商業(yè)地產(chǎn)爛尾樓項(xiàng)目如何盤活

商業(yè)爛尾樓項(xiàng)目如何盤活
隨著社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些不合商業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的新聞也開始不絕于耳。前期美好規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目最終淪為無人問津的凄涼局面。
爛尾項(xiàng)目的增多，爛尾現(xiàn)象開始引起人們的重視，大家開始反思一個(gè)項(xiàng)目是如何淪為爛尾境地的，存在的爛尾項(xiàng)目又該如何處理。

 
商業(yè)項(xiàng)目為什么會(huì)爛尾？
 
說起爛尾樓的形成，在多數(shù)人看來，都起因于資金鏈斷裂，致使項(xiàng)目難以為繼。資金短缺僅僅是爛尾樓最直接呈現(xiàn)出來的原因，項(xiàng)目背后可能牽涉到其他一些紛繁復(fù)雜的原因。我們知道任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都是經(jīng)過精心策劃和規(guī)劃之后才開始著手興建的，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，因?yàn)橐恍┩蝗缙鋪淼囊蛩氐挠绊懀伎赡軙?huì)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。
 
一、資金鏈斷裂
資金斷裂是導(dǎo)致很多商業(yè)項(xiàng)目爛尾的重要原因，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金投入大，資金鏈要求比較高，一旦斷鏈就容易產(chǎn)生爛尾。在商業(yè)地產(chǎn)的選址、定位、招商、建造、運(yùn)營(yíng)這五個(gè)環(huán)節(jié)里，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金斷裂，都極易造成項(xiàng)目“胎死腹中”或“半路夭折”。
 
二、產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛
幾乎所有的停緩建工程，都不同程度的存在著債務(wù)糾紛，項(xiàng)目債務(wù)當(dāng)事人無法接受通過協(xié)商來解決債務(wù)問題，最后只能通過法律手段解決。通過媒體的報(bào)道，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)債務(wù)極大的影響了項(xiàng)目的形象，直接影響到項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)銷售，如果不能有效的解決債務(wù)糾紛問題，極有可能造成項(xiàng)目的爛尾。
 
三、項(xiàng)目定位存在問題
項(xiàng)目本身本身定位與功能并不被當(dāng)時(shí)市場(chǎng)接受，盡管處在繁華的地段，也不一定就能避免爛尾的命運(yùn)。
四、開發(fā)商違約
開發(fā)商違約。開發(fā)商之間因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛而沒有履行預(yù)售合同義務(wù)，法人代表消失，長(zhǎng)期處于無人管轄狀態(tài)，致使項(xiàng)目爛尾。
 
五、施工質(zhì)量問題
施工質(zhì)量問題，未通過檢測(cè)，被迫停工。
 
六、盲目投資
　　在20世紀(jì)90年代，由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋狂炒樓，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓。而“爛尾樓”現(xiàn)象最嚴(yán)重的海南省，大多數(shù)就是因?yàn)檫@種盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果導(dǎo)致的。
　　
七、運(yùn)營(yíng)不善
產(chǎn)權(quán)、資金的糾紛只是商業(yè)項(xiàng)目“爛尾”中的一個(gè)小問題，最大的問題是開發(fā)商沒有從商業(yè)的角度去考慮和運(yùn)營(yíng)該商業(yè)項(xiàng)目，也就是說資金運(yùn)作、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的軟環(huán)境出現(xiàn)了問題，才是導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目“爛尾”的關(guān)鍵因素。
 
項(xiàng)目爛尾大致是由于上述原因，爛尾項(xiàng)目由于臭名在外，盤活難度大。在面對(duì)爛尾樓的時(shí)候，大多數(shù)開發(fā)商選擇敬而遠(yuǎn)之。
 
然而也有一些開發(fā)商卻對(duì)爛尾樓項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，偏偏愿意去碰別人不愿碰到的爛攤子。 爛尾樓項(xiàng)目在他們眼中別具吸引力。
 
開發(fā)商接手爛尾樓項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)力
 
一：區(qū)位優(yōu)勢(shì)
很多爛尾項(xiàng)目基本上處于開發(fā)成熟的區(qū)域，其中，許多占據(jù)黃金地段，具備得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施比較完善，接受爛尾樓項(xiàng)目對(duì)于沒有土地儲(chǔ)備、又想獲得理想地段上的土地的房地產(chǎn)開發(fā)商來說十分具備吸引力。
二：政策優(yōu)惠
爛尾樓項(xiàng)目的存在造成了巨大的社會(huì)資源浪費(fèi)，影響著城市形象，而如何解決掉爛尾樓項(xiàng)目是政府部門頭痛的問題，有開發(fā)商愿意接手爛尾項(xiàng)目自然是政府部門所期望的，相關(guān)的優(yōu)惠政策也是政府相關(guān)部門愿意提供的。
 
