孫宏斌對市場預期悲觀：地價有問題就是最大的問題

　　核心提示：在絕大部分房企面臨土地儲備難題時，對外宣稱擁有高達4185億元可售資源，此時的孫宏斌已經(jīng)與2010年融創(chuàng)中國上市初期大有不同。

圖片來源互聯(lián)網(wǎng)

　　孫宏斌認為，貨幣政策收緊、利息增加、去杠桿，這些措施會使房地產(chǎn)貸款減少1/3以上。這意味著對房價會產(chǎn)生很大影響。這也是在他看來行業(yè)風險大的邏輯所在。據(jù)介紹，融創(chuàng)從去年第四季度開始，就在控制公開市場拿地行為。

　　年少時幾度沉浮，在54歲之際卻將融創(chuàng)中國銷售額帶到1506億人民幣（下同），并在絕大部分房企面臨土地儲備難題時，對外宣稱擁有高達4185億元可售資源，此時的孫宏斌已經(jīng)與2010年融創(chuàng)中國上市初期大有不同。

　　他的“得意與自信”溢于言表。

　　“你看每個公司開年會都至少有一頁內(nèi)容是學習融創(chuàng)的并購。當然不能簡單地學習，一個項目不是多出點錢就能學。因為這里面有很多經(jīng)驗、教訓，很復雜的事情別人干不了。”孫宏斌在2016年度業(yè)績會上這樣表示。

　　很難想象，2010年10月融創(chuàng)中國上市之初，其土地儲備為590萬平方米，當年末營業(yè)額及盈利分別為66.5億元及15.4億元人民幣。那一年其合約銷售額約為83億元。

　　至今規(guī)模仍然是一個房地產(chǎn)開發(fā)商成功最好的裝點。而在大多數(shù)開發(fā)商還停留在粗放開發(fā)模式上時，擁有高于同行收購能力的融創(chuàng)也在跨越式發(fā)展。

　　關(guān)于此前融創(chuàng)對綠城中國和佳兆業(yè)的收購事項，“給我們樹立了一個豐碑。這就是為什么（我們）在并購市場有這么多機會、這么好口碑，在這種艱難情況下的決策真的是彰顯人品。”

　　這是在業(yè)績會上，孫宏斌對自己的評價。

　　龐大的土地儲備

　　在業(yè)界普遍面臨土地儲備“斷頓”難題時，融創(chuàng)中國引以為傲的也正是土地儲備。

　　“2016年公司把握了機遇。如果2016年沒有抓住市場機會，很難想象現(xiàn)在的狀態(tài)，（將）是非常焦慮。要么被邊緣化，要么面臨土地價格漲到這樣的市場。”融創(chuàng)中國副總裁兼董事會秘書高曦在業(yè)績會上表示。

　　高曦所謂的抓住機會指的是，融創(chuàng)中國“僥幸”在地價大漲之前，完成規(guī)模擴張。2016年，融創(chuàng)成功開拓了廣州、深圳、珠海、沈陽、大連、石家莊、太原、青島、廈門、南昌、昆明、南寧等一二線核心城市，逐漸形成北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域、40余座一線、環(huán)一線和核心城市的全國布局。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰期，共獲取土地2143萬平方米，其中60%地塊以收并購方式獲得；第四季度融創(chuàng)獲取1150萬平方米土地，收并購比例更是達到82%。

　　高曦表示，“2016年拿地時間主要集中在前三季度。從第四季度開始我們拿地速度、拿地量已經(jīng)下來，尤其是招拍掛。公司資金還是非常充裕的，但是因為市場價格（指地價）上漲太兇，到第四季度又漲了很多，達到安全邊界的地越來越少了。”

　　年報顯示，融創(chuàng)7912萬平方米的土地儲備總量中，西南區(qū)域占比20%，北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域和東南區(qū)域分別占16%、18%、15%和11%，廣深、華中、海南三大區(qū)域占比10%、7%、3%。其中竣工未售部分僅占6%，待建和在建部分占比達94%。

