三四線商業(yè)地產(chǎn)難做？看完這些案例再下定論

無論是對住宅還是商業(yè)地產(chǎn)來說，三四線城市，簡直可以說是一種“謎樣”的存在：一邊是一輪輪的新城規(guī)劃、一宗宗被高溢價拍走的土地，一邊是不絕于耳的關(guān)于三四線城市商業(yè)項目“水土不服”、“資金周轉(zhuǎn)困難”、“空置率高”的負(fù)面新聞。一直到2015年，“三四線”還像金礦似的被包括萬達(dá)在內(nèi)的一眾開發(fā)商看好，而如今卻正在遭遇頗為尷尬的猶豫態(tài)度。

 

        

三四線城市商業(yè)有誘惑，卻被一致認(rèn)為“不好做”。究竟去不去？會不會水土不服？三四線城市商業(yè)開發(fā)到底該怎么做？  

 

這些項目，那些開發(fā)商

 

瀘州萬象匯 - 華潤置地

 

 

所在城市：瀘州，四川

 

開發(fā)商：華潤置地

 

總投資額：20億元

 

總建筑面積：20萬㎡

 

商業(yè)面積：10萬㎡

 

停車位：1500個

 

開業(yè)時間：2015年11月6日

 

2015年11月，瀘州華潤萬象匯開業(yè)，作為瀘州首個全業(yè)態(tài)式購物中心，開業(yè)當(dāng)天客流量超30萬人，在全部200余個入駐品牌中，約50%為首次進(jìn)駐瀘州。瀘州萬象匯是華潤置地第三個已開業(yè)的萬象匯項目，也是華潤首次布局四線城市商業(yè)。

 

 

項目選址瀘州商業(yè)中心位置佳樂世紀(jì)城，對于初次涉水四線城市的華潤置地而言，這樣的位置擁有一定的保險系數(shù)。項目定位于一站式家庭型購物中心，10萬㎡商業(yè)面積內(nèi)涵蓋了零售、兒童、餐飲、娛樂、家庭5大業(yè)態(tài)，其中零售占比53%，餐飲22%，兒童、家庭各占11%，娛樂占3%。

 

 

瀘州作為四川省內(nèi)一個地級市，在萬象匯之前從未出現(xiàn)過“體驗式購物”的商業(yè)產(chǎn)品，從項目本身設(shè)定來說，競爭力較強(qiáng)。

 

 

項目地下3層、地上5層，用一條露天內(nèi)街和一條室內(nèi)內(nèi)街連接起商場多個節(jié)點(diǎn)位置，構(gòu)成平面上的主要動線。同時設(shè)置40余部電梯形成垂直動線。挑高中庭加采光屋頂?shù)脑O(shè)計，為將來運(yùn)營中可能產(chǎn)生的需要提供了充分的場地條件。

 

 

“萬象匯”是華潤置地旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線之一，產(chǎn)品定位區(qū)域商業(yè)，之前的“五彩城”已歸入該產(chǎn)品線。另兩條與之區(qū)別的產(chǎn)品線分別為定位高端的“萬象城”以及定位時尚潮流生活館的“1234Space”。

 

莆田正榮 • 財富中心 - 正榮集團(tuán)

 

 

所在城市：莆田，福建

 

開發(fā)商：正榮集團(tuán)

 

總投資額：逾60億元

 

總建筑面積：100萬㎡

 

商業(yè)面積：36萬㎡

 

停車位：2029個

 

開業(yè)時間：2015年12月18日

 

作為正榮財富中心產(chǎn)品系列中的代表作，莆田正榮財富中心開業(yè)首日累計客流高達(dá)46.8萬人次，全天營業(yè)額超3800萬元，刷新購物中心開業(yè)紀(jì)錄。

 

 

該項目為莆田市乃至海西地區(qū)最大的商業(yè)綜合體項目，入駐品牌200余家，其中65%為首進(jìn)莆田。在36萬㎡商業(yè)面積中，22萬㎡位于購物中心內(nèi)部，另有4萬㎡室外步行街空間。

 

 

