空間，也引入高端餐飲、潮流集合店、人氣網(wǎng)紅店、創(chuàng)意零售店等多元業(yè)態(tài)，同時(shí)街區(qū)還經(jīng)常不定期舉行露天電影、山上音樂會(huì)、燈光秀、裝置藝術(shù)、品質(zhì)藝術(shù)展等文化活動(dòng)，營造復(fù)合多元的文化體驗(yàn)氛圍。

最后，街區(qū)還通過對(duì)“在地文化”的開發(fā)、繼承和利用，在藝術(shù)精品酒店、設(shè)計(jì)師主題民宿、獨(dú)立書店等文旅型業(yè)態(tài)上，積極做到與自身獨(dú)特自然人文景觀呼應(yīng)，釋放煙臺(tái)山的度假魅力，打造城市微度假目的地。

青島中山路步行街

一條中山路，半部青島史。作為青島老城區(qū)的核心街區(qū)，中山路沉淀了青島城市商業(yè)文化的底蘊(yùn)。黃金時(shí)代的中山路包羅購物、餐飲、娛樂、金融等眾多產(chǎn)業(yè)之萬象，是這座城市繁華、時(shí)尚、潮流的代名詞。上世紀(jì)末，在舊城改造、城市中心東移以及東部的商業(yè)項(xiàng)目迅速崛起的多重因素影響下，中山路商圈表現(xiàn)每況愈下，后歷經(jīng)幾年改造升級(jí)又重新煥發(fā)生機(jī)。

中山路按照“修舊如舊”理念，從城市形象、空間格局、營商環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面進(jìn)行了全面的提檔升級(jí)。通過對(duì)建筑外立面、管線和樓院環(huán)境整治，青島特有的里院建筑煥發(fā)了新的生機(jī)。

同時(shí)，街區(qū)依托獨(dú)有的里院文化，打造大鮑島和上街里品牌，塑造為 “串里+逛院”沉浸式里院生活體驗(yàn)區(qū)，圍繞“老建筑＋新消費(fèi)”“舊里院＋新經(jīng)濟(jì)”“原場景＋新體驗(yàn)”，構(gòu)建老青島、新里院的沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)場景。

在場景方面，中山路利用科技賦能街區(qū)，打造巨幅裸眼3D大屏幕結(jié)合了當(dāng)下青島特色、時(shí)尚元素、前沿科技于一體的視覺體驗(yàn)，讓這里成了新晉網(wǎng)紅打卡地。此外，中山路城市記憶館利用沉浸式影院、百年商街變遷光影巴士等多層次媒介手段，為游覽者帶來全新的歷史文化體驗(yàn)。

在業(yè)態(tài)方面，打造豐富多元的業(yè)態(tài)組合，當(dāng)前業(yè)態(tài)布局有創(chuàng)意零售、文創(chuàng)辦公、精品住宿、休閑娛樂、餐飲美食、文化體驗(yàn)等，涵蓋一系列本地以及國內(nèi)外知名品牌，如，1903青島酒館MIX、XFAT&倉庫售貨、貝果哩呀、荷田水鋪、帝力氏酒窖、嵐曦照相館、世御酒店、青島gala公司等。

最后，街區(qū)通過展覽、演出等沉浸式體驗(yàn)的方式，打造差異化競爭優(yōu)勢。在文旅活動(dòng)組織方面，老城今年已經(jīng)有專場演出35場，高定時(shí)裝秀2場，沉浸式戲劇、脫口秀20余場，策劃街頭演藝、主題巡游500余場。

案例小結(jié)

透過案例，不難發(fā)現(xiàn)，這些改造后的歷史文化商業(yè)街區(qū)巧妙的將歷史、文化和現(xiàn)代商業(yè)相融合，保留古老建筑的獨(dú)特風(fēng)貌，融入現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新理念，為人們創(chuàng)造可以放松心情、悠閑購物、社交互動(dòng)、欣賞風(fēng)景，以及感懷歷史人文變遷等體驗(yàn)多元而新奇的空間場景。

此外，值得一提的是，歷史文化街區(qū)要想成功煥發(fā)新生，需考慮到諸多因素，除了要考慮到更新理念、建筑形象、持續(xù)運(yùn)營、整合資源、“以人為本”的個(gè)性化設(shè)計(jì)等方面，還要考慮項(xiàng)目的所處位置，業(yè)態(tài)內(nèi)容的豐富性以及潮流性，項(xiàng)目承載的城市文化以及其功能的多樣性，商業(yè)模式設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理，甚至是策劃團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)等等，只有考慮全面，老街才有可能煥發(fā)新生。

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