三、投資見效快、回報(bào)高
房地產(chǎn)項(xiàng)目有其開發(fā)周期，短也需兩三年，而爛尾樓項(xiàng)目省去了報(bào)建、打地基等程序，縮短了周期，而爛尾樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)便宜，如果爛尾項(xiàng)目改造成功，投資回報(bào)率高。
 
四、成功開發(fā)能為開發(fā)商所在的企業(yè)提供良好的外部發(fā)展空間
爛尾樓的存在是各地政府部門的一塊心病，嚴(yán)重影響城市的形象和當(dāng)?shù)卣膱?zhí)政能力，開發(fā)商的成功運(yùn)作無形中會(huì)緩解這些壓力，這有利于開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣⒘己玫年P(guān)系，有利于開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)，開發(fā)商的成功運(yùn)作在一定程度上幫助相關(guān)銀行減少了爛尾樓項(xiàng)目造成的“呆、壞賬”風(fēng)險(xiǎn)，這也為開發(fā)企業(yè)后期的融資帶來便利。
 
雖然相關(guān)爛尾樓項(xiàng)目存在著上述吸引力，開發(fā)商接手爛尾項(xiàng)目需要慎重。
 
一、明確項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)
在多數(shù)爛尾樓中，資金的糾紛一般都是大家所頭疼的，而部分又是因?yàn)楣偎纠p身而引起的錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。所以編者認(rèn)為，開發(fā)商在收購(gòu)一座爛尾樓之前，應(yīng)該要理清資金糾紛背后的來龍去脈，穩(wěn)妥的收購(gòu)爛尾樓，以免帶來不必要的麻煩。
開發(fā)商應(yīng)清晰欲接手爛尾樓工程本身的負(fù)債以及爛尾樓的已建部分有無抵押，抵押擔(dān)保的范圍是多少、還款期限有多長(zhǎng)的問題。如果存在抵押，抵押權(quán)人就具有處理的優(yōu)先權(quán)。爛尾樓原物權(quán)所有人是否已付清土地使用權(quán)的出讓金支付情況土地使用權(quán)是否抵押?jiǎn)栴}。
 
二、預(yù)期項(xiàng)目改造成本
有的爛尾樓設(shè)計(jì)尚可，不須大動(dòng)手術(shù)就可竣工， 有的項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在著嚴(yán)重的缺陷，則需要對(duì)設(shè)計(jì)和配套作大“手術(shù)”，前者好辦，后者風(fēng)險(xiǎn)不小，弄不好花錢成了“無底洞”，或者費(fèi)力不討好。有的爛尾樓已建部分存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題，開發(fā)商需要權(quán)衡拆除成本和項(xiàng)目預(yù)期收益。
 
三、評(píng)估現(xiàn)金流可承受風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商投資核算不準(zhǔn)確，或者不量力而行，或市場(chǎng)發(fā)生變化，都有可能造成項(xiàng)目再次“爛尾”。更有投機(jī)者，以樓炒樓若失算，這風(fēng)險(xiǎn)就更大了。投資爛尾樓，一定要有雄厚的資金實(shí)力。
 
爛尾項(xiàng)目接手后如何盤活是一個(gè)難題。想要成功改造爛尾項(xiàng)目，需要弄清楚項(xiàng)目爛尾的原因，從源頭上解決問題。
 
如何盤活爛尾項(xiàng)目？
 

• 重新定位和規(guī)劃

爛尾樓的形成也是由于前期定位上出現(xiàn)了嚴(yán)重的混亂才導(dǎo)致的。爛尾樓要想“復(fù)活”，就需要請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，研究項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)分布情況，重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)做出合理規(guī)劃。
 

• 運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵

商業(yè)項(xiàng)目不是純粹的銷售商鋪，而是通過項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)來維持，爛尾項(xiàng)目接手后如何使其進(jìn)入成形的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)直接決定著爛尾項(xiàng)目能否擺脫爛尾的帽子。
 

• 重塑形象必不可少

項(xiàng)目爛尾的印象已經(jīng)深入人心，爛尾項(xiàng)目要想重新發(fā)力就要改變爛尾形象，項(xiàng)目外在建筑形態(tài)需要重新包裝，媒體宣傳、營(yíng)銷造勢(shì)必不可少。