當(dāng)雅居樂(lè)遇上綠城 以小鎮(zhèn)之名的南北對(duì)話暗示著什么？

      一個(gè)是“三年千億”的新晉者，一個(gè)是“三年千億”的追趕者。這個(gè)春天，綠城和雅居樂(lè)來(lái)了一場(chǎng)南北對(duì)話。

　　4月11日，雅居樂(lè)地產(chǎn)在官方微信中發(fā)布了一篇《綠城中國(guó)總裁們來(lái)雅居樂(lè)總部“串門”》消息。

　　文中提及的綠城總裁們包括綠城中國(guó)執(zhí)行總裁應(yīng)國(guó)永、董事、執(zhí)行總裁李青岸、副總裁馮征及各產(chǎn)業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人。而作為東道主，雅居樂(lè)主席陳卓林親自站臺(tái)。

　　強(qiáng)調(diào)對(duì)話管理層的“重磅性”外，雅居樂(lè)還于文章導(dǎo)語(yǔ)結(jié)尾處特意凸顯“特色小鎮(zhèn)”這一關(guān)鍵詞。此前2月，為探索特色小鎮(zhèn)發(fā)展，陳卓林家族掌舵下，雅居樂(lè)已啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊。

　　這與綠城打去年開始力薦的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”不謀而合。但一場(chǎng)大佬間的技藝切磋，熱門“小鎮(zhèn)”只是其中一環(huán)，正如雅居樂(lè)集團(tuán)董事副總裁黃奉潮表示，“未來(lái)雙方存在較大的合作空間。”

　　在這個(gè)“合作空間”背后，雅居樂(lè)劍指的目標(biāo)終將回歸到“三年千億”棋盤。“公司2017年的預(yù)售目標(biāo)為600億元，并將在2019年進(jìn)軍千億。”在雅居樂(lè)2016業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上陳卓林放言。

　　旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)身小鎮(zhèn)夢(mèng)想

　　以中山雅居樂(lè)新城為起點(diǎn)，從海南清水灣、云南騰沖原鄉(xiāng)到版納西雙林語(yǔ)、馬來(lái)西亞滿家樂(lè)等項(xiàng)目，雅居樂(lè)從未停止過(guò)對(duì)旅游地產(chǎn)模式的追索。

　　但過(guò)程難避藩籬，例如“神盤”清水灣2014年半價(jià)清貨。當(dāng)年“五一”，消息指出，雅居樂(lè)清水灣部分房源五折甩貨，3天促銷售房百余套，價(jià)格在9000元/平至21300元/平之間。

　　按照清水灣項(xiàng)目上的人士說(shuō)法，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)回到2009年時(shí)的房?jī)r(jià)。因?yàn)樵?011、2012年海南市場(chǎng)大熱時(shí)，清水灣一般售價(jià)超3萬(wàn)元/平方米，但彼時(shí)房源售價(jià)僅為最高價(jià)三分之一。

　　從海南熱土轉(zhuǎn)身，雅居樂(lè)西征云南繼續(xù)做大旅游地產(chǎn)盤子，但卻遭遇高爾夫球場(chǎng)違建風(fēng)波，一度影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。

　　旅游地產(chǎn)項(xiàng)目頻頻遇阻，雅居樂(lè)也在逐步減弱這部分業(yè)務(wù)的投資力度，而興起的“特色小鎮(zhèn)”熱潮似乎為其找到另一突破口。

　　今年2月，在雅居樂(lè)組織的一次會(huì)議上，陳卓林秘書宣布了公司25周年的“重大舉措”，即在陳卓林家族的帶領(lǐng)下專注發(fā)展特色小鎮(zhèn)，并已啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊。

　　贏商網(wǎng)從官方了解到，目前，雅居樂(lè)已經(jīng)在大本營(yíng)中山以及八大區(qū)域開始進(jìn)行推動(dòng)，和政府溝通洽談一些有潛力并能取得產(chǎn)業(yè)落地的小鎮(zhèn)。

　　“一方面，對(duì)當(dāng)?shù)氐脑挟a(chǎn)業(yè)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，以增加更多的就業(yè)崗位與稅收貢獻(xiàn)；另一方面，引進(jìn)和當(dāng)?shù)卦挟a(chǎn)業(yè)相匹配的的新的技術(shù)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大原有產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　陳卓林勾勒的這一幅幅“小鎮(zhèn)夢(mèng)想”場(chǎng)景，恰巧也出現(xiàn)在綠城圖譜上，這才有了這一場(chǎng)南北對(duì)話。

　　關(guān)于旅游地產(chǎn)類特色小鎮(zhèn)，雅居樂(lè)給出了三個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，即“空氣好、氣候好、環(huán)境好”。而綠城則補(bǔ)充了“四條件”——較好的外部配套環(huán)境和資源、政府充分的政策支持、較好的產(chǎn)業(yè)資源、充足的現(xiàn)金流。

