臨近年末，中國房地產及樓市似乎對政策面頻頻吹出的暖風并不在意，繼續滯留在低位“游弋”，與此相應，市場信心也尚未形成實質性的復蘇。然而，就在這種持續低迷的態勢中，人們卻驚奇地發現，在若干核心城市的核心地段（所謂“雙核”），仍然存在土拍競爭的現象，一些重點大城市的新房二手房成交仍然保持了一定的活躍度。
這是怎么回事？原來，這就是當前房地產業正在普遍發生的“大分化”趨勢。
房地產和樓市早已失去了那種在所有城市都“普惠”式瘋長的格局，相應地，政策面也不再推進“一刀切”，而是強調“因城施策”甚至“因區施策”、“因片施策”或“因盤施策”。
現在我們就一起來盤點一下，中國房地產正在發生的四個最突出的、最重要的大分化趨勢。
分化1：階段性周期與長期性趨勢的大分化
在多年來的房地產發展中，我們一直關注的一個現象就是它的周期。有人喜歡用多少多少年來講周期的期限，其實這個并沒有那么精準，所謂周期，更多地是講房地產的周期波動，所謂“沒有只漲不跌的樓市”，也沒有“只跌不漲的樓市”，漲漲跌跌，起起伏伏，漲多了就跌，跌多了就漲，這種現象就是周期。
現在的房地產和樓市，是不是又處在了新一輪周期的底部？是不是經過一個時期的低潮后又會重新開啟上漲歷程？用周期論的觀點，未來的上漲是會發生的，然而，即便如此，也再不會出現以往那種全國所有城市都齊刷刷上漲的普漲格局了，只有這次下跌到位的部分超大特大型城市仍然有可能出現新的相對平穩的回升，而更多的低線城市幾乎沒有機會重回上升通道了。甚至可以說，即便在一線城市，也不是所有片區都能出現普漲格局，城市內部也出現明顯的區域分化態勢了。
為什么？因為在階段性周期背后，有一種更加強大的力量在實施戰略“控盤”，它就是“長期性趨勢”。什么趨勢？讓整個房地產和樓市無法繼續全面上升甚至可能會驅使樓市戰略性走低或非漲的趨勢。
例如，全國人口負增長，城市化進入尾聲，人口老齡化，全國城鎮住房總量超過3.5億套，新房空置量6萬套以上，二手房空置量60萬套以上，房地產土地出讓和樓盤開工竣工銷售量持續大幅下滑，三大部門（地方政府、房企、民眾）債務高企，等等。這些難以甚至無法扭轉的形勢已經成為壓制階段性周期變動的基礎因素。
可以說，這些長期性趨勢的因素幾乎是不可抗拒地碾壓或抵消了階段性周期可能帶來的回升態勢。趨勢盡管不可能完全消滅周期，在低潮期過后，房地產和樓市仍然有回溫的若干跡象，局部地帶仍然會有一些熱絡格局，然而，從全國整體看，趨勢必將主導房地產和樓市的基礎走向。這就是說，房地產的階段性周期和房地產的長期性趨勢之間已經呈現明顯的大分化現象。那種以為周期一到，樓市必然重返全面上升通道的想法恐怕要在更堅挺的大趨勢面前甘拜下風了。
分化2：高線城市與低線城市的大分化
這個大分化就看得更明顯。過去二三十年來中國房地產高速發展的背后，是城市化的快速拉升，由1980年大約20%的城市化率急速上升到2022年的67%，幾乎是以每年一個點的增速在加速城市化，以這些年來全國年度平均人口12億計算，每年農轉非的人口就有1200萬，加上城市人口對住房改善的客觀需求，造成了全國各類城市人口都在增長的普遍態勢，表現在房地產和樓市上，就出現了全國城市住房發展的普惠模式，各個城市，無論大小，都在蓋房子，都能賣出去房子，房價都在上漲。
這種普惠式的房地產發展態勢終于在城市化率接近70%這個全球最低標準的時候戛然停止了。人們突然發現，那些中小城市、低線城市原來蓋了那么多根本不需要的房子，那么多空置的房子，那么多完全失去投資價值的房子，供大于求的現象日益嚴重，房價下跌成為定勢，甚至是一種“跌跌不休”的樣子，一種“慢熊”下跌的樣子，有人甚至在喊“房價如蔥”。
與此同時，那些一二線大城市，高線城市，超大特大城市，在未來相當長的時期內，它們憑籍其強大的資源集聚能力和發展潛力，仍然能在全國人口整體下滑、城市化整體飽和的大背景下，繼續從低線城市以及部分鄉村地帶吸納增量人口，加上其內部改善型住房需求總量仍然很大，使得這些城市仍然有房地產和樓市穩健發展甚至適度上升的機會，特別是這些核心城市的核心地段，機會更多。
可見，都是城市，房地產和樓市的表現和機會卻大相徑庭，高線城市與低線城市之間的大分化已經清晰地拉開序幕。
分化3：增量模式與存量模式的大分化
過去二三十年間，是中國房地產增量模式急速拉升的時代，全國數百個城市的新房總量大幅增加，住房開發增量占到全球的40%左右。隨著人口負增長的來臨和城市化日益接近尾聲，城鎮住房新增開發量和上市供應量也日益縮減。2021年，中國新房銷售總量為18億平方米，達到幾十年來的峰值，2022年下滑到13億平方米，2023年預計將繼續下滑到10億平方米左右，未來若干年內，這個量還將繼續下滑。
