“純粹依靠銷售、收租的傳統盈利模式，已經不符合現階段行業發展要求，寫字樓、產業園等資產的管理、運營、買賣、租賃和金融化等成為關注的焦點。”在3月18日結束的中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會上，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示。
隨著從舊格局走向新秩序，資產追求的是長期穩定的租金收入和資產增值等。在與會人員看來，這就需要不動產私募基金和公募REITs這樣的新金融工具。而未來，包括寫字樓、產業園在內的商業地產的價值鏈如何重構？在新發展模式下行業如何"迭代與進化"？
當前，寫字樓、產業園等資產的管理、運營、買賣、租賃和金融化等成為市場關注的焦點。
短期巨量供應和存量去化
面臨考驗
疫情三年，商業地產行業面臨著深刻的變革，行業規則、邏輯也在重構。在市場呼喚從開發、建設、運營和管理等方面進行迭代與進化的同時，競爭逐漸從無序走向有序，尤其是創新模式、空間、內容的出現不斷倒逼商業地產行業革新。
劉凱表示，當前，商業地產市場整體的下行趨勢沒有得到根本性扭轉，商業地產市場從增量進入存量時代，短期巨量的供應和存量去化依舊是市場需要面對的考驗。在新發展階段，純粹依靠銷售、收租的傳統盈利模式，已經不符合行業發展要求，寫字樓、產業園等資產的管理、運營、買賣、租賃和金融化等，成為行業關注的焦點。
劉凱認為，2023年商業地產行業包括寫字樓、產業園將發生五大轉變：從開發思維轉向運營思維；從綠色建筑轉向綠色低碳；從樓宇經濟轉向數字經濟；從靈活辦公轉向傳統辦公；從智慧辦公轉向健康安全。
在運營思維上，從客戶的生命周期和行業特性出發倒推產品和服務，更加注重以人為本的需求，更加注重空間運營的質量和功能性。而在樓宇經濟領域，數字經濟早已成為樓宇經濟轉型方向。大力發展數字經濟，通過數字經濟促進樓宇經濟服務業發展，可以加快商業地產存量閑置資源去化速度。
在全聯房地產商會秘書長趙正挺看來，房企探索房地產發展新模式有三個路徑：金融創新賦能房地產新模式、數字經濟賦能房地產新模式、綠色低碳賦能房地產新模式。
私募基金和REITs
給商業地產打開一扇窗
在公募REITs放開、私募基金試點背景下，以寫字樓、產業園為代表的商業地產面臨著機遇。
對此，高和資本投資管理部執行董事馮巍表示，以往，常會見到增量開發、快速銷售、炒作、評估增值以及開發商傳統的銀行融資、開發貸、物業貸的融資場景，而目前這些舊格局正在走向新秩序。對資產進行長期運營管理，追求的是長期穩定的租金收入和資產增值、以租定價等新秩序。這就需要新的金融工具、金融場景來適應新的行業新秩序，這個金融工具就是不動產私募基金和公募REITs。
馮巍還表示，調控給房地產關上一扇門，但是不動產私募基金和REITs給房地產打開一扇窗。現在市場上地產紓困政策，大部分都是債權。不動產私募基金給市場帶來了增量的權益型基金，同時，不動產私募基金還有一個作用，可以推動行業向小開發、大資管轉型。重資產端的資產一定要從開發商轉到房地產私募基金，只有這種基金才適合重資產，來追求長期穩定回報。市場上有大量資金，比如保險資金、個人投資者都愿意通過金融工具、CMBS、類REITs等參加私募基金，這是商業地產未來趨勢。
值得關注的是，數字化“元宇宙”賦能樓宇經濟高質量發展也成為關注的焦點。對此，中國通信工業協會數字經濟分會專家委主任蘇彤表示，隨著“元宇宙”時代的到來，其提供的大量數字成為未來樓宇經濟創新主體的升維之道，“元宇宙”作為新一代賽博空間與工作、生活、學習的智慧世界，成為賦能樓宇經濟創新、創造與創收的核心力量。
蘇彤認為，構建“大數創”平臺將成為定義樓宇經濟場景的全新共識。這種全新的共識會實現樓宇經濟服務的“范式革命”，從人才、場地、生產、市場、金融、政策、信息等要素配置上，調用資源，服務樓宇平臺用戶，讓用戶獲得價值，從而產生一種新的生態共贏。
由提供辦公場所
轉為提供全方位商務解決方案
“從國家宏觀的經濟形勢來看，今年的一個特點就是拼經濟、強投資、大招商，開局即是決戰。在大的趨勢下，我們可以預期產業園必然帶來巨大的增量。”中科產城董事長郭瑩輝如是說。
在郭瑩輝看來，園區總量急劇擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，表現為產業大咖拿工業用地趨勢非常明顯、園區REITs日益活躍、新建園區的投資機會相對不錯；而存量園區招商區劃壓力大，產業地產商將加速離場，同時，園區輕資產運營的機會將大大增加，園區更新將是新的盈利來源，園區的開發也將與園區內企業股權投資深度綁定。
對于2023年商業辦公選址新趨勢，CBRE世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天指出，未來的辦公環境需要靈活性，在使用上對于不同使用場景會有靈活配備的要求，還需要具備選擇性，員工可以根據自己要完成的工作來選擇特定的辦公空間、辦公場景，因此各種功能性空間都需要配備。此外，就是創造性，在辦公環境里出現更多有利于員工互動和創造性的功能。
劉凱認為，2023年，在商業地產高質量發展要求下，市場各參與方需要以寬廣的視角審視當下的商業地產行業，包括寫字樓、產業園市場發展。在綠色發展和科技賦能下，加強運營管理標準化和精細化程度，打造軟硬兼備的產品力，這也成為當前商業辦公行業發展的核心競爭力。此外，傳統商業辦公已經由最初單純地為租戶提供辦公場所，逐步轉變成為客戶提供全方位的商務解決方案，包括綠色生態、數字化、人性化以及多樣化的融合，這也將為商業辦公行業高質量發展帶來前所未有的迭代與進化動力。
文章來源：新京報V房產
