越秀房托生意經(jīng)詳解商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)增值

2016年的中國(guó)商業(yè)是一幅快速發(fā)展的畫面，但并不完美，仍然缺乏百年商業(yè)沉淀的基因。面對(duì)洶涌的中產(chǎn)時(shí)代商業(yè)潮流，身處變革與創(chuàng)新漩渦中的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)如何及時(shí)掌握市場(chǎng)要領(lǐng)，捕捉商業(yè)發(fā)展先機(jī)？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)以越秀房托為例。

 

 “2016年上半年，在中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩的環(huán)境下，越秀房產(chǎn)基金憑藉優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合和管理團(tuán)隊(duì)全體同仁的卓越努力，依然取得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，各項(xiàng)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)理想。”

 

在2016年中期報(bào)告開(kāi)篇的董事長(zhǎng)報(bào)告中，越秀房托董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)如是寫道。

 

今年1-6月，越秀房托收入總額9.09億元，較去年同期增長(zhǎng)15.1%；物業(yè)收入凈額約為6.09億元，同比亦增長(zhǎng)23%。

 

與此同時(shí)，越秀房托旗下7個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)估值較去年同期高出了5.53億元，增長(zhǎng)2%至281.27億元，物業(yè)整體出租率則為97.8%，同比增長(zhǎng)1.01%。

 

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利逐步下降，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)潛力被越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商看好的情況下，房產(chǎn)基金將扮演更為重要的角色。

 

 

作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)上市的房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房托有著長(zhǎng)達(dá)十年REITs運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，所運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目一直以來(lái)的穩(wěn)定業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也讓市場(chǎng)看到了其在資產(chǎn)增值、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的實(shí)力。

 

整體出租率97.8%

 

2005年上市至今，越秀房托擁有的項(xiàng)目已從4個(gè)增加至7個(gè)，總資產(chǎn)從45億元翻至293億元，近幾年基金分派收益率均保持在7%以上。

 

有證券分析師指出，作為首只投資中國(guó)大陸物業(yè)的上市地產(chǎn)投資基金，越秀房托在國(guó)內(nèi)持有優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)組合，出租率保持在較高水平。管理人具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于新收購(gòu)的物業(yè)也能迅速的整合。基金在獲得穩(wěn)定租金收入的同時(shí)，還能享受物業(yè)升值帶來(lái)的收益。

 

“目前越秀房托分派豐厚，分派比例不低于可分派收入的90%，基金單位分派收益穩(wěn)步上升，對(duì)于追求穩(wěn)定收益的投資人具有很大吸引力。”

 

對(duì)于越秀房托的2016年中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)，主席林昭遠(yuǎn)則用了“成績(jī)亮麗”來(lái)形容。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，越秀房托收入總額9.09億元，較去年同期增長(zhǎng)15.1%；中期分派總額約3.85億元，同比增長(zhǎng)12.6%。

 

獲悉，目前，越秀房托旗下?lián)碛形挥趶V州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、越秀新都會(huì)大廈、廣州國(guó)際金融中心及位于上海的越秀大廈七項(xiàng)物業(yè)，可供出租總面積約為48.73萬(wàn)平方米，在租總面積約為47.66萬(wàn)平方米。

 

物業(yè)類型包括服裝專業(yè)市場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓、商務(wù)寫字樓、零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等。

 

截至2016年6月30日，該7個(gè)物業(yè)的整體出租率達(dá)97.8%，同比增長(zhǎng)1.01%。同期。

 

其中，收入貢獻(xiàn)占比高達(dá)56%的廣州國(guó)金中心，物業(yè)綜合出租率96.5%，比去年同期上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，白馬大廈、維多利廣場(chǎng)以及上海越秀大廈都達(dá)到了100%的出租率。

 

 

收入方面，2016年上半年廣州國(guó)金中心經(jīng)營(yíng)收入達(dá)5.09億元，同比增長(zhǎng)9.4%，城建大廈同比亦上漲5.4%至0.36億元，白馬大廈則收入2.02億元，比去年同期增長(zhǎng)了2.9%。

 

截至今年6月30日，越秀房托旗下7個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)估值較去年同期高出了5.53億元，增長(zhǎng)2%至281.27億元。

 

鑒于市場(chǎng)整體的低迷，為提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和為資產(chǎn)增值，上半年越秀房托管理層曾對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行了一系列的轉(zhuǎn)型升級(jí)改造。

 

