當一線城市的奢侈品市場進入存量時代，商業地產巨頭亟需尋找新的機會。
據時尚商業快訊，太古集團在國內的第四座太古里項目西安太古里于近日正式動工，預計將于2026年底起分階段竣工。
公開信息顯示，西安太古里由合計占地約11.9萬平方米的三宗地塊組成，于去年被太古地產與西安城桓文投聯合以總代價25.75億元競得，二者隨后成立了合作項目運營主體西安騰運置業公司，分別持有該項目70%及30%的權益。
國內第四座太古里項目西安太古里正式動工
作為陜西省外商投資額最大的綜合體項目，西安太古里的項目總投資高達100億元，落成后包括地上和地下的總建筑面積達25.6萬平方米，超過北京、上海及成都太古里項目，是目前為止規劃商業面積最大的太古里。
根據最新公布的規劃圖，西安太古里延續了“太古里”低密度、開放式的建筑設計布局，將包含超過30座單體建筑，可聚集頂級業態商戶近500家，并融入零售商場、文化設施、奢華酒店、服務式公寓和商業公寓等豐富業態。因此，西安太古里的商戶數量及業態，都將達到該系列項目的歷史之最。
太古集團對西安太古里的重視不言而喻，這種重視粗看之下與這座城市的高端零售潛力似乎不符。
有數據顯示，目前西安的購物中心中僅有2%為瞄準奢侈品消費的高端零售項目，包括于2013年開業并連續多年業績闖入全國十強的西安小寨賽格，以及2018年改寫西安零售格局的“店王”西安SKP等，城市高端消費力并不算活躍。
西安太古里的商戶數量及業態，都將達到該系列項目的歷史之最
不過，西安太古里的選址契合了太古集團與城市核心歷史文化產生共振的戰略發展方向。
西安太古里西接歷史上隋唐長安城中軸朱雀大街、東臨西安當今城市中軸長安路，同時鄰近2號線及5號線交匯點，屬于西安市中心核心地段。
更重要的是，項目位于小雁塔歷史文化片區，緊鄰世界文化遺產小雁塔、始建于唐代的皇家寺院薦福寺，以及國家級文博單位西安博物院，是西安市中心僅剩的尚未被完全開發的都市遺珠。
2017年，西安市政府發布了《小雁塔歷史文化片區綜合項目改造通告》，提出將小雁塔片區以“一塔一院”為核心，打造成為集文化、旅游、商業、生態為一體的“老西安名片”和“西安會客廳”。考慮到項目對資金以及運營能力的極高要求，太古集團最終在競爭中脫穎而出。
西安太古里位于小雁塔歷史文化片區
在太古集團董事、太古地產全球行政總裁彭國邦看來，西安小雁塔片區的歷史氣質，與太古集團利用在地文化打造商業重地的理念極為相配，在政府的政策傾斜以及集團的集中發力下，西安太古里有望成為其最好的項目。
據悉，為使西安太古里能與歷史地標交融對話，該項目設計將以盛唐時期的傳統建筑風格為主，結合南北兩區建筑的不同高度，從整體輪廓上塑造以小雁塔、薦福寺為視覺中心的格局。
與此同時，由于地塊位于唐長安城108坊之一的“安仁坊”內，區域內傳統的街區肌理將被保留，包括第七橫街、第八橫街、一字橫街等考古發掘出的主要歷史街道已經被納入設計規劃中，以更好地保護及展示該區域的歷史格局和文物遺跡。
西安太古里從整體輪廓上塑造以小雁塔、薦福寺為視覺中心的格局
非傳統奢侈品重鎮、獨特濃厚的城市氣質，以及與古建筑共生的商業格局，種種關鍵詞很難不讓人聯想到太古里另一標桿項目的所在地成都。
于2015年開業的成都太古里正是通過因地制宜的設計，在具有重要的歷史、文化及地理意義的大慈寺周圍，將潮流商業文化融入進具有中國川西民居特色傳統建筑布局中，同時滿足了對歷史遺跡的保護與現代商業的開發，成為解釋零售業態如何與在地文化產生持久而深刻聯系的典范。
自2022年起，成都太古里開始陸續升級調整租戶品牌組合，并引入眾多全新零售店鋪概念。截至今年上半年，已有128個品牌在成都太古里開店或升級店鋪概念，其中不乏Louis Vuitton、愛馬仕、Dior和Gucci等多個奢侈品牌。
得益于精細化運營和在地創新，成都太古里自開業以來持續錄得強勁業務表現。太古地產于本月發布的前三季度業績數據指出，成都太古匯是旗下唯一一個增長提速的零售物業，前三季度零售銷售額同比大漲36.1%，較上半年27%的增幅有所提升。
不僅如此，被視為城市商業地標的成都太古里已經撬動整座城市的旅游業增長和商業發展。行業報告統計，成都目前已成為國內奢侈品牌門店數量最多的城市之一，僅次于上海和北京。
緊鄰大慈恩寺的成都太古里同時滿足了對歷史遺跡的保護與現代商業的開發
顯而易見的是，太古集團試圖在西安這座和成都同樣擁有獨特城市氣質的古城，復制成都太古里的成功，打造又一個全國范圍內的標桿性商業項目。
這實際上也是西安在選擇太古集團時所期待的。早在2018年西安相關政府與太古集團進行座談時就曾表示，小雁塔片區規劃主旨就是對標甚至成都太古里，打造大西安重要的唐文化展示區和絲路文化交流中心。
