2024年樓市的10個(gè)預(yù)測

轉(zhuǎn)眼又到了年底，今年的房地產(chǎn)行情可謂是水深火熱，筆者通過對行業(yè)的回顧和思考，綜合談?wù)剬γ髂陿鞘械膸讉€(gè)預(yù)測。不吹不黑，只求拋磚引玉。

預(yù)測一：期房銷售困難，品牌的價(jià)值權(quán)重越來越大

經(jīng)歷了2022年民企的爛尾潮和2023年央國企的交付質(zhì)量困境、以及預(yù)期之下2024年的滯銷樓盤逐漸建成現(xiàn)房，期房語境下的敘事將越發(fā)困難。隨著購房者的信任度下降，所見即所得的現(xiàn)房、二手房擠壓期房，2024年的期房銷售將陷入困境。

期房銷售大概率的兩個(gè)走向，一個(gè)是通過優(yōu)勢品牌來穩(wěn)定信任度，第二個(gè)就是通過和現(xiàn)房的價(jià)差來實(shí)現(xiàn)“倒掛”，通過讓利倒掛價(jià)差來補(bǔ)平交付風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)測二：改善仍是突圍產(chǎn)品，剛需的紅海越發(fā)艱難

2024年的剛需市場將面臨三面夾擊，一是當(dāng)前新房市場的剛需產(chǎn)品存量，各個(gè)城市都可以統(tǒng)計(jì)，庫存普遍很大，二是二手市場的供給，現(xiàn)階段投資拋盤的房源大多數(shù)也是中小戶型，三是各地政府手中儲(chǔ)備的土地中，郊區(qū)剛需性地塊又是大多數(shù)。

茫茫多的剛需產(chǎn)品供給，勢必將剛需產(chǎn)品繼續(xù)摁在地上摩擦。改善雖然也不好做，但還處于供應(yīng)相對穩(wěn)定的情況之下，突圍的概率還大一些。

預(yù)測三：感性購買成為一種非常重要的購買邏輯，女性客戶價(jià)值提升

2024年是一個(gè)邏輯上的低點(diǎn)，如果純粹靠理性的購買邏輯去推理，將會(huì)得到負(fù)面的結(jié)果。

但是房產(chǎn)成交，并不只是依賴預(yù)期未來是否會(huì)漲、是否會(huì)保值的邏輯，還有情緒價(jià)格的存在。

要收獲情緒成交和達(dá)到情緒價(jià)格，就必須找到情緒客戶、并提供情緒價(jià)值。

所以，高端客戶的圈層營銷，以及針對女性的體驗(yàn)式營銷，在2024年可能會(huì)成為亮點(diǎn)，社會(huì)上可能會(huì)出現(xiàn)2012年初上海寶山金地藝境那種具有很強(qiáng)親和力溢價(jià)的產(chǎn)品。

預(yù)測四：購買邏輯從保值增值轉(zhuǎn)向適合居住

以往樓市的購買邏輯，大多數(shù)時(shí)候都是在走“保值升值”這四個(gè)字，買房，首先看會(huì)不會(huì)漲，其次再研究能不能住。

2023年樓市大變盤之際，保值升值已經(jīng)沒什么人信了，或者說信的人都在這兩年上車被埋了。

未來的購買邏輯就逐漸變成了消費(fèi)邏輯，我到底能不能住，能不能住的舒服，然后才會(huì)考慮付費(fèi)。

2024年的樓盤銷售，可能要轉(zhuǎn)向場景式營銷，一天各個(gè)時(shí)刻房屋能給我?guī)硎裁磧r(jià)值，四季各個(gè)時(shí)刻房屋能給我?guī)硎裁磧r(jià)值，不同的家庭成員能享受到什么關(guān)懷，周邊的配套能給我?guī)硎裁大w驗(yàn)。

給客戶造夢，越來越重要了，讓他們感覺漲跌已經(jīng)無所謂了，居住體驗(yàn)是真的美好。

預(yù)測五：學(xué)區(qū)房仍然是重要的支持力量

雖然2023年學(xué)區(qū)房被黑的有點(diǎn)厲害，本身的確也不爭氣，價(jià)格打下來很多，但是從邏輯上來說，對于購房這事，以子女入學(xué)為目的的購房仍然是非常剛性的一種需求，而且是愿意溢價(jià)付費(fèi)和有時(shí)間緊迫性的那種優(yōu)質(zhì)剛性。

學(xué)區(qū)房價(jià)格下降快的背后，其實(shí)還是因?yàn)橛邢鄬Ω哳l的成交，在市場下行的時(shí)候，下一個(gè)成交價(jià)格的基礎(chǔ)是上一個(gè)成交價(jià)格，所以高頻成交在市場下行時(shí)候就表現(xiàn)為價(jià)格跌得快。