以“體驗型國際購物中心”為定位，體驗式業(yè)態(tài)高達(dá)60%，更創(chuàng)造出“一層一主題” 情感體驗設(shè)定，項目地上5層、地下1層，每層設(shè)定不同主題，比如B1的大地、1F為天空、2F則是星空、3F海洋、4F森林、5F宇宙。且每層業(yè)態(tài)配比與該主題相對應(yīng)。

 

 

2F主通道位置設(shè)置“室外化主題花園街”，配備休息區(qū)和景觀區(qū)作為裝點(diǎn)。

 

 

5F引入擁有全福建首家4D激光高清巨幕影廳的奧斯卡國際影城。

 

 

中庭設(shè)有福建首創(chuàng)365天永不落幕的都市歡樂劇場。

        

把劇場、海洋世界、鳥語花園等旅游屬性項目“搬進(jìn)”購物中心，推出福建首個水族式觀景服務(wù)臺，更利用公共空間打造福建首家購物中心內(nèi)設(shè)免費(fèi)書吧“正榮書院”填補(bǔ)文化空白。以“體驗”為賣點(diǎn)，商場內(nèi)更設(shè)立了互動式景觀服務(wù)臺。

 

 

莆田正榮財富中心位于莆田主城的核心發(fā)展區(qū)域木蘭溪，是莆田新一輪政府規(guī)劃中“城市東拓南移”方針?biāo)_定的重要軸心位置，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合處。該項目被譽(yù)為“重新定義了莆田商業(yè)格局”。

 

 

作為閩系開發(fā)商代表之一，正榮集團(tuán)在該項目開業(yè)后公開表示將在3年內(nèi)將開業(yè)10個購物中心，更計劃將企業(yè)總部遷至上海。

 

濰坊泰華城 - 山東世紀(jì)泰華集團(tuán)

 

 

所在城市：濰坊，山東

 

開發(fā)商：世紀(jì)泰華集團(tuán)

 

室內(nèi)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計：日本UCOM公司

 

總面積：69萬㎡

 

商業(yè)面積：33萬㎡

 

停車位：3000個

 

開業(yè)時間：2001年

 

2016年11月，濰坊泰華城官網(wǎng)微信發(fā)文慶祝自己15歲“生日”。15年間，這個在濰坊當(dāng)?shù)仡H具影響力的綜合商業(yè)已經(jīng)發(fā)展成包括一期泰華百貨、三期泰華新天地和四期泰華城假日廣場3 in 1的超大商業(yè)體。

 

 

2007年1月，泰華新天地正式亮相，各大媒體的新聞稿件上也終于以“泰華城”為名，對這個在濰坊市商業(yè)市場“舉足輕重”的購物中新項目進(jìn)行報道，并稱其為“山東最大的Shopping Mall”。

 

 

2011年11月，同樣屬于泰華城購物中心項目內(nèi)的泰華城假日廣場首次開業(yè)，2014年11月假日廣場重裝開業(yè)。2016年末濰坊市規(guī)劃局發(fā)布公示，泰華城白浪河假日廣場地上72326.79㎡、地下61965.62㎡商住用地將進(jìn)行再一次規(guī)劃調(diào)整。

 

 

泰華城為濰坊市消費(fèi)市場帶來了最早的必勝客、星巴克、絲芙蘭，如今整個項目更是沿白浪河以東，南起奎文門、北至東風(fēng)東街，構(gòu)成了一個偌大的“泛泰華城”區(qū)域，將泰華百貨、新天地、假日廣場、商業(yè)街一舉囊括。

 

 

整個泰華城項目位于濰坊CBD中央商務(wù)區(qū)核心位置，西臨白浪河?xùn)|岸，被稱為“東省首家鉆石地段Shopping Mall”，是濰坊市政府重點(diǎn)支持的商業(yè)項目。

 

 

