最近發現消費零售業的風口好多，從便利店熱潮到無人售貨的突然興起，超市加餐飲的新零售業態已經出現了十多個案例，一時間可謂是群雄并起，逐鹿中原。不過，如果從總市場容量和需求來看，大消費領域還有一個超級大概念還沒有被大家深度挖掘。我們就一起來仔細解析下這個值得重兵投入的決戰場。
購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但真正令市民最經常產生消費的，還是家門口的社區型商業。足不出戶即可解決日常消費問題，是決定生活品質和營造人氣的很重要的方面。從成熟市場看，社區商業消費要占到其整體商業構成的60%~70%。 現傳統商業競爭格局加劇，城市級商業風險增大。社區商業反潮流已經興起，所有社區住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢，使社區商業更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。
從傳統意義上說，社區商業是以地域內和周邊居民為主要服務對象的零售商業形態，具有較強地域性以提供日常生活需要的商品和服務為主的屬地型商業。城市商業服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬m²左右，商業業態的設置也有較強的針對性。
與其他商業項目對比，社區商業的特征一：商業功能是“便民消費”，離消費者近是一個重要訴求。特征二是社區商業的消費對象偏重家庭客群、學生、兒童，以中檔的家庭消費為主。特征三是在服務業態的配置上應突出“消費的便捷性”，服務業態的配置上應偏重家庭消費的組合。根據承載社區商業主體的集散程度及整體布局不同，社區商業的具體物業形式主要為：社區底商、社區商業街、社區商業中心三種形式。社區商業底商的表現形式比較低級，屬于標配。而后兩種形式需要綜合規劃，屬于比較高級的形態。
我們總結了社區商業五大關鍵業態：社區生鮮零售、生活方式雜貨、家庭娛樂、健康美麗、輕餐飲快休閑餐飲。在這五大關鍵業態中最核心的事社區生鮮零售和生活方式雜貨（精品小百貨）。生鮮經營一直都是零售業皇冠上的明珠，連鎖經營的難度非常大。但基于社區人群高頻需求的生鮮專業店或生鮮社區超市，是最具有可復制性的巨大市場容量的超級生意。而且社區生鮮零售滿足社區的核心需求，具有高度壟斷的潛力，甚至對便利店都可以形成擠出效應。我們曾看過一個有趣的數據，本來一個生意很好的標準便利店，日商可以達到接近1萬元，而當一個200平米的有生鮮小超市在對面出現后，便利店的日商跌到只有4000多元。
從我們觀察到的商業案例來看，主要分為兩個大的典型流派，一個是合肥生鮮零售代表的“生鮮傳奇”，另一個是廣州生鮮專門店代表“錢大媽”。生鮮傳奇的商業邏輯是軟折扣模式。那何為折扣店模式？根據官方定義：折扣店（Discount Store）是一種限定銷售品種，并以有限的經營面積、店鋪裝修簡單、有限的服務和低廉的經營成本，向消費者提供“物有所值”的商品為主要目的的零售業態。
通俗來講，折扣店是一種經營商品數在800-4000種之間，營業面積在500-1500平方米之間，通過大規模采購、簡單裝修、簡化服務來降低成本、提高效率，最終能夠以超低價提供商品的商業形態。折扣店有三種形式，分別是：硬折扣（代表企業有德國Aldi、Lidl）、軟折扣（代表企業有西班牙MERCADONA、波蘭的瓢蟲超市）以及均價店（美國十元店Dollar General）。而生鮮傳奇目標打造的是中國版本的軟折扣模式，可以獨立在社區成店，不依賴其他業態組合，而且具有一定的吸引其他業態的復合能力，如把餐飲和一些服務業態都融合到零售門店，也設計出餐飲區和服務內容組合在一起。生鮮則集中在蔬菜島、水果島、肉島三個板塊中，與此同時，門店日常管理的三大要點也就出來了。其他的零食類、調味品、包裝食品等品類都是精選SKU，滿足社區人群日常需求的絕大部分。而錢大媽是品類更集中的專門店形式，突出精選肉類，以不賣隔夜肉的品牌定位來獲得很好的流量。這種專門店具有很強的攻擊性，便于快速復制。
生活方式雜貨零售是最近5年崛起的最大的業態之一。特別是定位在有設計感的十元店高性價比零售，也可以看作為精品小百貨，其中大量家居品類適合社區人群的日常需求。一般來說生活方式業態包含這幾個細分品類：時尚數碼、生活家居、時尚美容日化、休閑食品、配飾、兒童玩具等。商品價格可以和電商相比，自有品牌商具有控制上游的能力。所以，把生活方式零售和生鮮社區組合后，基本上最核心的社區需求就滿足了。
此外，適合社區商業的餐飲業態是如何的？我們有一些初步的邏輯。
首先適合社區的餐飲一定是可以能夠做一部分外賣的特質。社區餐飲本質上具有送餐特點，往往是社區人群滿足基本餐飲需求的解決方案。如達美樂比薩、炸雞門店等都有這個特質。
其次，社區餐飲往往是非常本地化的生意，如在上海地區，一些蘇式面條和餛飩等特色餐飲都是很穩定的需求。在北方地區，可能是餃子和面食。我們觀察到在廣州，粵式點心的平民版本外賣生意就很不錯。
第三，社區的餐飲也可以有休閑餐和輕餐飲業態組合。這些輕業態都是適合標準化的，適合連鎖化復制的。如適合高端社區白領人群社交的咖啡門店業態、茶飲門店。
社區商業總體上圍繞12種基本業態進行組合，滿足不同層次居民的需求，為居民提供便利的服務。這十二種基本業態包括，社區零售超市、餐飲、維修服務、通信營業廳、干洗店、美容美發、便利店、藥店、社區銀行、社區衛生院、社區活動中心。不同的商業基礎條件，則將這些基礎業態進行組合。近年受樓市政策的刺激，商業地產熱捧，社區商業受關注，復合型的社區商業產品成為發展的趨勢：
趨勢1：商業體量小規模化。小體量社區商業，運營便利，風險可控，投資風險相對較小。
趨勢2：空間主題鮮明化。為了體現生活理念，整體外部空間呈現出綠色、生態或藝術主題。商家為了突出兒童、時尚主題，店鋪則以童趣糖果、時尚、人文等風格展現。
趨勢3：業態組合趨向于“全業態”，以便利為核心。社區商業既需要滿足客群的傳統衣、食、住、行需要，又需要滿足新型消費需求，實現購物、餐飲、娛樂、服務為一體，趨向于“全業態”發展。
趨勢4： 商業趨向互動體驗型。新型體驗式媽媽糖餐館，以“好吃、好玩、好看”為三個主題，結合一系列互動活動。消費者在餐館中愉快交流中享受美食、在互動中娛樂、在交流中學習，餐館成為了具有家的特色、公共交流互動的空間。
趨勢5： 業態功能趨向功能細化。社區商業服務的社區居民，人數眾多，結構復雜，按消費者的年齡、性別、收入水平、文化修養、價值觀念等各特征可以細分為不同的消費群體。各消費群體的消費結構、消費需求、消費動機和消費心理等決定了社區商業的相應業態組合，則社區商業應對客群，趨向于功能細化。
從投資角度，社區商業中有諸多的可復制的連鎖業態，都是具有很好的增長前景的。從市場容量來看，最好的零售基礎生意是生鮮社區零售。核心是如何形成供應鏈能力，做大自有品牌，形成中國版本的軟折扣店形態。這是超級生意，也是最后一塊未現王者的兵家必爭之地，也是大決戰的宿命。
讓我們一起為未來布局。
文章來源：中國連鎖經營協會