但是，他還是有成交的。

進(jìn)入2024年，學(xué)區(qū)房的成交量估計(jì)還是能穩(wěn)在一個(gè)相對合理的基數(shù)上，也算是樓市的重要支持力量了。

再為游戲行業(yè)挨錘感慨下，又有一個(gè)行業(yè)要降薪裁員了，又少了一批有能力的接盤俠，多了一批不得不賣房的杠桿平倉客。

預(yù)測六：買賣租賃成交轉(zhuǎn)淡，中介行業(yè)深度整合

城市提供的就業(yè)機(jī)會(huì)越來越有限，特別是大城市，2023年時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了租金大幅下跌的情況，背景就是越來越少的租客，再加上性價(jià)比更高的公租房來參與這場負(fù)和博弈，導(dǎo)致租賃市場在崩潰的邊緣瑟瑟發(fā)抖。

而二手買賣，大概率還是很清淡，公眾習(xí)慣一旦被馴化，短期內(nèi)改變不了。

前幾年行業(yè)淡季的時(shí)候，很多中介是靠著租賃業(yè)務(wù)在強(qiáng)撐，而當(dāng)租賃業(yè)務(wù)也崩掉的時(shí)候，中介的門店維持難度會(huì)變得非常大，預(yù)計(jì)整合過程會(huì)非常慘烈。

預(yù)測七：小區(qū)的自住率，將成為小區(qū)房價(jià)是否能熬過冬天的關(guān)鍵

2024年的樓市還會(huì)持續(xù)出清投資客，如果政策寬容些，社會(huì)上預(yù)期有分化，這個(gè)過程會(huì)相對溫和，如果政策嚴(yán)格些，社會(huì)上預(yù)期相對一致，這個(gè)過程就會(huì)比較激烈。

所以投資客多的地方，都會(huì)迎來比較大的波動(dòng)。

而自住率，往往是某個(gè)小區(qū)或某個(gè)片區(qū)最后的壓箱底的基石指標(biāo)。高自住率的小區(qū)，房價(jià)的表現(xiàn)會(huì)相對穩(wěn)定一些。

畢竟，社會(huì)上的真正客戶，都是在乎房子能不能住得舒服，高自住率的小區(qū)往往就是自住相對舒適的小區(qū)，就算賣不掉，租賃市場的表現(xiàn)也相對還可以。

預(yù)測八：各類新區(qū)迎來重大挑戰(zhàn)

5年內(nèi)才剛開始打造的新區(qū)大概率做不起來了。

10年內(nèi)才開始發(fā)展的新區(qū)估計(jì)也要碰到天花板了。

因?yàn)樨?cái)政問題，所以規(guī)劃上的那些漂亮路網(wǎng)公建，有概率實(shí)現(xiàn)不了。

而那些已經(jīng)成型的，10年以上的“老新區(qū)”或者干脆是老城區(qū)，因?yàn)槁氉∫惑w化已經(jīng)成型，基建也不需要新增投入，將被發(fā)現(xiàn)成交存在巨大的韌性。

預(yù)測九：被動(dòng)式現(xiàn)房將成為降價(jià)引爆主力

所謂的被動(dòng)式現(xiàn)房，就是指那些從期房開始賣，但因?yàn)闇N導(dǎo)致賣著賣著就變成了現(xiàn)房的那種樓盤。

這批樓盤在2024將迎來抉擇。

因?yàn)轭A(yù)期已經(jīng)兌現(xiàn)了，所見即所得，在被同質(zhì)二手房和更好戶型更好理念新房的擠壓之下，如果不降價(jià)，大概率就要蹲到底了。

但如果降價(jià)少了的話，其實(shí)一點(diǎn)意義都沒有，因?yàn)檫€是賣不動(dòng)，反而引起前期業(yè)主的警覺。

很有可能就是會(huì)有樓盤搞一把大的清倉式降價(jià)，直接跑路。

至于虧本？不重要了，現(xiàn)金流最重要，活下去最重要。

預(yù)測十：低價(jià)保障房或?qū)⒗^續(xù)沖擊市場

各地政府有保障房建設(shè)的考核、也有地方債化債的要求，這就造成了增量保障房的建設(shè)是大概率的，而且由于資金平衡的考慮，一定會(huì)設(shè)定銷售型保障房占絕大比例，而且對于存量資產(chǎn)的盤活，可能也有一部分將改為銷售型保障房對外。

這就導(dǎo)致了剛需市場可能就被低價(jià)保障房給占領(lǐng)了。未來剛需的難度也挺大的。

文章來源：周璐的筆記