產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房企繞不過的一個彎

核心提示：但凡有點規(guī)模的房企都開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類特色小鎮(zhèn)一夜之間千樹萬樹梨花開。“時尚瞬息萬變，但風格永存”，真正能引領(lǐng)潮流的，必然有核心且不可替代的靈魂存在。

 

直觀的感覺是，但凡有點規(guī)模的房企都開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類特色小鎮(zhèn)一夜之間千樹萬樹梨花開，忽而想到2014年時，那時的關(guān)鍵詞“白銀時代”‘互聯(lián)網(wǎng)+、社區(qū)生態(tài)’三年過去，除去喊概念，真正用心做社區(qū)服務(wù)入口的企業(yè)還是那么寥寥幾家。

 

“時尚瞬息萬變，但風格永存”，真正能引領(lǐng)潮流的，必然有核心且不可替代的靈魂存在。

 

一、為什么看好未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

 

1、房地產(chǎn)工具性角色的轉(zhuǎn)變——從經(jīng)濟的催化劑到政治民生的敏感詞

 

作為國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟不好的時候通過拉動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟回暖，然而當房價上漲過快，引發(fā)民生熱議，又發(fā)生新一輪打壓；

 

在當下，房地產(chǎn)對于很多人來說，不再是經(jīng)濟的助推器，而是綁架中國經(jīng)濟的罪魁禍首，推高房價無異于站在人民的背面；

 

面臨著高額的拿地成本、不定期的政策風險、社會的中性評價以及長期來看的城鎮(zhèn)化及人口紅利減退，開發(fā)商需要一個新的身份去詮釋自己的故事。

 

2、實體振興是必由之路，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)與實體結(jié)合的最佳方式

 

中央經(jīng)濟工作會議提出，著力振興實體經(jīng)濟，自去年開始，振興實體經(jīng)濟升到前所未有之高度。

 

“實業(yè)”是大國振興的必由之路，我們要引導資金“脫虛入實”，各種稅費傾斜······作為一個依賴政策紅利發(fā)展的行業(yè)，看清大勢，也許很重要；為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間、或者主動孵化產(chǎn)業(yè)、或為地方政府主動提供綜合的產(chǎn)業(yè)解決方案，能不受重視和支持么！

 

 

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前都有哪幾種發(fā)展路徑呢？

 

目前，我們簡單把玩產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)簡單分為三類：產(chǎn)業(yè)新城運營商、產(chǎn)業(yè)投資商和產(chǎn)業(yè)發(fā)展商三類；

 

1、產(chǎn)業(yè)新城運營商，代表企業(yè)——華夏幸福

 

如果說行業(yè)內(nèi)真正具有戰(zhàn)略視野的企業(yè)，絕對首推華夏幸福。戰(zhàn)略的核心問題是定位，而華夏幸福的品牌定位不僅定義了它自己，更定義了一個細分行業(yè)；

 

產(chǎn)業(yè)新城運營商，PPP模式，通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)、提供區(qū)域發(fā)展的綜合解決方案。

 

與其他兩種模式有顯著不同，產(chǎn)業(yè)新城模式是真正站在區(qū)域發(fā)展的角度上的綜合衡量，它不僅僅需要運營商園區(qū)的產(chǎn)業(yè)引入運營能力，更多的涉及到城市規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力，在城市發(fā)展早期代替政府大量墊資投入城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時自建招商團隊整合國內(nèi)外資源，解決產(chǎn)業(yè)導入問題，提供從城市前期規(guī)劃、城市基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導入集聚、產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)等一攬子工程，完全減輕了很多地方政府的資金困境、招商困境等。

 

伴隨著環(huán)京市場的崛起，很多人開始關(guān)注華夏幸福，但在此輪爆發(fā)之前，誰又真正關(guān)注這個企業(yè)，在沒有任何人關(guān)注、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱的固安默默耕耘，14年后帶動固安縣收入增長近50倍。

 

 

2、產(chǎn)業(yè)投資商，代表企業(yè)——張江高科“科技投行”

 

張江高科，上海國資委下屬企業(yè)，作為推動上海張江高科技園區(qū)發(fā)展的重要載體，核心特點在于其“新三商戰(zhàn)略”即科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商和創(chuàng)新服務(wù)商，從這個戰(zhàn)略定位就可以看出張江高科從單純的地產(chǎn)開發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)的身份轉(zhuǎn)變。

 

通過投資產(chǎn)業(yè)、孵化產(chǎn)業(yè)、聯(lián)合包括中國銀行在內(nèi)的多家金融機構(gòu)為企業(yè)提供投貸一體化服務(wù)，未來通過變現(xiàn)上市金融資產(chǎn)等途徑進行退出；

 

截至2017年3月25日，張江高科對外投資項目規(guī)模為37.89億元。累計投資創(chuàng)業(yè)投資類項目99個(含直投和委投，其中高科16個，浩成83個)。

 

其中，已上市企業(yè)26家(包括完全退出8家)，預披露企業(yè)2家，擬上市企業(yè)12家，改制企業(yè)1家。

 

此外，作為地產(chǎn)開發(fā)商來做產(chǎn)業(yè)投資的優(yōu)勢在于，可以以“房權(quán)換股權(quán)”，加強產(chǎn)業(yè)投資和資產(chǎn)經(jīng)營聯(lián)動，以投資上海微電子2.2億元為例，成熟壯大的上海微電子帶動了園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升了園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展水平、進而賺取園區(qū)運營以及后期增值利潤。

 

 

3、產(chǎn)業(yè)開發(fā)商，代表企業(yè)——億達中國

 

傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式，主要業(yè)務(wù)為商務(wù)園區(qū)開發(fā)、商務(wù)園區(qū)運營、物業(yè)管理、工程建設(shè)，就已竣工的建筑面積而言，億達是中國最大的商務(wù)園區(qū)開發(fā)商。截止2016年，億達委托管理項目22個，運營管理面積達236萬方。

 

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)類似，前期大量的資金沉淀，往往拖累企業(yè)資金狀況，對于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言更是如此，重資產(chǎn)操作往往難以為繼。

 

經(jīng)歷負債率居高不下的困境之后，億達圍繞著在長期以來形成的“軟件”+“信息技術(shù)服務(wù)”品牌優(yōu)勢，開始輕重資產(chǎn)并行的戰(zhàn)略布局。

 

一線城市進行存量改造，進行低效項目的改造、升級、盤活；熱點二線承接項目的委托運營管理；三線承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)園，2017年昆山、綿陽等城市新增3個重資產(chǎn)項目。

 

 

對于沒有背景的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，或是構(gòu)建強大資金安全邊際、或者進行做好品牌把企業(yè)變輕，提供菜單式服務(wù)，輸出管理運營能力，否則在更多潛在競爭者開始進駐的未來，生存空間會愈加狹窄。

 

三、玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要什么基本素養(yǎng)？

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的最大區(qū)別在于，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的主要受眾在于政府，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)主要受眾在于消費者，消費者需求相對多變，而政府的需求相對固定。

 

地方政府的需求在于區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)吸引人口、帶動經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)是核心；

 

要么，先天具備資源屬性，如啟迪協(xié)信，背后有清華的產(chǎn)業(yè)資源，做產(chǎn)業(yè)引入整合的優(yōu)勢十分明顯；

 

要么，能力強，從前到后提供一整套的方式路徑，尤其是招商能力強悍，如華夏幸福，1000人的招商團隊；

 

再或者，擁有強大政府背景支持，政府主導型，自己的孩子當然條件就相對寬松一點。

 

 

文章來源：億翰智庫