　　“充足的現(xiàn)金流”，這無(wú)疑是雅居樂(lè)在運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中時(shí)常承壓的因素之一。早在在清水灣半價(jià)促銷時(shí)，就有分析師明確指出，“最容易想到的還是企業(yè)的資金壓力，這可能和企業(yè)的短期用款有關(guān)。”

　　資金問(wèn)題外，由于旅游地產(chǎn)開發(fā)模式受經(jīng)濟(jì)因素影響大，銷售不穩(wěn)定抑或是特色小鎮(zhèn)維持運(yùn)營(yíng)的障礙物。

　　為此，雅居樂(lè)在與綠城對(duì)話中提出，面對(duì)特色小鎮(zhèn)常住人口少、入住率低等問(wèn)題，雙方均提出一些解決辦法，并提議進(jìn)行業(yè)主資源互補(bǔ)。

      回歸一二線與三年千億

　　的確，“小鎮(zhèn)”是時(shí)下熱詞，但卻不是這場(chǎng)南北對(duì)話的唯一看點(diǎn)。用雅居樂(lè)集團(tuán)董事副總裁黃奉潮話來(lái)說(shuō)，“未來(lái)雙方存在較大的合作空間”。

　　“綠城與雅居樂(lè)存在眾多共同之處，不管是發(fā)展經(jīng)歷、發(fā)展理念、發(fā)展現(xiàn)狀或所面臨的問(wèn)題均較為相似，希望在未來(lái)戰(zhàn)略思考、發(fā)展模式、多元產(chǎn)業(yè)布局、具體業(yè)務(wù)領(lǐng)域提升方面，共同切磋。”

　　從綠城中國(guó)執(zhí)行總裁應(yīng)國(guó)永話術(shù)中可看出，雅居樂(lè)與綠城的合作路才剛邁步。而就二者當(dāng)前規(guī)模而言，雅居樂(lè)在其中扮演的更多是“學(xué)徒”，因?yàn)槠涫乔|的追逐者，而綠城是新晉者。

　　經(jīng)歷了連續(xù)五年業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)窘境后，2016年雅居樂(lè)銷售額首次闖入500億陣營(yíng)，并超年初目標(biāo)近70億元。

　　在此刺激下，其也首次喊出了千億目標(biāo)，“公司2017年的預(yù)售目標(biāo)為600億元，并將在2019年進(jìn)軍千億。”

　　但在千億征途上，其遇到了綠城此前一樣的問(wèn)題：三四線難題、債務(wù)承壓與架構(gòu)調(diào)整。綠城銷售額從2014年的794億增至2016年1139億，恰是其解決上述兩大問(wèn)題的過(guò)程。

　　受三四線項(xiàng)目拖累，綠城執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南在2015年度業(yè)績(jī)會(huì)上承諾，“最晚在2017年完成三四線庫(kù)存的換倉(cāng)。”據(jù)悉，2016年綠城三四線城市存量房源去化約148億元，去化率49%。

　　在經(jīng)歷了復(fù)制清水灣項(xiàng)目，重點(diǎn)開發(fā)打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目失敗之后，雅居樂(lè)將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向了大本營(yíng)及熱點(diǎn)二線城市，收縮三四線戰(zhàn)場(chǎng)。

　　據(jù)了解，去年雅居樂(lè)新增土地儲(chǔ)備位于北京、常州、佛山、廣州、惠州、蘇州等一線、熱點(diǎn)二線及強(qiáng)三線城市，其中中山為重點(diǎn)布局城市，北京、蘇州、武漢、珠海為公司新開拓的市場(chǎng)。

　　這與綠城換倉(cāng)三四線，回歸一二線的步調(diào)基本一致。而在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)上，有了中交的背書，償債能力不斷提升，2016年平均融資成本已由2015年的7.3%成功壓縮至5.9%，且成立了資金結(jié)算中心。

　　而從2015年央行多次降準(zhǔn)降息，公司債放開，雅居樂(lè)便積極融資。“2016年債務(wù)置換及償還后，公司凈負(fù)債率下降至49.1%，較2015年下降了14.9個(gè)百分點(diǎn)，貨幣資金已經(jīng)可以完全覆蓋短期借款，短期償債能力提升顯著。”億翰智庫(kù)研報(bào)指出。

　　至于架構(gòu)調(diào)整，中交入主后，綠城調(diào)為一體四翼，但在今年將變?yōu)?ldquo;五翼”，即投資開發(fā)、代建管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、小鎮(zhèn)建設(shè)、生活服務(wù)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，雅居樂(lè)亦于去年年中正式更名雅居樂(lè)集團(tuán)，地產(chǎn)主業(yè)外，形成了雅生活集團(tuán)、雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)和雅居樂(lè)教育集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊。

　　如此看來(lái)，站在千億入口的雅居樂(lè)身上總能看到綠城的影子。但不得不說(shuō)，綠城的千億多重利好因素糅雜其中，在后市前景不明當(dāng)下，抱團(tuán)綠城或是雅居樂(lè)選擇的保證書。