盒馬鮮生正在快速擴張。截至今年2月底，全國9大城市已經開出35家盒馬門店。那么，盒馬的選址邏輯是什么？盒馬又給所在區域的商業地產和實體零售帶來了什么變化？
許煒鋒是盒馬鮮生北京地區的選址負責人，曾先后在連鎖餐飲品牌呷浦呷浦和漢拿山服務過十年。他清楚過去商業地產和傳統零售業的痛點——算賬先行，過于優化成本和控制費用，而不是真正從消費者需求出發。
現在，盒馬帶來的鯰魚效應讓許煒鋒頗為興奮。自去年6月在北京開出第一家門店以來，盒馬在半年多時間，已在北京開出8家店。
其中，盒馬鮮生去年7月入駐北京翠微百貨大成路店，該店總經理黃振旺稱，盒馬開業后翠微百貨大成路店的客流量翻了一番，對整個大成路店其他零售業態的銷售也間接帶來了約10%的增長。
通過創造體驗，提高效率，新零售模式本身自帶流量，不僅改變了選址邏輯，也讓以百貨為主的傳統實體零售摩拳擦掌、尋求突破。
盒馬是如何選址開店的？
品牌在選址開店的時候，都會圍繞位置這個基本點展開。位置就是流量，在傳統實體零售時代，這是亙古不變的法則之一。新零售背景之下，這一法則會發生什么變化？
僅看北京地區，我們不難發現，盒馬的選址似乎都不按常理出牌。不管是百榮世貿商城、翠微百貨這樣的傳統百貨商場，還是在四環外的十里堡、五環外的亦莊，商業物業的現有客流和入駐品牌的知名度，似乎都沒有太多優勢，對主營生鮮的商超來說極具挑戰。
盒馬有自己的考量標準。綜合來說，會事前對周邊3公里范圍的人群數量、質量，地產方的配合能力、物業特點等做整體考量，而不是單純看重位置和流量。
盒馬十里堡店所在的陽光新業地產是北京第一個“吃螃蟹的人”。早在2016年8月底，許煒鋒便開始與其接觸，那時，行業和市場對盒馬的認知還僅限于話題性和影響力，無法判定這一商業模式的可持續性。但當地產高層親自跑到上海細致溝通后，不到2個月便確定了合作意向。
與一般商超不同，盒馬用戶還可以在線上下單，3公里范圍內30分鐘完成配送。這就決定盒馬需要在一樓完成陳列、配貨、鋪貨、配送，不僅要有保證容納線下消費人群的場地，還要確保效率最大化，滿足線上用戶的購買體驗，因此對物業的要求很高。
北京亦莊的城鄉世紀廣場，就為盒馬提供了很好的場地基礎。它占地15萬平米，擁有超過3000個停車位。盒馬在這里的門店也因此超過9000平米，屬于旗艦店級別。
但更多時候，盒馬仍需與商業地產一起，制定符合盒馬新業態需求的場地解決方案。“新生事物的路是靠自己走出來的。”許煒鋒感嘆。
在北京東三環雙井區域的樂成中心，因為樓上是高端寫字樓，存在人群密集、時間段集中和場地受限等現實困境。于是，工作人員必須得重新規劃流動路線，避免盒馬的日常配送與白領上下班產生沖突。
還比如東五環外的東壩，地鐵、商場等基礎商業設施并未完善，但因為看好它將成為北京未來的第四使館區，便在此落地了盒馬在北京的第三家店。現在來看，因為優質商業的稀缺性，盒馬只要服務好了周邊3公里的消費者，黏性反而更高。
非盒馬不嫁？
百貨商場、購物中心、商業地產們，正對盒馬抱以極大的熱情。
位于北京南三環一帶的百榮世貿商城原是以批發為主的商貿市場，如今尋求升級為全客層、多業態的大型商業綜合體。
北京百榮世貿商城總經理王麗華2017年初便奔赴上海主動與盒馬接洽，在某超市撤場后寧愿空置一段時間，也要將盒馬作為新零售先鋒引進。原因是：“盒馬鮮生提供的服務很符合百榮世貿家庭生活綜合體的定位，其全新的消費模式會對百榮的消費升級起到促進作用。”
于是，百榮世貿商城把二層一角6000多平米、有獨立出入口的好位置給了盒馬。預計2018年年中，地處北京南三環的百榮世貿商城將迎來一家盒馬店的開業。
高端寫字樓商業社區也在歡迎盒馬。北京東三環雙井區域的樂成中心相關人士說，他們看中盒馬鮮生線上線下結合的模式新穎，產品豐富，因此給出了比原先的商超BHG面積更大的場址。