如國(guó)金中心的裙樓由單一百貨改造為百貨加寫字樓配套餐飲，使得項(xiàng)目整體價(jià)值明顯提升，日均人流提升30%。白馬大廈也通過(guò)對(duì)租戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)。

 

去年8月份收購(gòu)的上海越秀大廈，到今年6月30日出租率已達(dá)100%，經(jīng)營(yíng)收入約6700萬(wàn)元，租金單價(jià)達(dá)255元/平/月，環(huán)比增長(zhǎng)4.9%。

 

物業(yè)價(jià)值提升

 

作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)上市的房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房托有著長(zhǎng)達(dá)十年REITs運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，所運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目一直以來(lái)的穩(wěn)定業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也讓市場(chǎng)看到了其在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的實(shí)力。

 

對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作，越秀房托行政總裁林德良強(qiáng)調(diào)的是，抓住用戶和市場(chǎng)的需求。因此，越秀房托每收購(gòu)一個(gè)物業(yè)都會(huì)做幾方面的提升。以去年8月收購(gòu)的上海越秀大廈為例，收購(gòu)后越秀房托就迅速完成了這棟樓在本地市場(chǎng)的定位。

 

由于位于上海浦東新區(qū)的竹園CBD，靠近未來(lái)的上海交易中心，且項(xiàng)目平層最大僅1400多平方米，旁邊還有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的大樓盤針對(duì)的是大中型企業(yè)，所以越秀房托就將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了中小型成長(zhǎng)金融企業(yè)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

 

其次，為了吸引這些成長(zhǎng)型的企業(yè)進(jìn)駐，就要對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行提升。為了解客戶的訴求，收購(gòu)之前越秀房托收集了所有對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。因?yàn)榻鹑谄髽I(yè)多，希望有很好的WIFI，穩(wěn)定、高速，越秀房托接手之后馬上做了WIFI的全樓層覆蓋。

 

另外，此類金融成長(zhǎng)型的企業(yè)周末經(jīng)常要加班，但上海很多寫字樓沒(méi)有暖氣，晚上很冷，所以越秀房托還特意加了暖氣。

 

“針對(duì)成長(zhǎng)型的企業(yè)，要抓住痛點(diǎn)去做。”林德良表示，去年越秀房托接手后花了120多萬(wàn)改了整棟大樓的系統(tǒng)，有力促進(jìn)了租金的提升。

 

獲悉，憑借系列的改造升級(jí)，2015年8月越秀房托正式接手上海越秀大廈后，四個(gè)月收入即達(dá)到了4300萬(wàn)，期末租金單價(jià)升了7%。

 

除了用戶需求，市場(chǎng)需求也是越秀房托在運(yùn)營(yíng)中一直關(guān)注的重點(diǎn)，廣州國(guó)金中心裙樓的改造便是如此。

 

廣州珠江新城這一商務(wù)中心每天都有龐大的白領(lǐng)人群，商務(wù)餐飲市場(chǎng)潛力巨大，卻缺少足夠的餐飲業(yè)態(tài)。而此前國(guó)金中心裙樓僅友誼商店一家百貨店，考慮到市場(chǎng)需求，越秀房托決定將部分面積收回打造成國(guó)金天地，定位寫字樓的配套餐飲，抓住白領(lǐng)的早午晚的餐飲需求。

 

 

調(diào)整后，與地鐵相連的負(fù)一層由百貨改為星巴克、面包店、壽司等商務(wù)輕簡(jiǎn)餐飲，滿足上班族的早餐需求，并提供休閑、小型會(huì)晤的空間。4樓引進(jìn)的是各有特色的餐廳，提供午餐、晚餐，還可滿足商務(wù)宴請(qǐng)、朋友聚會(huì)及家庭聚餐需求，5樓則提供稍大型的餐飲宴請(qǐng)。

 

2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，林德良透露，改造后國(guó)金天地餐飲面積占比已達(dá)30%，今年5月17日正式營(yíng)業(yè)后，日均人流量也提升了30%，從而為國(guó)金中心租金帶來(lái)了不少增長(zhǎng)。到6月份，已經(jīng)有20多個(gè)商家超過(guò)了原來(lái)的底租。此外，廣州國(guó)金中心寫字樓部分的續(xù)租率也達(dá)到了70%-80%。

 

在廣州市場(chǎng)供求區(qū)域平衡，未來(lái)預(yù)期增幅回升的情況下，廣州國(guó)金中心無(wú)疑將繼續(xù)成為越秀房托業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

 

文章來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體