房企業(yè)績(jī)分化 房地產(chǎn)市場(chǎng)的下個(gè)爆發(fā)點(diǎn)會(huì)在哪

在樓市調(diào)控的大背景，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“冰火兩重天”的現(xiàn)象，對(duì)于房企而言，一季度業(yè)績(jī)也出現(xiàn)分化現(xiàn)象——標(biāo)桿房企維持高速增長(zhǎng)，而中小房企則面臨壓力。在此背景下，未來(lái)房企該如何發(fā)展？房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)又可能在何處呢？

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月1日，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，136家上市房企公布2017年一季報(bào)。其中，73家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)，91家公司實(shí)現(xiàn)凈利同比增長(zhǎng)。整體來(lái)看，房企間兩極分化再度出現(xiàn)，不少中小房企2017年一季度交出虧損的答卷，但標(biāo)桿房企一季度銷售仍然維持較高增速，預(yù)計(jì)全年仍有望實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

碧桂園、萬(wàn)科和恒大位列房企2017年一季度銷售業(yè)績(jī)前三，銷售金額分別為1506.6億元、1502.7億元和1069.3億元，均突破千億元。A股上市房企一季報(bào)也顯示，龍頭房企仍然維持較高的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)。

然而在受地價(jià)上漲、融資成本升高等因素影響，中小房企在品牌、土地儲(chǔ)備和融資能力等方面面臨挑戰(zhàn)。一季報(bào)顯示，有31家上市房企報(bào)告期內(nèi)顯示為虧損，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積和結(jié)轉(zhuǎn)收入的同比減少，是業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的主要原因。

那么未來(lái)房企將如何發(fā)展呢？

市場(chǎng)最冷的時(shí)候，也是悄然布局的最佳時(shí)機(jī)。這也許是行業(yè)公認(rèn)的一條潛規(guī)則。因此，加大力度囤地或成一部分房企的不二選擇。

目前，在供地計(jì)劃大增指導(dǎo)下，前4月住宅用地推出量有明顯增加。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房企拿地門檻將進(jìn)一步提高，北上廣三大城市的房地產(chǎn)新政料成土地出讓新樣板，有可能向其他城市擴(kuò)圍。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企投資重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向三四線城市。而監(jiān)管層可能會(huì)加大在三四線城市的調(diào)控措施，同時(shí)為一二線城市的房?jī)r(jià)降溫，開(kāi)發(fā)商接下來(lái)面對(duì)的壓力可能會(huì)比外界想象的要大。

因此在調(diào)控政策全面收緊的當(dāng)下，部分房企剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也成為一種趨勢(shì)。

招商證券研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈指數(shù)自2016年四季度以來(lái)持續(xù)收緊，截至今年3月份，資金鏈指數(shù)降至128%，為2015年下半年以來(lái)首次跌破130%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年非房業(yè)務(wù)有所放開(kāi)，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資環(huán)境仍偏緊。

因此，在大環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，房企轉(zhuǎn)型也成另一種趨勢(shì)。

在調(diào)控政策及房企發(fā)力點(diǎn)雙重個(gè)作用影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)又可能在何處呢？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商決定響應(yīng)政策、遵循定價(jià)要求，在增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)收獲可觀利潤(rùn)。個(gè)別開(kāi)發(fā)商仍希望調(diào)控政策只是暫時(shí)措施，只待‘風(fēng)頭’一過(guò)再以更高價(jià)格出售。在此背景下住宅價(jià)格如果再次加速上漲，很可能會(huì)催生新一輪的調(diào)控政策加碼。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，隨著核心城市區(qū)域調(diào)控持續(xù)升級(jí)，政府應(yīng)該有意愿將三四線城市庫(kù)存去化進(jìn)行到底，進(jìn)而引導(dǎo)居民資產(chǎn)配置向三四線城市傾斜。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月上旬，在嚴(yán)格調(diào)控下，市場(chǎng)快速降溫，熱點(diǎn)城市數(shù)據(jù)全面回落。部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象有望扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)將繼續(xù)降溫，全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)將處于平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間。