山東世紀(jì)泰華集團(tuán)有限公司創(chuàng)立于2000年10月，業(yè)務(wù)涉獵范圍包括商業(yè)零售、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理、物業(yè)管理。在商業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，世紀(jì)泰華已經(jīng)涉足城市綜合體、住宅地產(chǎn)、連鎖購物中心、連鎖超市、星級酒店、商務(wù)連鎖酒店等業(yè)務(wù)，作為山東省堅實發(fā)展起來的本土開發(fā)企業(yè)，其業(yè)務(wù)能力得到一致廣泛贊賞，并擁有幾乎“無法撼動”的行業(yè)地位。

 

 

泰華城集購物、辦公、餐飲、休閑、娛樂、旅游、健身、居住為一體，是世紀(jì)泰華集團(tuán)旗下最具代表性的綜合性商業(yè)產(chǎn)品線。除濰坊泰華城外，目前已經(jīng)開業(yè)的泰華城產(chǎn)品還有同樣位于山東省境內(nèi)的安丘泰華城和青州泰華城。

 

專治：水土不服

 

2016年的最后一個工作日，廣東省中山市推出了8宗商住地塊拍賣，無論單價還是總價均創(chuàng)出了當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲂赂?mdash;—最高溢價超過300%，樓面地價高達(dá)9058元/平米（破單價記錄）。同在廣東，東莞2016全年成交12宗地王，平均溢價率435%，為全國最高。

        

一輪輪的新城規(guī)劃，一宗宗土地被高溢價拍走，三四線城市商業(yè)做不做？當(dāng)然做！問題是怎么做？

 

 

招商難、投資回報低等問題是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的困擾所在。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。進(jìn)入三四線城市零售商業(yè)市場之前，必須注意到可能存在的風(fēng)險和陷阱。2012年三線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營報告中顯示，有接近一半的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展中資金短缺而宣布停產(chǎn)或者破產(chǎn)。

 

 

數(shù)據(jù)顯示，2016年三線城市商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)下降，主要原因表現(xiàn)為行業(yè)對三線城市“消費(fèi)者購買力增長”持悲觀態(tài)度。

 

 

2013年嘉凱城公布了5年200個城市客廳的宏偉規(guī)劃，目標(biāo)瞄準(zhǔn)小城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)。然而和“豐滿”的計劃相比，現(xiàn)實卻過于“骨感”，2015年開業(yè)的4個城市客廳（店口、塘棲、橫村、雙林）投入金額10.36億，共計實現(xiàn)銷售金額僅3.62億。至2016年，布局杭州的4個城市客廳項目中順利開業(yè)的僅有1個。2016年4月，恒大地產(chǎn)以3.79元/股收購嘉凱城約9.52億股股份，成為嘉凱城的控股股東。

 

寶龍集團(tuán)總裁許華芳曾對媒體表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，不同城市的商業(yè)進(jìn)入了不同階段，一二線城市發(fā)展更加精細(xì)化和特色化，而三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原動力卻在于商業(yè)的升級。

        

什么樣的升級才是合適的？是與本土消費(fèi)力發(fā)展相適應(yīng)的？有人說三四線城市不適合開發(fā)大體量商業(yè)項目，那100萬㎡的莆田正榮財富中心、一期二期三期不斷擴(kuò)建的泰華城，豈不是“實力打臉”？

 

 

“水土不服”也許真的是需要解決的首要問題。成功的本土開發(fā)商往往對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局、零售環(huán)境的知根知底，同時在土地資源、政府資源方面也較具優(yōu)勢。

        

2015年5月，萬科與東莞實業(yè)投資控股集團(tuán)簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，借助后者豐富的本土資源進(jìn)駐東莞市場。

        

外來開發(fā)商與本土開發(fā)商聯(lián)手實現(xiàn)戰(zhàn)略合作，兩相資源共享，對雙方而言都是喜聞樂見的畫面——前者需要后者豐富的本土經(jīng)驗、土地資源，后者也希望借助前者的品牌效應(yīng)、管理經(jīng)驗實現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)升級。

 

 

三四線城市商業(yè)開發(fā)是塊香餑餑，但一二線城市干得風(fēng)生水起的開發(fā)商們卻很可能在面對這里完全不同的生活習(xí)慣和消費(fèi)意愿時瞬間懵圈。

        

和單打獨(dú)斗相比，合作也許是條更好走的路。

 

文章來源：三益中國