從“活下去”到“塌下去”，“龍頭”萬科陷“差錢”困境

作為世界500強(qiáng)和國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬科，前陣子喊出的“活下去”口號(hào)讓不少人為之一震。不過，口號(hào)喊了沒多久之后，萬科的最新動(dòng)態(tài)再次“震驚”業(yè)內(nèi)——樓盤“塌”了下去。由此，業(yè)主們也開始擔(dān)心“活下去”的問題。而“樓塌塌”背后，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的萬科今年以來也確實(shí)感受到了“錢”帶來的壓力。

年內(nèi)曝出多起質(zhì)量事件

前兩年銷售額頻創(chuàng)新高的房企在今年密集進(jìn)入交房期，武漢、成都、南京等地頻繁爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)事件，就連曾經(jīng)是品質(zhì)保證的萬科在近日也發(fā)生了坍塌事故。

11月12日下午，廣東中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一個(gè)萬科在建項(xiàng)目發(fā)生地下室頂板局部坍塌事故。古鎮(zhèn)鎮(zhèn)官方通報(bào)稱，已確認(rèn)事故沒有造成人員傷亡，初步調(diào)查分析，坍塌原因是填土作業(yè)人員違反操作規(guī)程，且大型滿載平板車停放不當(dāng)，導(dǎo)致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。

這次坍塌也引起了業(yè)主們關(guān)于建筑質(zhì)量和安全問題的擔(dān)憂。有業(yè)主表示，2018年上半年簽約買樓，按合同約定應(yīng)在明年9月交樓。按照目前的情況可能不能按時(shí)收樓，但他們更擔(dān)心的是本次事故發(fā)生的原因，以及項(xiàng)目能否保證建筑質(zhì)量，讓業(yè)主安全入住。

對此，11月14日，萬科道歉稱，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。

然而，據(jù)媒體11月26日報(bào)道稱，該萬科項(xiàng)目業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本應(yīng)停工待查的工地每到夜間卻仍在偷偷施工，與此同時(shí)，業(yè)主的退房訴求因或明或暗的阻力一次次落空。

對此，中山萬科方面表示，目前正在政府指導(dǎo)下，全力配合第三方檢測，每日最新進(jìn)展均在中山萬科公眾號(hào)上進(jìn)行公布。根據(jù)檢測結(jié)果，將承擔(dān)合同約定的責(zé)任和義務(wù)，絕不推卸。

除此以外，本月鄭州、昆明、杭州、大連等地出現(xiàn)大批萬科業(yè)主拉橫幅維權(quán)事件，據(jù)多位業(yè)主對媒體證實(shí)，矛盾點(diǎn)集中在房屋安全質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及廣告宣傳與實(shí)際交付不符等問題。不過，當(dāng)?shù)厝f科項(xiàng)目方一直未與消費(fèi)者達(dá)成和解，全國萬科業(yè)主維權(quán)仍在持續(xù)。

事實(shí)上，這已不是萬科今年以來第一次被媒體曝出質(zhì)量問題。

10月12日，據(jù)媒體報(bào)道，西安萬科高新華府發(fā)生塌方，塌方地點(diǎn)緊臨著一個(gè)工地基坑，深度大約10米左右，整段圍墻及綠化帶塌陷，塌陷區(qū)域距離單元門不到兩米，目測塌方路段長約100米左右。對此，西安萬科聲明稱，實(shí)際情況系西灃路一其他企業(yè)工地施工現(xiàn)場出現(xiàn)基坑局部塌陷，波及西安高新華府小區(qū)與該工地相連道路出現(xiàn)局部沉降。

8月18日，武漢萬科高爾夫城市花園小區(qū)一住戶家中陽臺(tái)突然出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。據(jù)住戶介紹，該房從交房至今不過六年，并且當(dāng)初全部為精裝交付標(biāo)準(zhǔn)。武漢萬科表示，或許是施工過程中采用的二次澆注方式造成了陽臺(tái)開裂。

更早前，今年1月，合肥萬科森林公園錦庭的新房剛交付不足一個(gè)月，一場暴雪后入戶鋼結(jié)構(gòu)雨棚就倒塌了……

龍頭房企也“差錢”

“瘦死的駱駝比馬大”，事實(shí)上，雖然房地產(chǎn)市場不景氣，但作為絕對的龍頭房企，萬科的日子遠(yuǎn)比行業(yè)好太多，在此背景下，萬科為何要帶頭喊“活下去”的口號(hào)？事實(shí)上，萬科并沒有表面那么“美”。

