北方試驗田還在摸索，南邊又將一幅自持地塊收入麾下。
隨著6月6日，萬科以25.3億奪得佛山桂城100%自持地塊，這位拍地規則不斷升級下的深度玩家，手中100%自持地塊已增至三幅。加上兩宗海淀永豐地塊，作為第一家吃螃蟹的房企，萬科已為此豪擲134.3億。
半年已過，之前傳出與小米合作眾籌建房的海淀永豐，由于種種原因暫時擱置，北京萬科給出的說法是“目前沒有更多可分享的信息”。
再次出手自持，讓人不禁猜測萬科已經有了對應的解決方案。佛山萬科給出的答案是，“往城市配套服務商方向發展”。
早在2014年，萬科總裁郁亮就提出，房地產“人人彎腰就可以撿到黃金的時代”已經一去不復返了，如今的城市不僅需要住宅，也需要優質的配套服務。
如今萬科的亮點遠不止住宅一個。長租公寓在全國居于前列，萬鏈裝修占據北京家裝行業市場份額第一。此外，教育、戶外營地、養老，度假旅游等新業務嘗試層出不窮。
這位城市配套服務商的眼光已經從社區擴大到整座城市。在2017年3月的業績會上，郁亮指出：“‘萬億’不是指市值，而是相關企業的體量以及對行業和社會的貢獻達到萬億級水準。除了傳統開發業務，其他新業務也可以并駕齊驅，這是萬科非常長期的目標”。
圍繞“城市配套服務商”定位而拓展的新業務中，長租公寓項目下的泊寓計劃曾一度被外界視作最有可能與自持相關聯的業務。只不過如果用自持做長租公寓，對于開發商而言未免“太重”。
據悉，泊寓的輕資產獲取方式多為租賃，泊寓與項目持有方（或經營方）簽訂長期房屋租賃合同；重資產方式則是通過收購獲得物業產權或長期使用權。據廣州泊寓負責人透露，相比傳統地產業務，長租公寓的盈利性尚有較大差距。
除了傳統的品牌租賃模式，一些金融人士推測萬科“會在金融上做文章”。不過在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，“在租金回報率很低的市場搞資產證券化下場不會太好”，萬科自持更是在拿地難背景下不得已的選擇。
這一推測從萬科五月銷售經營電話會議中也得到了些許印證。
在回答“今年的拿地計劃怎樣”提問時，萬科管理層表示，前5個月公司拿地相對于銷售要保守一些，如果今年公司新增項目仍小于銷售，土地儲備進一步下降，對于未來的增長會有影響。考慮到目前激烈的競爭環境，獲取高地價項目會給企業帶來未來經營壓力，因此公司會根據市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。
干慣了重資產的活，要想迅速轉型輕資產并不容易，資金成本和租金回報率最有可能成為掣肘。
“萬科是最有潛力拿地的（自持），因為它是所有房企中融資成本最低的”。此前觀點新媒體曾報道，2014年至2016年上半年萬科累計發行10次債券，平均利率3.038%。2015年9月，萬科宣布完成發行2015年公司債券(第一期)，5年期50億債券，最終票面利率3.50%，接近同期限國債利率水平；2016年4月，發行單一系列港幣債券36.5億元，利率均為2.5%。
雖然目前來看萬科持有成本還在可控范圍，但隨著目前國內信貸政策逐步收緊，加上監管層近期對房企發債的進一步管控，未來的融資成本如何還是未知數。
另一個決定輕資產模式成功與否的關鍵要素是租金回報率。數據顯示，2016上半年全國普通住宅市場靜態租賃回報率（一年內租金收益與售價的占比）在2.3%-3.6%左右。受租金上漲帶動，在長期租賃情況下，總體回報率在4.4%-7.1%之間。
目前各城市租金回報率低于國際合理水平（4%-6%）。由于房價上漲迅速，大量投資需求入市，也導致房價脫離租金增長，租金回報率下降。商業地產中崇尚輕資產模式的SOHO中國近年來業績慘淡，“如果萬科要做住宅領域的SOHO中國更是難上加難”。
與個人包租公不同的是，機構的房產租賃業務成本更高。“中國是極少數有增值稅的國家”。開發商自持后出售，加上增值稅，投資人所剩無幾，幾乎很難通過資產增值獲利。
全自住房、70/90、限售價、競自持，一線城市拍地限制持續加碼，“戴著鐐銬跳舞”的開發商此時的拿地心情或許更為復雜。“低息拿地，未來把自持物業抵押貸款，變相套現也不是不可能”，黃立沖認為就萬科體量而言，這三宗100%自持地所占比例幾乎可以忽略不計，算是萬科的一種新嘗試。
但從公司業績來看，房企自持物業對利潤的增加并沒有幫助，反而增加了企業資金占有量。萬科自持算是一種商業行為，不是資本市場行為。不斷擴張資產，增強運營能力，但能否得到資本市場投資者的認可，還需要看資產增值以及后續具體運營情況。
其實就輕資產模式，業內一直持“可遠觀不可褻玩”的態度。近年來，業務重心逐漸向商業、文化旅游地產板塊傾斜的新華聯文旅就曾公開表示，“輕資產是個夢想，可望不可即，從來沒走過輕資產的路。”
作為聯合辦公獨角獸優客工場首家落地房企，陽光100在存量房時代對輕資產的理解是，尋找有潛力的項目，將產品營銷的優勢輸出，讓項目升值，從中獲得一部分升值收益。
在其常務副總裁范小沖看來，重資產主要依靠資產增值獲利，而大量資產過剩，需要重新找客戶，高投入的自持就意味著高負債，怎樣讓這些資產運營起來才是解決重資產痛點的關鍵。