不過盡管從商業投資、位置形態、品牌招商及物業水準來看，西安太古里的成功似乎已經成為板上釘釘的事實，但其仍舊面臨是否能夠帶動整座城市商業發展的質疑。
與曾經的成都類似，西安并不是北京、上海之類的傳統高端零售聚集地。但作為西北地區的核心城市，西安GDP總值在2020年才突破萬億大關，與同為新一線城市成都相比仍有不小差距。今年第三季度，西安GDP增速僅為4.6%，低于全國平均增速0.6個百分點。
從城市消費力來看，前三季度，西安社會消費品零售總額3550.97億元，同比增長僅2.8%，在萬億城市中比較靠后，這或許是與依賴外來人口的城市體量，以及年輕人主導的城市消費活力有關。相關數據顯示，西安在2019年的常住人口為1020萬人，外來人口為114萬人，人口吸附力低于二線城市平均水平。
同時，有分析認為，西安整體營商環境并不算好，包括龍湖、華潤、凱德等在西安都并未打造中高端項目。2021年高調開業的西安萬象天地，現已多次傳出品牌因營業效果未及預期而撤店，山寨產品的泛濫也對招商形成了阻礙。
不過由于整體老化和流量欠缺的原因，對于落戶城市和入駐商圈有著較高要求的Apple直營店至今仍未進入西安，一定程度上也反映出西安零售版圖缺少吸引力。
在所有消費潛力中，西安的旅游經濟或許是最具競爭力的優勢。攜程發布的《中秋國慶旅游總結報告》顯示，今年十一假期期間，目的地為西安的旅游訂單量同比去年增長261%，跨省訂單占比近7成，在全國熱門旅游目的地中排名第七位。
西安在全國熱門旅游目的地中排名第七位
但挑戰與機遇并存。在某種程度上，具有市場引領能力的商業地產能夠推動西安現有高端零售的破局，提升西安的城市消費輻射能力，并在城市發展中分到第一杯羹。
去年3月，太古地產宣布1000億港元的投資計劃，其中超過一半的資金都將投放到中國內地拓展業務，目標是在2032年前將其在中國內地的投資總樓面面積增加一倍。 在2023年半年報中，太古地產重申對1000億港元投資計劃的信心，正在香港、中國內地和東南亞發展一系列新項目。
本月初，太古地產宣布將與中國旅游集團于三亞市海棠灣云戒島（有稅）項目，即海棠灣國際免稅城二期達成合作，主要負責該項目的物業租賃及運營管理，未來將陸續引入超過90個國際國內知名品牌，涵蓋奢侈品、運動服飾和餐飲等業態。
有業內人士表示，二期項目自9月底開啟新一輪調整以來，已經迎來了包括Louis Vuitton、Dior、Celine、Buccellati、Fred、Alexander Wang等其它13個國際品牌，其中于10月底開業的Louis Vuitton更是海南首店，而這也是太古集團持續參與中國高端零售變革的關鍵里程碑。
主導二期項目的運營，是繼太古地產于去年10月拿下三亞海棠灣國際免稅城三期零售項目之后，在海棠灣同區域拿下的第二個商業項目。需要注意的是，太古地產將以輕資產模式，運營海棠灣國際免稅城二期在營項目，而以重資產模式開發在建的國際免稅城三期項目。
這意味著三亞同西安一起，已經成為太古集團下一個集中發力點。如果說西安太古里折射出的是集團再造成都神話的野心，那么重押三亞則是在國際免稅新格局下的必要一步。
10月底開業的Louis Vuitton海南首店位于三亞海棠灣國際免稅城二期
在新據點以外，太古集團還在強化核心奢侈品零售版圖的布局。
今年9月，太古地產發布公告稱，計劃用合計約97億收購上海耀龍投資有限公司與上海東袤置業有限公司40%股權，參與前灘21號地塊與北濱洋涇地塊的開發。
前灘地塊和洋涇地塊均位于上海市浦東新區，前者合計總建筑面積約60.24萬平方米，其中商業面積約17.56萬平方米，后者總建筑面積約38.99萬平方米，商業面積總計約13.36萬平方米。太古地產表示，兩地塊將發展作零售、辦公及住宅用途，而洋涇地塊除此以外也會作文化用途。
值得注意的是，前灘21號地塊與前灘太古里僅一街之隔，是前灘版塊最后和最大的綜合體開發項目。洋涇項目體量龐大，其中包括歷史風貌保護區域部分，這也是太古地產此前的優勢所在。
此外，太古地產對廣州奢侈品市場也持積極態度，將在大灣區拓展業務，包括聯合荔灣區政府開建廣州第二座太古項目。世邦魏理仕華南區顧問鐘廉軍在報告中表示，太古地產與珠江實業合作的荔灣區聚龍灣項目有望進一步提升廣州西區零售物業市場的信心，新購物中心建成后或改變廣州整體商業格局。
種種動作背后是太古集團在中國加速擴張的野心。盡管市場環境充滿不確定性，但太古地產在中國內地市場的投資規模和布局節奏都超過相對謹慎求穩的同行。有分析認為，1000億港元投資計劃中用于中國內地的500億預估已經用完，或將繼續追加投資。
進攻與防守，太古集團兩邊兼顧。
文章來源：LADYMAX