　　2017年，融創(chuàng)中國將銷售目標確定為2100億元。但考慮到該公司擁有高達4185億元的可售資源，預計全年或?qū)⒊~完成銷售任務。

　　截至2016年底，公司總資產(chǎn)為2932億元，增長153.9%；手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元提升158%，對短期借款的覆蓋倍數(shù)達到2.1倍，經(jīng)營安全穩(wěn)定性高。年報顯示，融創(chuàng)中國短期負債明顯降低，一年以內(nèi)的短期借款占總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。

　　對市場預期悲觀

　　2016年11月23日，北京銀泰中心柏悅酒店，孫宏斌出現(xiàn)在由民生銀行主辦的“中國不動產(chǎn)金融年會”上。當時他演講的主題是“中國房企的投資邏輯和風險”。嚴厲調(diào)控之下，行業(yè)頻繁震蕩，并購、轉(zhuǎn)型成為主題。房地產(chǎn)從業(yè)者甚至出現(xiàn)了前所未有的迷茫。未來在哪里？這是很多人想要知道的答案。

　　孫宏斌的表態(tài)是，本輪調(diào)控非常嚴峻。“對于這次調(diào)控的嚴厲程度，很多企業(yè)是預計不足的。本輪宏觀調(diào)控嚴厲程度超過過往每一次。”在這篇演講中，孫宏斌還拋出了一個結(jié)論，“房地產(chǎn)行業(yè)再增長已經(jīng)很難。”這場演講不久后，孫宏斌對21世紀經(jīng)濟報道記者說，他這場演講的另外一層深意是，盡管調(diào)控艱難，但他仍然看好房地產(chǎn)行業(yè)。

　　可能令孫宏斌也始料未及的是，2017年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場迎來一場大幅上漲，這令不少人感到焦慮；而也出乎孫宏斌意料的是，大漲之后，市場開始面臨政策接二連三的嚴厲打壓。

　　孫宏斌在3月28日舉行的業(yè)績會上回答21世紀經(jīng)濟報道記者提問時表示，“長遠看，我們對這個市場是非常悲觀的。我去年5、6月份就在說房地產(chǎn)房價肯定沒有問題，但是地價有問題就是最大的問題。為什么說悲觀？我不是說房價不一定降，我是說房價不會暴漲。房價不暴漲，你現(xiàn)在買的地就虧了。我們10月份以后基本上公開市場很少參與拿地。參與了也拿不到地，因為太貴了。對調(diào)控，我覺得（嚴厲程度）會超過任何人想象。因為這樣做，對現(xiàn)金流影響非常大。”

　　孫宏斌認為，貨幣政策收緊、利息增加、去杠桿，這些措施會使房地產(chǎn)貸款減少1/3以上。這意味著對房價會產(chǎn)生很大影響。這也是在他看來行業(yè)風險大的邏輯所在。

　　“風險大不是說市場不好，這個市場肯定是挺好的。大家知道最近房子賣得比較火，按限價賣的話，本來可以賣2萬，現(xiàn)在賣1.5萬，那肯定火。但是你現(xiàn)在買的地是虧錢的。這個行業(yè)風險大，是（因為）政策收緊很厲害，（導致）行業(yè)現(xiàn)金流會收緊，地價會相對比現(xiàn)在更合理。將來放松后，會不會暴漲？我也不認為。因為房價已經(jīng)在高位上，如果貨幣（政策）收得比較緊，或者政府多供地，我也不相信一定會暴漲。”

　　而融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德介紹道，從去年第四季度開始，融創(chuàng)中國就在控制公開市場拿地行為。他認為，按照當前的調(diào)控方向，今年或者到明年上半年，熱點城市房價肯定不會上漲。

　　據(jù)他判斷，房價下跌可能性不大。至于上漲，也不太可能。“大家看地價和房價關(guān)系已經(jīng)到了極致狀態(tài)。對于企業(yè)來說，（去年）第四季度主要是控制拿地風險，別把地拿貴了。包括今年上半年，我們相信在今明年，行業(yè)內(nèi)還會出現(xiàn)一些機會，特別是整合和收并購機會。”

　　來自：21世紀經(jīng)濟報道（若牽涉版權(quán)問題請聯(lián)系管理員，謝謝！）