目前，有些產業新區在面臨被整合、淘汰的局面下，可以通過扶持龍頭產業，打造產業鏈，再輔以住宅、商業、醫院、總部基地等多功能配套加以升級改造，脫胎換骨。
產業園區，即為促進某一產業發展為目標而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列重要使命。近年來，產業園區在全國各地風生水起，但其發展卻是起起落落；有的地方工業園區失敗了，換個名字再重新開發，導致大量資源浪費。
日前，中國產業園區大會（華北站）峰會在北京舉行。會上，中國產業園區大會總經理余洪波在發言中表示，大會從初期關注工業地產，到2011年轉變聚焦為產業地產，再到2015年正式叫產業園區。隨著時代的發展和行業的進步，從2016年到2017年間，行業涌現了很多全新熱詞，比如特色小鎮、智慧園區等。但發展產業園區的關鍵因素，還是處理好地產與產業的關系，留住人才，提高園區的黏性，讓產業園區真正發揮出地方“經濟先鋒”的作用。
圈地賣樓不可取
從歷史表現看，房地產開發商往往難逃短期行為的怪圈，因此，建設產業園區需警惕制造一座座新的“空城”。
過去，部分產業園區在建設過程中普遍存在著“產城分離”和“圈地思維”這兩個突出的問題。一些商品房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后導致地方政府債務高筑。由于配套嚴重滯后，產城分離現象嚴重。有的產業園區建設沒有做到配套先行，缺乏產業配套、生活配套，導致產業園區白天熱鬧，晚上幾乎成為了空城，產業與城市融合度很低，產業園區發展缺乏后勁。
一位資深產業園從業人士表示：“從歷史表現看，房地產開發商往往難逃短期行為的怪圈，因此，建設產業園區需警惕制造一座座新的‘空城’和‘鬼城’”。
但產業園區的假設畢竟還離不開地產規劃，于是，如何把握地產和產業的關系就成為了產業園區能否取得成功的一個決定因素。有業內人士表示，當前，房地產企業對產業園區商業模式的理解已經開始落實到實操階段。
在談到地產和產業之間的關系時，北京廣安置業投資公司總經理鄧暉認為，“產業地產與普通地產最核心的區別是提供基于產業定制化空間產品及配套的服務，我覺得是我們在產業地產上抓住了的一個核心要點，這里面除了招商運營、產業的孵化、客戶的配套等各方面需求的提供，實際上還有很多內容可以補充，但核心是在地產依托于產業、產業一定是能夠帶動地產、地產一定是再反哺給產業這三點上。”鄧暉表示，明智的開發商也都從之前僅作地產開發向運營商的角色轉型，這些都是地產反哺給產業，是非常重要的特點。
產業依托是根本
“產城融合”強調“產業、文化、旅游、社區”功能疊加。
2016年，國家住建部、發改委、財政部聯合下發了《關于開展特色小鎮培育工作的通知》。專家表示，一些以發展產業為主的特色小鎮其實與產業園區的定位非常相近。但無論是產業園區還是特色小鎮，兩者都應重視產業發展，如產業定位、產業特色、產業平臺等。
隆基泰和產業發展集團總裁李國忠在接受中國商報記者采訪時表示，不管是產業小鎮還是科技智慧小鎮，在本質上沒有什么差別，只是在功能及理念的導向上略有不同。產業小鎮靠科技的產業、引擎來推動，它將原有傳統的特色小鎮進行升級，利用先進的科學技術提高現有的生產力；而科技小鎮的實體產業、科技的價值只有通過實體產業才能夠落地釋放。“無論是產業小鎮還是科技小鎮都可以導入智慧城鎮的先進規劃理念，讓現代化的科技服務到小鎮的每一個角落。”李國忠說。
值得一提的是，建設特色小鎮的關鍵就是“產城融合”，強調“產業、文化、旅游、社區”功能疊加。三部委在特色小鎮的培育要求中明確指出，特色小鎮必須要有特色鮮明的產業形態，和諧宜居的美麗環境以及便捷完善的設施服務。這其實和產業園區向產城融合轉型升級是一致的。
李國忠表示，打造產業小鎮一定要秉承幾個原則：首先，產業是特色小鎮的主導，而且這個產業一定是具有地緣性經濟基礎的，特色小鎮憑借其地緣經濟基礎與優勢，為其導入現代化的科技金融、人才等產業平臺，推動其成為精而強的特色產業；其次，“產業+”是未來特色小鎮的最大趨勢，作為加快新型城市化建設的突破口，特色小鎮真正成為社會資本的關注熱點，現在資本市場對于這個區域的關注度非常高，而且興趣非常濃厚。
“從產業基金到后期形成的資產證券化ABS的產品，后期通過這兩個階段金融杠桿的撬動，可更好地實現在過程當中的運營。我們都應該成為園區真正的運營商，甚至是模式的創新者和引領者。”李國忠說道。
留住人才是關鍵
對于產業園區來說，更多的是要把復合性的要素及轉型升級跟城市的發展與年輕人的選擇高度結合起來，形成新的發展模式。
為了不使產業園區發展成為人丁稀少的“空城”和“鬼城”，如何吸引人才和留住人才已變得至關重要。
“我國產業園區的可持續運營才剛剛開始，因為我國大多數園區首先面臨的是升級問題，要從原來的工業園區向新型的科技型園區升級。在轉型升級的過程中，硬件配套和客戶招商只是整個體系的冰山一角，而從運營模式到客戶的運維、增值的服務以及最終升級為對資產的管理才是冰山下面至關重要的因素。”億達中國控股有限公司執行董事高煒認為。
“我們需要關注的是80后、90后這一代年輕的從業者。”高煒表示，“我們接觸了很多企業，當跟企業談未來的選址和搬遷時，這些企業非常謹慎，不敢輕易遷址，其重要因素就是擔心員工的流失。”高煒舉例說，我們有一個客戶，想要從陸家嘴軟件園遷移出來，最終選擇了距離不遠的張江區域，他們不敢遷移到稍遠一點的地方，因為員工流失的影響是難以估量的。
年輕人在選擇未來工作、生活、居住、娛樂、交往中更多關注的是什么？從現在的統計數據來看，在全球范圍內，年輕人更多關注的仍然是一線城市，一線城市具有很多其他區域所不具備的優勢，就業優勢、教育資源、文化沉淀、歷史因素等很多要素都是其他新區所難以快速形成的。高煒表示，現在硅谷的空置率稍高于舊金山，因此可以認為，新的大型企業在回歸城市，在回歸市中心。“這種新的趨勢是我們需要更多考慮的。對于我們產業園區來說，更多的也是要把復合性的要素及轉型升級跟城市的發展與年輕人的選擇高度結合起來，形成未來發展的模式。”
高煒表示，我們要高度關注從業者的需求，而今的80后、90后更多的是關注園區生活配套、娛樂、教育等綜合發展，而不是簡單的像60后、70后那樣“先生產后生活”的模式。所以，產業園區不僅要產業化，也要生活化、社區化，這也是未來發展的重要方向。
