社區(qū)商業(yè)布局點：三個因素 四大核心特點 五大模式

從目前來看，社區(qū)商業(yè)作為城市活力的毛細血管網(wǎng)，正快速遍布在城市的各個角落。仔細分析社區(qū)商業(yè)的特征，可發(fā)現(xiàn)在可與之相比的體驗性購物中心、專業(yè)市場、奧特萊斯等各類業(yè)態(tài)中，好的社區(qū)商業(yè)的確是高穩(wěn)定性、可復制的品類殺手。

 

社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展的三個因素

 

1、市場需求巨大。購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但真正令市民最經(jīng)常產(chǎn)生消費的，還是家門口的社區(qū)型商業(yè)。足不出戶即可解決日常消費問題，是決定生活品質和營造人氣的很重要的方面。從成熟市場經(jīng)驗來看，社區(qū)商業(yè)消費已占其整體商業(yè)構成的60%—70%。

 

2、傳統(tǒng)商業(yè)競爭格局加劇，城市級商業(yè)風險增大。社區(qū)商業(yè)反潮流已經(jīng)興起，所有社區(qū)住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家與顧客擁有無縫對接的近距離優(yōu)勢，使社區(qū)商業(yè)更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。

 

3、社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式越發(fā)清晰。經(jīng)過數(shù)年的模式探索和產(chǎn)品研發(fā)，社區(qū)商業(yè)的投資模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃模式和運營管理模式已打造成型，這也為社區(qū)商業(yè)下一步大面積鋪開準備了條件。

 

不同于城市商業(yè)，社區(qū)商業(yè)有怎樣的核心特點？

 

不管形態(tài)上如何設計，立面風格如何變化，空間特色如何打造，社區(qū)商業(yè)本質都應具有如下幾個特點：

 

1、小體量，風險可控。因社區(qū)商業(yè)服務半徑有限，目標客群清晰，因此，小體量是其最根本的特點。

 

2、溫情、便利，風格獨具。不同于城市級購物中心，社區(qū)商業(yè)核心特質必須打造具備家的感覺。社區(qū)商業(yè)就是一個社區(qū)大家庭的客廳，而家庭對于社會來說，最重要的是溫馨和暖人。

 

3、特業(yè)突出，深入社區(qū)生活圈。除卻與城市商業(yè)同質化的零售、餐飲娛樂業(yè)態(tài)之外，社區(qū)商業(yè)還有明顯不同的細分品類。總而言之，其涵蓋了菜場、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發(fā)、咖啡、養(yǎng)生美體、便利店、社區(qū)餐飲、健身房等諸多品類。這些構成了社區(qū)商業(yè)品類的重要特征。

 

值得一提的另一個社區(qū)商業(yè)的特業(yè)就是社區(qū)養(yǎng)老。近期，政府提出國內養(yǎng)老服務綜合改革將完成以下目標：到了2015年末，要實現(xiàn)社區(qū)居家養(yǎng)老服務照料中心的100%社區(qū)全覆蓋。屆時，所有社區(qū)、行政村都有自己的養(yǎng)老機構。到2020年，將實現(xiàn)20分鐘服務圈，到時候，老人們可以享受，在自己家附近走個不到20分鐘，就有著老人服務點，比如理發(fā)店、老人用品專店等一系列配套設施。

 

根據(jù)這樣的市場趨勢，未來社區(qū)養(yǎng)老的模式也逐步成型。即在一個區(qū)域內，以養(yǎng)老機構為中心，配備為老年人服務的店面，配備優(yōu)質的老年大學、專門為老年人設置的醫(yī)療機構，甚至還有讓老年人孫輩入住的幼兒園，兒女能夠購買的房產(chǎn)等。這時候，完全以老年人服務機構為中心、形成了一個商業(yè)圈。

 

4、線上融合，升級社區(qū)模式。線上生活方式與社區(qū)生活方式結合，是未來社區(qū)商業(yè)最具備想象力的價值提升空間。目前來看，社區(qū)商業(yè)的模式升級已經(jīng)表現(xiàn)為如下兩類：

 

第一，結合社區(qū)電商，形成快遞收納及配送網(wǎng)絡。在這一點上，值得觀察的案例有如下三個:1、順豐快遞在社區(qū)開“嘿客”。2、天貓在全國137個縣市及香港地區(qū)設有累計上萬個快遞代收點，取名“天貓服務站”。3、上海300個全家便利店，也設置快件代收點。

