當下的中國商業地產市場，幾乎所有的城市都已經度過了初始發展階段，即所謂的“填補空白階段”，普遍面臨的是商業空間供應過剩的問題，眾多城市都出現了項目過量的現象。這意味著如今任何一個新開發的商業地產項目，在起步之初就必須直面與既有的、規模龐大且品質優良的已開業項目的激烈競爭。
以下是在高度競爭的商圈環境中，針對后進入市場的新項目，常用的六個實現差異化的方法，雖可能看起來沒有那么驚世駭俗，但在效果上被證明務實易用：
更快
商業有一類業態是追求快速轉化的，讓人買了就走，典型的是位于交通樞紐的商業，這類商業適合承載有品牌知名度和輕決策的業態品牌；而另一種業態是追求慢轉化的，比如帶有文化味道的商業，需要人浸淫在氛圍中，形成情感情緒的觸動，才可以創造銷售轉化，典型如設計師品牌、文化藝術品，更適合在有文化氛圍的街區，其若在大眾化的商場，則銷售很難理想。
越大體量的盒子式商業，越是偏向于“慢轉化”的。通過營造寬敞而富有情境感的空間，引導顧客在其中悠閑漫步，加深對商品及品牌的認知，進而促進對高價值商品的購買意愿。這種“大空間”所帶來的溢價效應不僅體現在容納更多品牌的能力上，更在于其所創造的“場域”對于提升客單價和促成高價商品銷售的關鍵作用，這也是為什么品牌在入駐商場時十分看重“氛圍”的根本原因。
東京八重洲巴士總站的地下一層設置的餐飲、便利店等為乘客提供了極為便捷的服務
所以在大體量“慢轉化”的商業項目周邊，構建一套以“快轉化速度”為核心的業態組合，是一個行之有效的選擇。特別是在小規模商業體面對大規模商業項目競爭時，這一策略尤為適用。因為隨著商業體量的增大，往往自然會出現“規模不經濟”的現象，導致整體運營節奏難以快速提升。通過在大型“慢轉化”商業周邊布局“快轉化速度”的業態組合，小規模商業能夠巧妙應對并化解大體量項目帶來的挑戰，實現靈活應變與高效運營。
更慢
從消費類別上，人們的購物行為是比吃飯快的，從消費的單價上，買便宜品是比貴重品更快的，從品牌屬性上，買知名品牌是比陌生品牌更快的，從內容屬性上，淺顯內容是比深度內容決策更快的。在以購買為主的購物中心旁，做一個吃喝為主的項目，在大眾商圈做一個偏高端的項目，在品牌林立的區域，做一個以淘和逛為特征的項目，在一個商業氛圍濃郁的商圈，做出一個文化氛圍濃郁的項目，都是”以慢打快“的典型作法。
應對已開業購物中心的競爭，可以從快慢節奏的角度展開分析。若現有購物中心著重于購物，新項目則可以通過強化休閑體驗、提供停留休憩空間來形成差異，這也是當前購物中心差異化競爭的一種主流方式。無論是大規模還是小體量項目，都可以運用這種“慢”策略取得競爭優勢。典型案例如上海新天地，即是通過營造更為閑適的環境，有效回應了淮海路商圈的競爭；北京王府井大街上的APM也同樣采用了緩慢的業態組合實現差異化經營，更多案例我們都不難想到。
麻布臺Hills堪稱“頂配版的小型城市”
商業街區因為豐富的立面和場所氛圍創造，可以有效提升區域的文化氛圍“濃度”，相較于視覺上被眾多品牌填充、商業氣息濃厚的購物中心，更適合承載那些需要較長時間決策和激發情感共鳴的商品類別，尤其是具有特色和小眾化的商品銷售。這也是為什么當主理人和設計師品牌涌現時，商業街區就成為了比大盒子更有趣有料的領潮者，根本上是街區更容易做出“文化濃度”，做出“以慢打快”的差異化效果。
更遠
更為松弛指的是不過分依賴周邊客源，而是通過“舍近求遠”的策略，將更廣闊的潛在客戶群體納入目標市場。奧特萊斯業態便是一個典型的例證，它不執著于緊鄰社區的消費力量，而是選擇市區邊緣或郊區設立，憑借品牌折扣優勢和整體化的購物體驗，成功吸引了來自全市甚至更遠地區的消費者。
紐約伍德伯里奧特萊斯
同樣，當前日益增多的微度假項目亦沿襲了這一策略的生動實踐。這些項目往往依托獨特的自然資源、深厚的文化底蘊以及創新活動設計，致力于塑造高品質的休閑旅游目的地形象，以吸引那些愿意長途跋涉而來的游客群體，而非僅僅滿足于服務周邊居民的需求。這樣做的好處不僅在于有效避開了與相鄰傳統商業形態間的激烈競爭，更是積極開辟了全新的市場疆域，為自身的持續發展注入了更多可能性與機遇。