雖然樓市降溫已成不爭的事實(shí)，但是三季度上市房企整體業(yè)績并未像市場預(yù)料的那樣悲觀，東興證券研報(bào)顯示，2018年1月份至9月份，龍頭房企營收增速達(dá)到40.9%，而同期中小房企營收增速僅為14.7%。高呼“活下去”的萬科前三季度營收達(dá)1760億元，同比增長超過50%，同時(shí)其歸屬于母公司股東凈利潤139.8億元，同比增長26.09%，穩(wěn)坐頭把交椅。

而萬科高呼“活下去”也并非空穴來風(fēng)。鑒于部分城市房地產(chǎn)市場調(diào)整，萬科在三季報(bào)中做出跌價(jià)預(yù)警，并對存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備41.4億元。即便當(dāng)前利潤可觀，但對于明年“如何活下去”，對很多房企來說依舊是一個(gè)不得不考慮的問題。

事實(shí)上，萬科不僅像上述財(cái)報(bào)那樣能賺錢，花錢的能力也不可小覷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自今年初以來，萬科實(shí)施的涉及項(xiàng)目、股權(quán)或資產(chǎn)的收購至少有14起，耗資超過230億元。

此外，萬科在拿地方面也頗為積極。根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月，其累計(jì)新增項(xiàng)目205個(gè)，新增權(quán)益建筑面積達(dá)到2453.74萬平方米，累計(jì)耗資1338.17億元。

而大舉并購使得萬科的負(fù)債激增、現(xiàn)金流銳減。截至今年9月30日，萬科流動(dòng)負(fù)債達(dá)到10441.36億元，首次突破萬億。隨著大舉擴(kuò)張，公司的現(xiàn)金流急劇減少。今年前9個(gè)月，其經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比下降254.02%。

為了支撐其拿地?cái)U(kuò)張，今年以來，萬科不斷舉債。截至三季度末，其資產(chǎn)負(fù)債率升至84.93%，這已是從2014年以來的連續(xù)四年增長，也是其上市以來的最高值。

負(fù)債率攀升的同時(shí)，公司的存貨周轉(zhuǎn)率卻逐年下降。2015年，其存貨周轉(zhuǎn)率為0.4029次（約為893天），2017年降至0.3005次（約1198天），今年前9個(gè)月為0.1759次。

負(fù)債大幅攀升，存貨高企且周轉(zhuǎn)率下降，使得萬科的償債壓力明顯增大。

行業(yè)墮入惡性循環(huán)

針對連續(xù)曝出的建設(shè)工程質(zhì)量問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為“高周轉(zhuǎn)”成為最主要的推手。

事實(shí)上，對于近年的新房質(zhì)量問題，甚至連行業(yè)內(nèi)人士也不諱言。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理李軍今年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上公開表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的。

為什么建筑行業(yè)事故頻發(fā)？甚至連知名房企也陷入坍塌黑洞？

對此，有媒體指出，高周轉(zhuǎn)搶工期是背后的重要原因。周轉(zhuǎn)越快，利潤越高；為了高利潤，必須高周轉(zhuǎn)。多年前，萬科是高周轉(zhuǎn)模式的領(lǐng)頭羊；“5986”就是當(dāng)初萬科高周轉(zhuǎn)的數(shù)字密碼，拿地五個(gè)月動(dòng)工、九個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅。可惜，房子蓋得再快，總還有個(gè)限度。一旦越過紅線，事故就難以避免。

事實(shí)上，如今高周轉(zhuǎn)不僅是諸多房企的宣傳亮點(diǎn)，也成為資本市場判斷房企盈利強(qiáng)弱的重要指標(biāo)。一位開發(fā)商人士稱，越是在融資壓力大的時(shí)候，房企越是會(huì)強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，“除了提升利潤，當(dāng)前的高周轉(zhuǎn)背后的驅(qū)動(dòng)力主要是高杠桿。”這位開發(fā)商人士表示。

一方面，提升杠桿率，一方面加速周轉(zhuǎn)回籠。這已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)慣用的做法。但兩者的博弈如今卻成為當(dāng)前房企面臨最大尷尬。一邊廂，11月份，房企密集發(fā)布融資公告，成本明顯提升，杠桿率進(jìn)一步提高。另一邊廂，銷售增速卻在放緩。有分析認(rèn)為，未來一段時(shí)間，高成本融資和回款速度放緩將影響房企業(yè)績表現(xiàn)。

基于此，央行也注意到房地產(chǎn)行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)問題。近日，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》明確指出，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高等風(fēng)險(xiǎn)要關(guān)注。

在此背景下，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)把控，不能盲目下指標(biāo)，壓縮工期，要避免出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象，以免欲速則不達(dá)。