重資產(chǎn)處處碰壁，輕資產(chǎn)運營該何去何從？

1978年，我國第一個工業(yè)園-蛇口工業(yè)園在深圳誕生，在十一屆三中全會改革開放號召后，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)走過了40多個年頭。

肩負聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)使命的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與地方經(jīng)濟深度融合，成為助推各地區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的頭號功臣，讓最初的工業(yè)園區(qū)演變成如今產(chǎn)業(yè)高密度集聚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

重資產(chǎn)遇危機

企業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

為了實現(xiàn)中國經(jīng)濟快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載地，逐漸成為各地政府推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心。

自我國設(shè)立首批14個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)后，各地政府為了引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)實現(xiàn)當?shù)谿DP增速，推動地方經(jīng)濟發(fā)展，容納更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)在本地生根發(fā)芽，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求量日益增加，各地城投公司開始大舉進攻產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)也乘著這股春風，如雨后春筍般涌現(xiàn)，以迅雷不及掩耳之勢佇立在我國的各個城市，在各項利好政策的推動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)增長速度之快，輻射范圍之大，短短十幾年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。

在區(qū)域開發(fā)的浪潮下，越來越多的企業(yè)也開始瞄準產(chǎn)業(yè)園區(qū)這塊蛋糕，打包工業(yè)用地、商業(yè)用地和房地產(chǎn)的區(qū)域開發(fā)成了香餑餑，這類項目光靠賣房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)這兩項就賺得盆滿缽滿，它們也成了一個個佇立在城市上方的數(shù)字，在開發(fā)商們的財務報表上瘋狂跳躍。

企業(yè)嘗到了“利滾利”的甜頭，鉚足了勁頭拿地、開發(fā)、收錢，循環(huán)往復。房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)板塊的收益就足以讓他們腎上腺素狂飆，面對收益相對較少的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，開發(fā)商們根本無暇顧及，就馬不停蹄的趕向下一個項目發(fā)財了。

一小部分園區(qū)項目吃到了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的紅利，盡管沒有在產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商運營上花太多心思，還是風風火火的把園區(qū)做了起來，但大部分園區(qū)沒有那么幸運，光顧著建好載體，卻因為缺乏成熟的產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗和給力的招商團隊，導致無數(shù)園區(qū)被空置下來。以往粗放式的經(jīng)營方式，也讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入發(fā)展的死胡同。

一頓操作猛如虎，政府傻眼了，地沒了，錢飛了，兩手空空，屬實有點冤大頭，只留下一大堆空置的產(chǎn)業(yè)園區(qū)爛攤子。管呢，勞心費力，不管呢，上頭三天兩頭的紅頭文件問候?qū)賹嵱悬c吃不消，地方政府莫名吃了啞巴虧，又怎能善罷甘休！

2020年8月，一紙房地產(chǎn)行業(yè)的“三條紅線”調(diào)控政策出臺，向開發(fā)商們打響了第一槍，這一腳急剎車，斷了無數(shù)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)內(nèi)靠賣房地產(chǎn)賺錢那批人的財路。隨著“租賃比例控制”“分批供地”等各地細致化的相關(guān)政策出臺，讓原本可以出售的產(chǎn)業(yè)園區(qū)之路被堵，重資產(chǎn)規(guī)模化擴張也處于放緩狀態(tài)，不由得讓前幾年大發(fā)橫財?shù)拈_發(fā)商們捏著冷汗，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)模式已經(jīng)一去不復返了。

以前粗放式的發(fā)展道路頻頻亮起紅燈，精細化發(fā)展成為當下唯一的選擇，越來越多企業(yè)開始注重現(xiàn)有存量資產(chǎn)的盤活。在重資產(chǎn)規(guī)模化復制處處碰壁的當下，輕資產(chǎn)運營模式迎來了歷史機遇期，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭運營商也將輕資產(chǎn)作為探索的新選擇，輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)企業(yè)更是如雨后春筍般涌現(xiàn)。

新一輪改革興起

產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求更盛

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展早期，主要以做標準廠房的傳統(tǒng)制造業(yè)為主，隨著經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)辦公樓的需求日益涌現(xiàn)，兩者有個共同點，就是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營服務沒有過多需求，無非就是提供相應面積的廠房，或是空間、環(huán)境以及裝修不錯的辦公樓，基本的物業(yè)就可以滿足日常辦公需求，園區(qū)與企業(yè)之間的聯(lián)系相對薄弱，基本處于各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜的狀態(tài)。