 

第二，線上建立社區(qū)，形成線上購物及外包家居服務聯(lián)盟。在此舉個案例：2013年，第三方支付平臺“拉卡拉”推出“開店寶”，低調切入電商領域，社區(qū)小微商戶就是“開店寶”的主要使用者。和支付寶“走出去”相比，拉卡拉選擇從社區(qū)電商切入。拉卡拉的社區(qū)電商O2O以社區(qū)為核心，“開店寶”為終端載體，連接供貨源與社區(qū)，消費者通過“開店寶”完成選購、支付和收貨流程。拉卡拉深耕線下近10年，積累的30萬個社區(qū)網(wǎng)點為其帶來天然的支付場景以及消費需求。

 

產(chǎn)品線逐步成熟

 

進一步觀察社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品線競爭，我們可以發(fā)現(xiàn)各大公司均提出自身的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線策略。在此簡單羅列：

 

1、恒大模式：打造影院劇場模式。恒大影城作為主力店，總面積1~2萬平米，摩納哥風情街。

 

2、萬科模式：打造“五菜一湯”模式。重點打造量大主力店：第一，第五食堂，社區(qū)餐飲零售品牌；第二，幸福街市。

 

3、協(xié)信模式：創(chuàng)建星光鄰里，

 

4、龍湖模式：創(chuàng)造產(chǎn)品線星悅薈。

 

5、花樣年模式，打造彩生活社區(qū)。

 

無論上述產(chǎn)品線如何配置，我們都可發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)品規(guī)劃的幾個特點：餐飲為主打，休閑娛樂配位，特業(yè)為重要補充，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務的植入。

 

更具備金融運作條件

 

作為一個穩(wěn)健的地產(chǎn)開發(fā)品種，社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品本質具備進可攻、退可守的特質。

 

首先，社區(qū)具備良好的銷售潛力。社區(qū)商業(yè)因具備周邊穩(wěn)定的人氣支撐，商業(yè)價值很容易厘清，因此銷售回款是社區(qū)商業(yè)最常規(guī)的操作模式。

 

其次，進一步討論，如果開發(fā)商不急于出售社區(qū)商業(yè)，通過長期的醞釀，社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)定運營后，具備穩(wěn)定而良好的租金回報率，因此社區(qū)商業(yè)同樣具備復制和金融證券化的可能性。

 

社區(qū)基數(shù)人群的常規(guī)消費，決定了社區(qū)商業(yè)的風險很小，穩(wěn)定性高。金融風險低，從而可以保證具備低風險的金融產(chǎn)品屬性。

 

如何選擇及掌控？

 

既然社區(qū)商業(yè)具備如此特征，是否社區(qū)商業(yè)就是優(yōu)良的投資品種呢？打造良好社區(qū)商業(yè)的基因歸納如下:

 

1、選址優(yōu)秀。最好的社區(qū)商業(yè)選址應該具備兩類模式，一類是高密度、高容積率的規(guī)模化社區(qū)的社區(qū)商業(yè)；另一類是位置貼近區(qū)域中心或者軌道交通節(jié)點的社區(qū)商業(yè)。本質上說，這兩類社區(qū)商業(yè)都是為了盡力擴大商業(yè)輻射范圍，如同植物的生長，根莖進入泥土的范圍越廣泛越深入，生命力就會越旺盛。

 

2、主力店品牌可復制。為了形成好的管控，一定需要在餐飲、娛樂、兒童、養(yǎng)老、特業(yè)、零售等幾大基本業(yè)態(tài)上建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟。只有這樣才能保證管理和招商風險可控。

 

3、產(chǎn)品設計超溫情。業(yè)態(tài)和選址固然重要，但產(chǎn)品力仍然是最重要的吸引力和條件。溫情和柔性是產(chǎn)品力定位的根本。

 

4、建立酒店式社區(qū)商業(yè)管理團隊。任何資產(chǎn)，若想經(jīng)營得好，必須在軟件服務上有真功夫。酒店式的社區(qū)管理模式將是社區(qū)商業(yè)運營的核心要素。

 

5、快速布局。上述幾個條件具備之后，下一個要素就是資源整合和執(zhí)行力。如同所有商業(yè)，社區(qū)商業(yè)領域正在起來的風口，如果不能快速整合資源，搶占布局，那么再過兩年，這個品類領域也基本沒有機會了。

 

文章來源：中國房地產(chǎn)研究院