同時，這二三十年間冒出來的大約10萬家開發商、每年各地土地招拍掛而帶來的數萬億的土地財政、龐大的開發信貸債務規模、巨量的新房購買需求及購房按揭等等伴生現象，都在急速退潮。這表明，中國房地產和樓市的增量發展模式正在快速退出主流通道。
與之相應，房地產的存量市場規模日益壯大。首先有一個數字需要說明一下。今年2月，國家公布了一個非常重要的數據，全國現有的存量房屋建筑約6億棟。注意，是“棟”，不是“套”，若拆分為套，那該有多恐怖的存量?。∫粫r間，網上充斥著一片驚呼聲，認為中國房子超級過剩了。其實，這個數據是全國城鄉現存的全部房屋建筑，其中農村房屋的棟數就占到這6億棟總量的90%以上，城鎮房屋則為4700多萬棟，而且還分為住宅與非住宅兩大類。當我們討論城市住房存量問題的時候，有必要對在這個數據上出現的誤讀做出澄清。
目前中國城鎮住房到底有多少套呢？我看到很多說法，下面列出三個數據，第一個是原重慶市長黃奇帆先生在公開場合談到的，共3.5億套，第二個是經濟學家任澤平團隊的一項研究，認為2020年中國城鎮住房總量為3.63億套，第三個是經濟學家馬光遠博士在視頻節目中提及的，按照每年竣工面積和套數計算，2000年至2021年的房子總共1.19億套，此外，2000年以前的房子2.57億套，加起來總共3.76億套。這三個數據看起來很接近了。
這些房子夠不夠城鎮人口居?。堪凑?4億總人口基數、67%的城市化率計算，中國城鎮人口為9.38億，按城鎮總住房量3.6億套計算，每套平均居住人口2.6人，低于標準的三口之家人數。此外，據住建部公布的數據，2020年我國城鎮人均住房建筑面積達到38.6平方米。這表明，平均看，中國城鎮住房已經足夠。當然，實際住房資源的配置是非常不均衡的，將來解決這個問題的重要途徑，第一是通過征收房地產稅來迫使擁有多套住房的人把房源釋放到樓市里，讓更多的無房者有機會買到房源較多、價格適中的房子，第二就是前面提到的高線城市和低線城市的大分化，高線城市仍然會增加住房，而低線城市可能面臨縮減住房的問題。
從另外一個角度看，據相關分析，目前中國住房總估值在400萬億以上。即便考慮到近年來房價下跌的因素，總估值也不會低于350萬億。上述這些分析表明，中國城鎮巨量的存量住房市場已經成為極為重要的全國基礎性資產形態，正在快速替代日益退出房地產主流業態的增量市場。
這就是說，中國房地產的增量模式和存量模式正在發生大分化，增量模式及其運行態勢大幅縮減，存量模式及其運行態勢大幅增擴，房地產及樓市運行的核心方向將逐步由增量主導過渡到存量主導。未來房地產更多的機會在存量市場中，連國家也把來自房地產的財稅重心由增量型的土地財政向存量型的房地產稅方向過渡。
分化4：商品住房與保障性住房的大分化
中國房地產目前發生的另外一個重要的大分化無疑是商品住房與保障性住房的大分化趨勢了。某種意義上說，這個大分化是最核心的分化，它直接要解決的問題是長期以來一直未能有效解決的廣大普通市民基于政策性扶持而實現“居者有其屋”的重大訴求問題。
中國自1998年實施城鎮住房貨幣化改革以來，政府把住房建設和分配的主要責任放在了市場化領域，由房企負責開發商品住房，市民住房的主要途徑就是到樓市上購買住房。盡管保留了一定數量的政策性住房，但與商品住房比，數量要少得多，質量也偏低，遠遠滿足不了廣大普通市民的實際需要，迫使他們不得不到樓市去購買商品住房，由于商品住房需求增加，加上炒房因素，導致房價不斷上漲，讓廣大普通市民無法正常實現最基本的住房需求。
近年來，國家推出一系列保障性住房建設和分配政策，包括租賃住房在內的保障性住房總開發量在快速超越商品住房開發量，為廣大普通市民提供了越來越廣泛的居住選擇權和可支付得起的、宜居型的居住空間。未來的中國房地產和樓市里，商品住房將日益回歸商品屬性，各項限制性政策將逐步退出，而更多由政策直接扶持的保障性住房將大量進入城鎮住房體系，這種大分化格局將為大量的普通市民、新市民和年輕人創造更加良好的居住機會和條件。
以上基于長期性趨勢急速而深刻發生的四個大分化態勢正在為困局中的中國房地產和樓市實施大“洗禮”及戰略突破，并探尋新的發展模式。我非常期待這種長期性趨勢對中國房地產和樓市帶來的具有重大戰略價值的改變，同時，我也相信，在這個戰略背景下，階段性周期現象仍然能夠在一定時間內的規律性運行條件下，引導中國房地產和樓市走出當下的低潮期，呈現出政策面所期待的理性回溫態勢以及市場面信心的理性恢復態勢。
這樣的情形會出現嗎？讓我們拭目以待。
文章來源：宋丁視點