更近
是指將精細化運作和深度綁定周邊消費者，作為打造項目核心競爭力的關鍵路徑。這一策略的核心在于精準洞察并滿足社區居民的日常生活需求，通過精心設計與之緊密契合的服務業態組合，構建起一種高頻次、強關聯的互動生態系統，進而有力地提升客戶忠誠度和粘性。
諸多實踐證明了這一理念在社區商業模式中的成功應用。以睿意德集團服務的鴻壽坊等為代表的案例中，都優先考慮將具有濃厚生活氣息的菜市場作為其特色業態之一，以此塑造了一個既接地氣又富有凝聚力的鄰里社交中心。菜市場的本質特性——日常高頻率消費場景，使得它不僅成為周邊居民生活必需品采購的首選之地，而且在每一次買賣交易的過程中悄然播撒出情感的種子，從而建立起牢固的情感紐帶，營造了一種宛如“家門之內”的親切感和歸屬感。
曼谷The Commons除了提供多元生活選擇，還透過有溫度的氛圍營造為市民提供情緒價值
同時，這些成功的社區商業項目并不止步于此，它們持續拓寬服務領域，延伸至便民服務、休閑娛樂設施、教育培訓機構等多個維度，致力于打造一個全面覆蓋社區居民多元化需求的一站式服務平臺。這種全方位、立體化的業態整合布局顯著增強了項目對周邊客群的吸引力以及長期關系維護的能力，最終有力提升了整個商業項目的綜合競爭力，使其在市場上占據更為穩固的地位。
更高
在高度飽和且競爭激烈的商圈市場中，通過提升項目檔次以實現差異化是獲取市場新機會的重要方法。運營團隊需深入理解現有商圈項目的定位層次和市場需求結構，進而針對性地優化服務品質、商品組合以及環境標準，從而構建與周邊競爭對手的獨特市場定位。
SKP-S以其超豪華的品牌陣容和前衛的設計理念吸引著年輕時尚群體和追求潮流的消費者
具體到實例，RET睿意德團隊服務的北京SKP就是這種差異化策略實踐。該項目在開業初期面臨東方廣場等強勁對手的競爭壓力，其以“最具國際感”的定位方向，全力引入更高端、更具旗艦性的奢侈品品牌陣容，使得項目成為了中國北方高端商業新代言，并一路成長為“全球店王”。幾年后，其南側緊鄰的SKP-S則做了進一步的創新嘗試，在SKP的基礎上打造出更加前衛、藝術感十足的購物空間，并且專注于引入設計師品牌和實驗性的奢侈品，與SKP以及其它傳統奢侈品商場形成有效區隔，吸引更為小眾且追求個性化消費體驗的客戶群體，進一步提升了整個商圈的多元化和高端化水準。
更低
新項目在毗鄰競品中選擇略低一檔的市場定位，旨在通過差異化戰略最大限度地吸納共享客流，并實現市場區隔。在此過程中，引進的品牌應具備“優質且價格親民”的核心屬性。比如，在一個以高端品牌為主導的商圈內設立一座更貼近大眾、性價比極高的購物中心，就是這一理念的實際操作范例。這并不意味著商品質量或服務標準的妥協，而是基于對目標消費者多元化需求的深刻洞察，提供既符合主流審美趨勢又具有極高性價比的商品組合及購物體驗。
熊本車站大樓商場內的“世外桃源”
現實案例中不乏此類成功實踐，無論是昔日潮流的引領者Zara與H&M，還是如今依然在市場中占據主流的優衣庫或是新晉熱門的中國品牌，均憑借產品的優質性和價格競爭力，在保持相對較低整體定位的同時，能夠有效地借勢周邊高級商圈所吸引的大規模客流，構建出一種互補型的差異化競爭態勢。以這些品牌為代表的新商業項目，通過細致業態組合策劃，便可以在高端商圈挖掘出新的細分市場區間，為自身爭取到更多的發展機。
結語
投資的本質是認知變現，投資界這個共識放在商地產的機會識別與選擇上亦同樣適用。盡管股票市場上普遍情況是多數投資者未能實現正收益，但這并不意味著股票投資就沒有機會，總有人憑借精準的判斷與把握收獲顯著回報。同樣，在商業地產行業，雖然目前市場普遍存在供應過剩、競爭激烈的狀況，但這也并不代表著沒有機會。尤其是在消費者需求快速變化的背景下，許多市場存在著“有效供給”不足的現象，以及深度細分定位以滿足差異化消費需求的可能性。商業地產運營者可憑借對消費層級的差異、購物時間選擇、距離便利程度以及消費頻次等關鍵因素的精細化分析與策略性重構，找到打破傳統模式、挖掘新興機遇的獨特路徑。
文章來源：RET睿意德