不只是北京。武漢市市長萬勇在3月11日央視《對話》說，盒馬鮮生是線上線下相結合的新業態，他知道很火爆的時候，就請有關的同事去聯系，去年9月6日在東湖賓館和盒馬創始人侯毅見了一面，侯毅就立馬答應在武漢建店。
而侯毅在此次央視《對話》節目中透露，今年4月將在武漢開出第一家店。他還估計，大概3年要開50家店以上，才能滿足三公里范圍內整個武漢全覆蓋。
作為兼具餐飲、零售、外賣等多種業態融合的新零售企業，盒馬在辦證和審批方面也遇到了一些煩惱，但武漢地區就針對這種新零售創新模式迅速開放綠色通道。“萬市長給了盒馬一站式服務的便利，兩個小時就辦完了。”侯毅說。
多家商業地產都希望擁抱盒馬。一家大型商業地產公司負責人甚至表示：“我們旗下所有的商業地產項目乃至倉庫資源，都可以拿出來供盒馬挑選。”
3月1日，知名地產集團新城控股還與盒馬鮮生聯合宣布，雙方簽訂了戰略合作協議，新城控股將為盒馬提供旗下優質的門店資源及個性化服務，助力盒馬在全國市場的擴張。
據悉，新城控股旗下的昆山吾悅廣場已與盒馬完成簽約，預計今年下半年正式營業。此外，雙方還在接洽江蘇、四川、福建、陜西等地多個項目。
最in的新零售模式，重在體驗和社交
商業地產們對盒馬的情有獨鐘，并非一時興起，更是因多年的經營痛點驅動。
全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平告訴筆者：“在傳統實體商業里，受到沖擊比較大的是零售商品為主的百貨公司，近幾年發展滯后，很多甚至走向關店。超市便利店靠近用戶，購物中心重視體驗，它們受影響比較小。”
就連英國最大的服裝零售商瑪莎百貨，也難以阻擋頹勢。2016年下半年，它宣布關閉中國內地的10家商鋪，2018年初又關閉了在中國的最后一塊陣地——天貓旗艦店。不僅在中國市場節節敗退，瑪莎百貨在英國也在持續關店。
傳統商業地產商的習慣性思維是招商、收租、售賣商品，但隨著越來越多年輕人們更愿意走到線下，他們也在求變，比如引進更靈活的業態、創造更多公共活動空間來優化原先的零售格局，既實現引流，也提供更好的體驗。
而盒馬不僅為自身門店帶來流量，還為整個百貨商場或商業社區、整個購物中心或家庭生活綜合體帶來了流量。更重要的是，盒馬新零售模式還帶來了新的價值。
杭州解百商貿集團副總經理倪偉忠透露，自2018年1月18日解百新元華開出盒馬鮮生以來，解百這座老商場的線下人流量明顯增加，因為盒馬這個IP自帶流量，又有海鮮這種吸引客流的強勢品類，許多杭州居民以及外地游客紛紛涌入商場，直接帶動了商場的人氣。
新城控股相關負責人說得很直接：“盒馬自帶流量的網紅特性、卓越的產品和服務體驗，讓其成為能聚客、能引流的流量金礦。”
北京翠微百貨大成路店總經理黃振旺也表示，“我們看中盒馬線上線下一體化的經營模式能為周邊社區消費者帶來生活便利，特別是有經濟實力的、更優質的客流。半年開店效果來看，盒馬已經成為周邊社區居民一種生活的依賴。”
業績和人流增長外，盒馬還提供了賣貨之外的第三空間，成為社交場所，增加人與人之間的連接。許煒鋒介紹，“在小區的用戶運營群里，真的有老年人幫助上班很忙的年輕人做飯。”
目前，一個成熟盒馬門店每周會有兩場以上門店活動，包含寓教于樂的親子party、美食課堂、親子廚房、手工DIY等。而在過去的2017年里，盒馬門店累計進行了超過1200場大大小小的各種類型的線下活動，累計參與人數超過30000人。
許煒鋒打趣道：“在小區的用戶運營群里，真的有老年人幫助上班很忙的年輕人做飯。”
全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布的《中國商業地產行業2017／2018年度發展報告》稱，以盒馬為首的新零售成為地產商最鐘意的合作對象之一。王永平說：“互聯網巨頭控制下的創新零售業態快速布局，取代傳統業態成為新的主力店。”
不管是最早開出盒馬的上海金橋國際商業中心，還是越來越多的商業地產，它們和新零售發生了交集。對于它們而言，新零售最大的價值或許是創造變化。
