一二線還是三四線城市？商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)何去何從？

消費(fèi)需求的攀升，也進(jìn)一步推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。在現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)供求出現(xiàn)失衡，一二線城市和三四線城市未來(lái)商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？

 

2017年，調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型步伐，單一粗放的開發(fā)銷售時(shí)代已經(jīng)被改變。

 

國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)張。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度全國(guó)辦公樓銷售面積為3250.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，銷售額達(dá)到4447.9億元，同比增長(zhǎng)25.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積8197.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，銷售額達(dá)到8620.25億元，同比增長(zhǎng)31.8%。

 

相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情更為高漲。由于供應(yīng)遠(yuǎn)超同期需求，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力較大，在供求不平衡下的商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大的發(fā)展壓力。

 

 

一二線和三四線城市機(jī)遇之辯

 

2010年住宅市場(chǎng)調(diào)控開始，商業(yè)用地供應(yīng)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致以購(gòu)物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫(kù)存、同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)等困境。

 

在2017觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，預(yù)計(jì)到2025年會(huì)超過(guò)1萬(wàn)座購(gòu)物中心，如果城鎮(zhèn)人口為10億人，一座購(gòu)物中心平均靜態(tài)覆蓋人口10萬(wàn)人。

 

相關(guān)人士分析指出，目前一線城市購(gòu)物中心已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重過(guò)剩，三四線城市是未來(lái)5年~10年商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。2016年，上海已經(jīng)超過(guò)180家購(gòu)物中心，而上海只有2400萬(wàn)人口，一個(gè)購(gòu)物中心就要覆蓋10萬(wàn)人左右。

 

 

而三四線城市人口占比達(dá)到53%，但購(gòu)物中心總量不到30%，是偏少的，而且三四線城市購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量相對(duì)不足。已有的三四線城市購(gòu)物中心平均靜態(tài)覆蓋人口25萬(wàn)人，超過(guò)了現(xiàn)有的二線城市，但是這些三四線城市還有很多城市沒(méi)有購(gòu)物中心，甚至有的人口達(dá)100萬(wàn)的城市卻沒(méi)有不錯(cuò)的購(gòu)物中心，所以未來(lái)三四線城市有很多機(jī)會(huì)。

 

對(duì)于未來(lái)5~10年商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在三四線城市的觀點(diǎn)，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)主席黎明楷表達(dá)了不同的意見。

 

飆馬（中國(guó)）認(rèn)為，市中心的商業(yè)地產(chǎn)給客戶帶來(lái)不一樣的購(gòu)物體驗(yàn)，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下商業(yè)價(jià)值可以保持，隨著城市經(jīng)濟(jì)的整體上升，應(yīng)該也能分一杯羹。從這個(gè)角度來(lái)看，三四線城市不一定很好，商業(yè)還是要往集中的方向走，商業(yè)越來(lái)越集中，一二線的機(jī)會(huì)要大于三四線。