不僅價格上漲，三四線城市的銷售面積也在增加。受到熱捧的主要是集中在大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市。開發商規模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源，為了維持規模不斷增長，房企們不得不四處爭奪土地。
“開心過、生氣過；大笑過、哭泣過。多年陰霾悄然過去，而今依然‘窈窕淑女，君子好逑’。”常州市房地產研究中心近日發布喜訊稱，正努力躋身千億房企的雅居樂和新城地產最近在常州拿地了。
常州是一個位于江蘇省的三線城市，2008年后，全國性大型房企爭相轉戰三四線城市，大量外來房企涌入常州。常州過去因開發面積過大，庫存高企。如今，常州的去化周期已進一步縮短為6.67個月，市場基本面已然向賣方市場過渡。
各大房企重返三四線城市拿地的新聞不斷出現。幾天前，西鄰常州的無錫市出讓4宗地塊，其中一塊吸引了19家房企參與競拍，刷新了無錫單幅地塊報名數量紀錄。最終該地塊被恒大以18.6億元競得，樓面價11686.9元/平方米，溢價率95.79%。
除了長三角，恒大也在珠三角廣撒網、找土地。上個月，恒大集團珠三角公司在報紙整版刊登珠三角優質土地求購信息，并且公布了珠三角公司八個投資部近30個領導和員工的姓名及聯系方式。
與恒大相似，碧桂園的拿地特點也是“一二三四五線火力全開”。碧桂園2016年中報顯示，碧桂園在國內共有1.17億平方米的可銷售面積，其中52%瞄準一二線市場，另還有48%深耕三四線市場。
此外，華夏幸福、綠城、綠地等千億房企也在通過特色小鎮等模式進入三四線城市。如一直以產業新城安身立命的千億規模房企華夏幸福，簽署的產業園項目就大多位于三四線甚至是鄉縣區域。
據數據顯示，2017年頭兩個月，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應承接作用明顯，拿地全額占比同比提升5.7個百分點。
為何時隔幾年，房企們又集體重返三四線城市？
▲ 吉林松花江畔的江景房
一、需求溢出。
“現在價格如果超過物價局要求，不給你辦預售證。”據常州當地一位地產人士觀察，2016年10月，常州的均價還只有7000元，到現在已經破萬。
國家統計局3月18日發布的2月70個大中城市房價數據顯示，一二三線城市呈現階梯上漲態勢，三線城市價格上漲最多：一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。
不僅價格上漲，三四線城市的銷售面積也在增加。方正證券首席經濟學家任澤平發現，2016年不僅一二線，而且部分三四線城市地產銷售也很火爆，去庫存超預期。如2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3%；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1%；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6%。
這種狀況還在持續。數據顯示，2017年2月末，國內樓市整體成交平穩增長，19個主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長76.69%；三線城市同比增長35.84%。
不過，并不是所有三四線城市都受到熱捧。受到熱捧的主要是集中在大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市。比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門以及汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。
碧桂園徐州城市公司總經理徐乃陽近日接受媒體采訪時表示，在前期3—4年的去庫存的基礎上，目前整個蘇北市場平均去化周期不超過8個月，徐州市區現有住宅庫存200萬方，去化周期不足5個月。2016年徐州市區商品住宅銷售額330億元，銷售面積531萬方。對于這樣一個市場，碧桂園必然會在今年重點布局。
任澤平認為，三四線城市銷售火爆的其中一個原因，就是一二線核心城市限購。
2016年年末，中央經濟工作會議為樓市定調，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年兩會，“房地產市場平穩發展”又多次被高層提及。據不完全統計，自2月28日以來僅僅半個多月時間，就有22個城市出臺限購或者限購升級措施。
近日再度限購升級的廣州，多年來一直嚴格執行限購政策。廣州克爾瑞研究主管肖文曉認為，這種限購效應就將很多需求擠到了隔壁的佛山。他向筆者舉例，廣州有1400萬人口，2016年大約賣了1400萬平米的房子，而佛山只有800萬人口，2016年卻賣了1800萬平米的房子。
任澤平認為，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移的趨勢不變，三四線城市分化仍將持續，一些城市也正逐漸脫穎而出成為熱點三四線城市。
在上述限購的二十余個城市中，就不乏這樣的城市，如環北京的崇禮區、淶水縣和涿州市，還有環上海的嘉善市。
二、供給減少。
“你們組已經hold住一套了，不要再hold單位了。”幾天前，在廣州一個萬科區域銷冠的售樓群里，當一位中介提出想要幫客戶保留一晚房源時，幾秒就被上司駁了回來。
“不捂盤，有貨就出。”另一位萬科樓盤中介對筆者說，在銷售不那么理想的時候，萬科會按照銷售套數給予中介獎勵，以便快速清盤。
2016年首度超越萬科的恒大開發了一款App，號召全民賣房——任何人都可以成為恒大的兼職銷售，每賣出一套即獲傭金1%。據媒體報道，恒大每位員工要完成30名用戶的注冊量，按照恒大目前擁有的8.9萬名員工推算，恒大或將擁有267萬名地產銷售。
就在2017年的前兩個月，據房企們披露的銷售數據，2016年誕生的12家千億房企銷售總額已達到4204億元，同比增長了84.2%。此前很長一段時間，千億房企一直維持在7家的狀態。
兩個月時間，12家千億房企共賣出3614萬平方米，漲幅超過八成，約等于50個故宮；均價則達到了1.16萬/每平米，同比貴了150元。
“以前只有一兩家大房企是高周轉，現在幾乎所有大房企都是快速跑量清貨。”一位不愿具名的長三角地產人士對筆者說。
這一說法得到了廣東中原地產項目部總經理黃韜的認同。房企做到一兩千億的規模，必然要去高周轉，“不周轉根本沒錢拿地”。
房企的資金來源越來越依靠項目銷售。肖文曉以統計局房地產年報為例，向筆者解釋，2016年，房企開發資金共計144214億元，其中，來源最多以及增長最快的均為其他資金，占比過半。而其他資金主要包含定金及預收款以及銀行按揭貸款，即主要來自購房者。
另一方面，為了獲得一二線城市的土地，房企需要付出的成本越來越高。
中國人民銀行參事盛松成近日公開發表文章稱，保持房地產市場平穩健康發展、促進經濟增長的目標，都與供給密切相關，尤其是一二線城市的土地供給要增加。但近年來，在供給層面，國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。
他提供的數據是，2013-2015年，房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地產用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房價快速上漲的16個熱點城市中，住宅用地供應量減少的現象非常突出，如廈門同比減少50%，上海減少48%，廣州減少42%，北京減少31%。
黃韜對筆者說，開發商規模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源，為了維持規模不斷增長，房企們不得不四處拿土地。這正是房企們回歸三四線城市的另一個原因。
不僅是三四線城市，還包括寸土寸金的香港。有媒體統計，從2016年5月至今，海航、龍光等內地房企在香港購入9塊土地，成交金額已經超過513.85億港元（約合455億元人民幣），占香港賣地總價的50%。
2017年2月初，花旗舉辦中國房地產市場電話會議。分析師認為，中國房地產業已經出現了翻天覆地的變化，以前的王者可能弱了，但以前非武林正派的戰斗力卻非常強了。比如萬科，前幾年2000億左右，別家都和他差幾倍；而現在恒大、碧桂園、融創都能說我們的規模差不多了，“現在誰是超級大整合時代的贏家呢？要有地、有資源。”
文章來源：南方周末
