2024年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大趨勢(shì)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向之一，一直備受資本的關(guān)注，在過(guò)去的10年里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷過(guò)大干快上的黃金時(shí)代，也面臨著潮水退去的深耕時(shí)代，其底層邏輯已悄然發(fā)生改變，未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又將迎來(lái)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？本文，飆馬策劃從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新變化著手，摸清行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與導(dǎo)向，為開(kāi)發(fā)商發(fā)展提供一定參考和思路。

趨勢(shì)一

以人為本的人產(chǎn)城深度融合成普遍趨勢(shì)

隨著“一帶一路”、“中國(guó)制造2025”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施與加快推進(jìn)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化和調(diào)整，產(chǎn)業(yè)新城在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著日益重要的作用。但大部分產(chǎn)業(yè)新城初期比較注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而城市商業(yè)和居住配套建設(shè)相對(duì)滯后，因此容易出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)居住商業(yè)休閑環(huán)境不佳、就業(yè)人群潮汐現(xiàn)象嚴(yán)重等產(chǎn)城脫節(jié)的問(wèn)題，從而使得企業(yè)對(duì)人才的吸引力受限。而隨著產(chǎn)業(yè)新城的不斷發(fā)展，入駐企業(yè)和就業(yè)人口的總量和結(jié)構(gòu)都不斷升級(jí)，對(duì)產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)生活服務(wù)配套的數(shù)量和層級(jí)也都提出了更高的要求。因此，未來(lái)需要提升產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施的品質(zhì)，并針對(duì)不同生活圈內(nèi)的就業(yè)人群提供差異化的配套設(shè)施，豐富就業(yè)人群的精神文化需求，滿足其不同層次的服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)以人為本的人產(chǎn)城深度融合。這一趨勢(shì)目前已經(jīng)在國(guó)內(nèi)外一些大都市普遍出現(xiàn)。

趨勢(shì)二

從試點(diǎn)到常態(tài)化“變身”，EOD模式為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供發(fā)展新路徑

自黨的十八大以后，我國(guó)生態(tài)文明的重要性被提到了前所未有的高度。而2020年9月16日，生態(tài)環(huán)境部等三家單位頒布《關(guān)于推薦生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式試點(diǎn)項(xiàng)目的通知》指出，EOD模式是以生態(tài)文明思想為引領(lǐng)，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，以生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理為基礎(chǔ)，以特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為支撐，以區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)為載體，采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、組合開(kāi)發(fā)等方式，推動(dòng)公益性較強(qiáng)、收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項(xiàng)目與收益較好的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合，統(tǒng)籌推進(jìn)，一體化實(shí)施，將生態(tài)環(huán)境治理帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值內(nèi)部化，是一種創(chuàng)新性的項(xiàng)目組織實(shí)施方式。時(shí)至今日，兩批國(guó)家級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)入庫(kù)，EOD入庫(kù)申報(bào)已經(jīng)向著常態(tài)化進(jìn)行發(fā)展。展望未來(lái)，隨著EOD模式的逐漸成熟，EOD模式將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)發(fā)展新路徑，生態(tài)園區(qū)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)主流趨勢(shì)。

趨勢(shì)三

“工業(yè)上樓”進(jìn)入普及時(shí)代

2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，其中，在第十條——?jiǎng)澏ā皡^(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。工業(yè)上樓的產(chǎn)品模式已經(jīng)在多地探索了有些年頭了，尤其是在華南地區(qū)，許多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)在應(yīng)用，不過(guò)還不能說(shuō)是種全國(guó)性的主流產(chǎn)品。但是展望2024年，工業(yè)上樓產(chǎn)品有望進(jìn)入全面普及的時(shí)代。去年包括廣州、天津、合肥等多個(gè)城市，都明確提出了“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略目標(biāo)。各地?fù)屪?shí)體經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)，對(duì)生產(chǎn)載體提出了迫切的供應(yīng)要求。而在土地資源極其金貴的發(fā)達(dá)城市當(dāng)中，想要擴(kuò)大廠房供應(yīng)，那么工業(yè)上樓自然成了一個(gè)重要的選擇。不過(guò)工業(yè)上樓也并非是“萬(wàn)金油”，在做這些產(chǎn)品的時(shí)候，必須先考慮清楚哪些產(chǎn)業(yè)能夠上樓、哪些不能夠。如果園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，本身就和上樓的特性不符，但就會(huì)出大問(wèn)題。

趨勢(shì)四

數(shù)字技術(shù)賦能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，園區(qū)迎來(lái)智慧化時(shí)代

數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，各行各業(yè)都免不了要與數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行融合碰撞，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是一樣。早在2021年，國(guó)家發(fā)布了數(shù)字經(jīng)濟(jì)的十四五專項(xiàng)規(guī)劃，上海、浙江、山東等地也紛紛出臺(tái)了關(guān)于推進(jìn)數(shù)字化園區(qū)、智慧園區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)。而針對(duì)數(shù)字技術(shù)如何賦能園區(qū)發(fā)展這個(gè)問(wèn)題，很多企業(yè)都已經(jīng)摸索出了各自的應(yīng)用場(chǎng)景，為未來(lái)園區(qū)的招商與運(yùn)營(yíng)提效提供了不少思路。比如在園區(qū)日常的物業(yè)管理方面，數(shù)字化手段能夠進(jìn)行園區(qū)人流、車流、企業(yè)訴求、服務(wù)進(jìn)度、空間使用狀態(tài)等海量數(shù)據(jù)的自主處理，提升物業(yè)管理的效率、精準(zhǔn)程度和服務(wù)的響應(yīng)速度。展望2024年，隨著競(jìng)爭(zhēng)的深入，我們會(huì)看到數(shù)字化技術(shù)更深入的賦能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，園區(qū)迎來(lái)智慧化時(shí)代。

