所有人都知道，2016年是房地產市場飛速發展的一年：房價迅猛上漲、銷量屢屢攀升。就連香港樓市也在2015年的回調之后重拾升勢。
然而，就在這樣一副欣欣向榮的情況下，一場商業地產的危機將悄然而至......
2016年，商業地產庫存不降反升
在去年樓市好轉刺激下，住宅市場庫存得以大量消化，但相比之下，商業地產庫存規模大的現狀并沒有根本性改善，甚至不降反升。
據國家統計局此前發布的數據顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業營業用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。
分析人士認為，龐大的商業地產庫存問題正逐漸凸顯，且比住宅庫存更為嚴重。由于這些庫存多分布在二三線城市，去化難度較大。即使存在經濟形勢好轉、聯合辦公空間崛起、出租公寓市場發展等利好因素，這部分庫存仍需較長時間消化。
空置率居高不下
根據近日中國指數研究院新近發布的《2016中國商業地產市場發展年報》（下稱“年報”）顯示，在寫字樓市場，重慶、成都、沈陽受前期供應量大而需求相對有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽2016年前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場需求量大，2016年各季度空置率均在9%以下。
即使如此，一線城市的商業地產項目也不全是高枕無憂。去年（2016年）7月份就有媒體報道“上海月星環球港底樓商鋪出現大規模退租”的消息，報道稱原因是商家長期經營困難。
不過，總體來說，商業地產的庫存危機還是集中在二三線城市上。
2017年春節前夕，在西部一個地級市從事房地產開發十幾年并已小有成就的林煥然(化名)做了個艱難的決定：關閉公司旗下僅開業了3個月的一個購物中心。“先關了再說，不能繼續虧錢。”據透露，這個原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數百萬元的狀態持續了3個月，加上建安以及早期的裝修、采購等投入，合計占用公司近2億元資金。
“這是一次錯誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運作提供穩定現金流，以及為企業融資提供資產準備，沒想到經濟滑坡來得這么快速。”對于未來的打算，林煥然稱“還是交給專業的公司去打理”，因為自己的企業內部實在是缺乏從事商業運營的人才和團隊，開業幾個月，內部管理漏洞百出。
在商業地產尤其是商業營業性用房的運營領域，這并非個案，許多城市的購物中心、社區商業都處于舉步維艱的狀態。
地產大佬都在加速逃離
除此之外，一些嗅覺敏銳的地產大佬也已經開始在加速撤離商業地產。
希慎興業是一家老牌的香港地產公司，盡管在內地的名氣不如長實地產、恒隆和新鴻基等港資巨頭，但其在香港的核心地段擁有大量物業，集中在銅鑼灣。包括友邦中心、嘉蘭中心、禮頓中心和利園購物區。
希慎興業日前發布的2016年業績預告顯示，盡管經營利潤上漲，但歸屬于母公司股東的凈利潤同比下滑58%，減少了16.85億港元。導致凈利潤下滑的原因在于，去年希慎興業投資物業估值公平值虧損11.89億港元。
香港上市公司財報中對商業地產的估值，本質上反映的是對未來租金收入的預估。一般來說，如果估值增速放緩，代表公司判斷未來租金收入增幅降低；如果估值下跌，則意味著公司判斷未來租金可能下降。
而現實的數據也反映了這一情況。根據香港差餉物業估價署數據顯示，香港零售樓宇、寫字樓和私人住宅這三種主要的出租物業類型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。2016年6月至年末，港島私人零售業樓宇每月租金價格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23%。而地處香港商業中心的銅鑼灣，作為全世界租金最貴的地段，去年下半年租金下挫約6%至743港元/平方米。
除了希慎興業以外，李嘉誠名下的旗艦上市公司長實地產也不能幸免。長實地產2016年上半年投資物業的公允值收益2.28億港元，比2015年同期減少超過10億港元。
過去兩年，房產商已經在香港和內地核心城市出售多處商業地產，大額交易頻頻出現：
★2016年10月26日晚間，長實地產發布公告，以約230億港元的價格將上海世紀匯出售；
★2016年9月15日，李兆基旗下的恒基地產作價43.68億港元將香港中環金龍中心大廈出售；
★2016年8月17日，在SOHO中國近期舉行的2016年度中期業績發布會上，董事長潘石屹表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產項目，總建筑面積達到39.42萬平方米，占公司項目總建筑面積的23.18%；
★此前的7月29日，SOHO中國才剛整售SOHO世紀廣場，占公司總可租面積的3.7%；
★2016年1月初，華人置業以124.48億元的總價出售位于香港的美國萬達大廈；
……
中小商業地產公司最受傷
廣州一家綜合型房地產開發企業商業運營部門負責人評論稱：這幾年購物中心增量很大，但是陣亡率也很高。一些開發商本身不具備開發和運營的能力，在沒有準備的情況下上馬商業地產，被淘汰是必然的。
一旦商業地產出現崩盤之勢，租金下滑甚至出租困難時，對于大型商業地產來講，比如長實地產、恒隆等，它們資金實力雄厚，物業地段優良，企業運營水平較高，依舊可以靠其他業務來保持公司的盈利狀態；但對于中小商業地產來講，則將會有可能直接面臨資金周轉不靈、甚至直接倒閉。由此看來，行業或將開啟新的一輪洗牌！
文章來源：面包財經、第一財經日報、21世紀經濟報道
