商業(yè)地產(chǎn)要保持合理的租售比

 

 

隨著開發(fā)商融資渠道的逐漸緊縮，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于受制于資金壓力，在開發(fā)商業(yè)項目中不得不提高出售比例，希望通過出售一些商鋪來緩解資金壓力，維持項目運營。

 

 

其實，只要不影響商業(yè)項目的整體經(jīng)營，商業(yè)項目可以出售一些商鋪，比如位于項目外部臨街部分的商鋪，可以考慮出售給購買者，而商業(yè)體內(nèi)部的商鋪就要慎重出售，從長遠來看最好還是自己持有，這是商業(yè)項目以后運營的成功保障，不可為了一時之需而出售。

 

 

細數(shù)一下全國商業(yè)體運營中失敗的案例，占比最多的就是商鋪產(chǎn)權出售的原因所致。商業(yè)體的所有商鋪都出售，造成日后運營業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，無法形成統(tǒng)一的定位，變成了一個雜貨市場，根本吸引不來消費者。這樣的事件當中，雖然開發(fā)商一時獲得了商鋪出售的利益，但是給投資者和商家留下了一個沒有人氣的爛攤子，開發(fā)商卻一走了之，如此做法，開發(fā)商的名聲也被市場列入黑名單，日后再開發(fā)新的商業(yè)項目就會很難獲得市場的認可了，這是殺雞取卵式的做法，打一槍換個地方，以后想再真正的做商業(yè)地產(chǎn)項目也只有改頭換面了或者入股別的商業(yè)項目。

 

 

有些開發(fā)商在開發(fā)運營商業(yè)項目玩出了緩兵之計，通過售后返租的方式來整體出售商鋪，然后又與第三方商業(yè)管理公司整體運營項目幾年，表面上看起來，前期確實是開發(fā)商、投資者、商家，三方受益，但是過了返租期之后，開發(fā)商要是因為合同規(guī)定的原因不再執(zhí)行售后返租了，把運營交給第三方公司之后，問題也就會出現(xiàn)了，又會出現(xiàn)業(yè)態(tài)上各自為政的局面。把風險轉嫁給了購買商鋪的人。

 

 

在飆馬中國商業(yè)地產(chǎn)顧問機構看來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如果確實想進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的，還是得在總體上持有商業(yè)項目的產(chǎn)權商鋪，如果是因為環(huán)節(jié)資金壓力的原因想出售部分商鋪，最好是自持達到并超過80%的比例，特別是商業(yè)體內(nèi)部商鋪，統(tǒng)一運營管理、統(tǒng)一定位，這樣才能在市場中獲得成功。如果確實因為受資金壓力的原因，無法做到自持比例超過80%，也可以考慮選擇合作靠譜的商業(yè)伙伴，共同開發(fā)商業(yè)項目，在此過程中需要注意，作為主體方盡量保持超過一半的股權，這樣才會在一些重大決策上有絕對的話語權，避免相互推諉扯皮，影響到項目的發(fā)展。

 

資金鏈壓力如果不是特別大的情況下盡量保持商業(yè)項目合理的自持與出售比例，比如自持的商鋪占比達到并超過了80%，出售的商鋪為不超過20%，這樣可以提高投資者的信心，讓投資者看到開發(fā)商的實力，也為日后的運營打下成功的基礎。

建議有些開發(fā)商一個項目未完成達到正常運營的情況下，不要再開工第二個項目，同時操作兩個項目壓力很大，運作不好兩邊都沒操作好，有資金鏈斷裂導致項目爛尾的風險，得不償失，建議還是得一個一個來，不要操之過急。另外，涉及到一些擁有獨立產(chǎn)權的大型商鋪是無法再進行分割的，即使是分割成了小商鋪，也是無法辦理產(chǎn)權證的，這一點作為開發(fā)商需要明白，如果是出租可以根據(jù)市場情況考慮分割，最好是自己持有整體出租經(jīng)營，這樣麻煩少一點還比較符合市場。

總之，對于開發(fā)商來說，克服一切困難，保持合理的租售比，是商業(yè)項目的成功保障。