趨勢(shì)五

民營(yíng)REITS受到認(rèn)可，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資路徑再豐富

REITs已成為當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)各領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)，2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)，重點(diǎn)聚焦存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)。同年，9月，東久新經(jīng)濟(jì)REIT成功發(fā)售，標(biāo)志著政府/地方國(guó)企型園區(qū)公募REITs的先行先試之后，終于迎來(lái)了民營(yíng)REITs的入場(chǎng)。與此同時(shí)，聯(lián)東、金地等大型民企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也已籌備REITs發(fā)行計(jì)劃。展望未來(lái)，伴隨東久REIT的成功發(fā)售，將給予市場(chǎng)民營(yíng)企業(yè)以信心，未來(lái)更多的園區(qū)將釋放到市場(chǎng)中來(lái)，區(qū)域扎根深、具有一定服務(wù)能力、后端招商能力強(qiáng)的企業(yè)更具有擴(kuò)募機(jī)會(huì)。

趨勢(shì)六

主題型園區(qū)將會(huì)逐漸取代綜合性園區(qū)，成為主流

早兩三年的時(shí)候，全國(guó)各地產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)井噴，許多跨界玩家進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)，園區(qū)操盤經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)也缺少研究。因此當(dāng)時(shí)涌現(xiàn)的園區(qū)，大多是綜合性的園區(qū)。但在回歸本質(zhì)的時(shí)代下，各地園區(qū)企業(yè)在這種不成體系的操盤模式中逐漸走出來(lái)了，并看到了主題型園區(qū)的巨大價(jià)值。綜合性園區(qū)無(wú)法形成健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，發(fā)展后勁不足，而且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)重；但主題型園區(qū)能夠做到產(chǎn)業(yè)高度聚集、企業(yè)之間互融互促，可以源源不斷地創(chuàng)造價(jià)值，包括園區(qū)自身的收益和更廣泛意義上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此無(wú)論是各地政府還是園區(qū)企業(yè)，都開(kāi)始重視單一產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)的打造，未來(lái)主題型園區(qū)將會(huì)逐漸取代綜合性園區(qū)，成為主流。

趨勢(shì)七

“運(yùn)營(yíng)為王”時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入深水區(qū)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入到“運(yùn)營(yíng)為王”時(shí)代。近一年來(lái)，幾乎所有的知名園區(qū)企業(yè)和大佬，都在不斷強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)的重要性，也摸索出了許多種不同的模式。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)成為企業(yè)在園區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域重要的收入來(lái)源之一。如中電光谷園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占比達(dá)52%，電子城、市北高新等國(guó)資企業(yè)服務(wù)收入同樣達(dá)30%以上。展望未來(lái)，隨著園區(qū)數(shù)量的不斷增加，園區(qū)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)很快進(jìn)入深水區(qū)。

趨勢(shì)八

園區(qū)發(fā)展向產(chǎn)業(yè)本質(zhì)回歸

隨著產(chǎn)業(yè)園行業(yè)走向成熟，過(guò)去的房地產(chǎn)模式正在逐漸淡出，取而代之的是回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的共識(shí)。無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)主體還是服務(wù)商，都有了更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與服務(wù)意識(shí)。接下來(lái)在管控端，各地發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，一定會(huì)更加看重產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量的考核。面對(duì)各地政府的考核指標(biāo)和日益激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)，接下來(lái)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須更加重視專業(yè)的力量，腳踏實(shí)地去做調(diào)研、做論證、做服務(wù)，園區(qū)要能拿得出實(shí)打?qū)嵉某煽?jī)來(lái)。

趨勢(shì)九

合作再優(yōu)化，國(guó)民共進(jìn)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

近幾年，隨著市場(chǎng)環(huán)境和政策的變化，園區(qū)產(chǎn)品分割銷售比例進(jìn)一步受限，園區(qū)項(xiàng)目投資回報(bào)周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，不少以銷售模式為主的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都在尋求轉(zhuǎn)型。“國(guó)進(jìn)民退”的論調(diào)再次頻出。即國(guó)資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抱團(tuán)共建，比如國(guó)企一般具備資源與建設(shè)能力優(yōu)勢(shì)，而民企則有靈活性與運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)。比如,華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)合作，共同成立潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，布局產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開(kāi)發(fā)；中國(guó)金茂和宏泰發(fā)展達(dá)成合作，目前已達(dá)成私有化宏泰發(fā)展的所有先決條件；南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理合作、共建基金等。展望未來(lái)，隨著市場(chǎng)環(huán)境和政策的變化，國(guó)民企業(yè)之間合作更密切，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)現(xiàn)1+1＞2的局面。

趨勢(shì)十

冷鏈物流等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)

近年來(lái)，隨著政策層面的積極推動(dòng)，冷鏈物流等新興產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，尤其是后疫情時(shí)代，水果、蔬菜、水產(chǎn)品、乳制品、速凍食品以及疫苗、生物制劑、藥品等冷鏈產(chǎn)品市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)，極大促進(jìn)了冷鏈物流市場(chǎng)的發(fā)展，帶動(dòng)冷鏈物流基地建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，且隨著利好政策的密集發(fā)布，冷鏈物流等新興產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)：“春江水暖鴨先知”，新的時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)底層邏輯已悄然發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商若不能洞察未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，看清局勢(shì)，很難跟上時(shí)代的步伐，飆馬策劃深耕地產(chǎn)行業(yè)20+年，歡迎有需求的開(kāi)發(fā)商對(duì)接。

【免責(zé)聲明】本文由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)智囊整理編輯，部分內(nèi)容及圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處，若有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除。