但是，隨著新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命的蓬勃興起，越來越多的科技創(chuàng)新型中小企業(yè)進入市場，處于發(fā)展階段的他們，一改往日園區(qū)企業(yè)的保守做派，需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供多維度的深度服務，包括融資、產(chǎn)業(yè)鏈對接、市場對接等需求。以往靠幫忙打掃衛(wèi)生、管管亂停車的服務體系，在當下園區(qū)多元化需求下顯然已經(jīng)行不通了。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入存量時代，天花板效應日漸顯現(xiàn)，園區(qū)運營商手里握著大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源需要盤活，各類實體企業(yè)的老舊廠房面臨盤活難題，在國家對盤活存量資產(chǎn)和存量資產(chǎn)改造號召推動下，如何將存量資產(chǎn)盤活、降低園區(qū)空置率、實現(xiàn)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)增量，成為園區(qū)擁有者最關(guān)注的問題。

擁有大量園區(qū)資源的城投公司，過去主要負責融資和建設(shè)板塊，招商和運營的內(nèi)容基本不會涉及，大部分由管委會來負責。在推動國企市場化改革之后，城投公司也加入市場化發(fā)展行列，肩負起了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的責任。但短時間內(nèi)城投公司依然缺乏相應的產(chǎn)業(yè)運營團隊和經(jīng)驗，所以與輕資產(chǎn)運營商合作成為他們的首要選擇。

市場需求倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)改革，哪里有需求，哪里就有市場。狂炫PPT獲得招商的模式，一座座園區(qū)拔地起的神話，早已經(jīng)成為過去式。上到城投公司，下到產(chǎn)業(yè)企業(yè)，大量的土地在他們手中急需盤活，市場空間足夠龐大，急需一批專業(yè)的輕資產(chǎn)運營商，將手里現(xiàn)有資產(chǎn)盤活，通過輕資產(chǎn)運營實現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)利益最大化。

企業(yè)“輕”裝上陣

產(chǎn)業(yè)運營成為發(fā)展主力

隨著公募REITs的成熟，加上近兩天不動產(chǎn)私募基金在試點運行，不僅給產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了多一重金融化退出的通道，也因此吸引了更多資本方和金融市場的關(guān)注，對盤活整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場有著重要作用。

基金公司有收購能力，但在產(chǎn)業(yè)運營方面卻略遜一籌，一般在收購產(chǎn)業(yè)園區(qū)后，都會尋找專業(yè)的運營公司將資產(chǎn)盤活，提升資產(chǎn)價值。公募和私募通道打開后，加上產(chǎn)業(yè)運營的加持，不僅可以將現(xiàn)有存量進行盤活，還能讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)有資產(chǎn)增值，這無論對重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)來說都是最核心的價值。

先有曾經(jīng)產(chǎn)業(yè)新城一哥華夏幸福全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，后有二級園區(qū)規(guī)模化之王聯(lián)東建起了自己的輕資產(chǎn)事業(yè)部，德必集團、錦和商業(yè)、中城新等也在輕資產(chǎn)運營模式中打磨多年。如今，越來越多的企業(yè)嗅到輕資產(chǎn)面具下的廣闊市場前景。

蜂擁而上走輕資產(chǎn)道路的背后，是更強大的利益鏈驅(qū)動。在當下的市場環(huán)境中，產(chǎn)業(yè)運營是大家關(guān)注的核心，它不僅符合輕資產(chǎn)邏輯，也符合重資產(chǎn)邏輯，根據(jù)我們目前接觸到企業(yè)來看，上海鼎榕壹天地產(chǎn)業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱上海鼎榕）是比較符合我們對于輕資產(chǎn)運營認知的。

對張江有著30年運營服務經(jīng)驗的叢寶明先生帶領(lǐng)著上海鼎榕，憑借對張江數(shù)十年如一日的深耕，鑄就了一身成熟的產(chǎn)業(yè)運營服務能力，對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建有著充分的實踐經(jīng)驗。

時至今日，已經(jīng)深度服務超過500家、鏈接8000余家科技創(chuàng)新型企業(yè)，這些不僅是上海鼎榕的產(chǎn)業(yè)資源更是在后續(xù)與園區(qū)合作中推動生態(tài)化落地的潛在招商群體，

近年來，上海鼎榕依托對張江產(chǎn)業(yè)培育的數(shù)十年經(jīng)驗，加上強大的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈資源支撐，一手經(jīng)驗一手資源，兩者強強聯(lián)合。不僅可以為所服務的園區(qū)或政府打造一個成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，還能為創(chuàng)新科技企業(yè)打造全新的產(chǎn)業(yè)增量。

結(jié) 語

在宏觀環(huán)境的影響下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)回歸本質(zhì)——發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

上到國企央企，下到民營企業(yè)，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)增量，培養(yǎng)成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)，盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)，成為了如今園區(qū)運營時代下的唯一選擇。

不僅使得越來越多的園區(qū)運營商開始注重自身的產(chǎn)業(yè)運營能力，輕重分離，打磨輕資產(chǎn)運營能力，也將會催生出一批新生代輕資產(chǎn)運營團隊。

文章來源：方升研究