核心提示：本文將從存量資產盤活、商業產品與運營模式、以及商業的跨界多元化發展幾個角度出發，解讀商業地產的升級與創新發展之道。
由于受到傳統開發業務盈利能力下降的影響，如今越來越多的房企將目光轉向了商業地產領域，希望通過自持物業的運營收入為自身帶來更加穩定可觀的收益。因此，如何更好的拓展商業地產業務，增加商業地產項目的競爭力，提高商業地產項目的運營效率成為企業關注的焦點。
現階段，我國商業地產普遍存在存量過剩、資產使用效率低下等問題，因此盤活存量商業資產、提高資產使用效率成為了商業新命題。存量資產改造固然是一塊大肥肉，但是商業地產運營最終還是要靠產品和運營能力才能真正脫穎而出。本文將從存量資產盤活、商業產品與運營模式、以及商業的跨界多元化發展幾個角度出發，解讀商業地產的升級與創新發展之道。
盤活存量提升資產使用效率，是商業發展新命題
商業的存量資產改造，主要是指對已有的商業、辦公、廠房等項目進行改造，賦予其新的功能，提升項目的整體價值，從而獲得更好的收益。目前市場上舊商業、舊廠房存量較多，面臨著被淘汰、被閑置的命運，將這部分項目盤活是一個巨大市場。
對于商業存量資產改造而言，項目獲取成本可能會相對較低，但是如何改造卻要付出不小的代價。目前在存量資產的改造方面，除了對原有建筑和商業業態的調整外，更多的是對舊廠房、舊商業進行變革，結合項目所在的區域、文化特點，進行項目定位與規劃，打造諸如文化創意產業園、劇院、主題產業基地等產品。此外，聯合辦公、眾創空間以及長租公寓等行業的興起，也與商業存量資產盤活形成了很好的互動。
①商業整體改造與創新發展動力十足，可復制性不高。
隨著城市化步伐的加快和城市經濟結構的轉型，許多位于一二線城市的老廠房、老工廠逐漸被棄置，成為了空城。此外還有一些老舊的商業項目，因為功能與規劃等因素，已無法更上市場需求，面臨著被淘汰的風險。目前，不少企業將目標鎖定到了這些“廢棄”的建筑上，通過對老廠房、老建筑進行改造，最終推出具有一定的文化歷史氣息的商業地產項目。
在這里我們將著重介紹一下老廠房的改造。老廠房的改造主要出現在一二線城市，通過改造能夠最大化地提升土地的利用率，盤活存量資產。一般而言，老廠房的位置都位于城市較為核心的地段，具有較高的商業價值，對于想要布局一二線城市商業項目的房企而言是個不錯的選擇。
從成本角度而言，房企對舊廠房進行商業改造，其成本相對低于重新建造的成本投入，對于招拍掛拿來的商業項目而言有很大的成本優勢。此外如果改造成功，其對企業品牌也會產生有積極的影響，產生品牌溢價，一些好的改造項目甚至會成為一個城市的坐向標。
以深圳華僑城創意文化園為例，2011年5月華僑城創意文化園正式開園，該項目主要由80年代引進的“三來一補”工業企業所改造而來。整個園區占地面積約15萬平方米，總建筑面積約20萬平方米，分為南北兩區。項目地理位置較好，周圍交通便利，居民區較多，對其商區的出租率而言也是一種保障。在招商方面，該項目以吸納與文化藝術相關的商鋪、辦公為主，形成了很好的氛圍，并且會經常舉行一些活動吸引人流。
據了解，截止2016年南北園區內已先后引進300多家文化創意型機構，從業人員超過了5000人。2011年開園之初，創意園區的租金維持在70元/平米左右，到現在平均租金水平已達到了150元/平米/月左右，實現了租金的大幅上漲。該園區的改造成功也提高了華僑城的品牌知名度，為企業進一步發展該方面的業務提供了良好的基礎。
總體而言，舊廠房改造有著廣闊的發展前景，以上海為例，目前上海已擁有的文化創意產業園區中，有約2/3的項目來自“三老”（即“老大樓、老倉庫、老工廠”）改造，而隨著時代的發展，一二線城市老建筑的數量還有很多。此外，從人文角度來看，老廠房的改造也是保存了當地城市的那一份記憶，很好地喚起了當代人的一種時空體驗，這也是其值得挖掘的價值所在。然而老廠房改造項目好處雖多，但改造難點有時候也很多，需要結合項目的內涵、改造成本、市場需求等多方面因素，各項目之間不能簡單復制。
②聯合辦公與眾創空間興起，為存量資產盤活打開新天地。
③長短租公寓應運而生，營造新的商業生態圈。
商業個性化發展，業態升級與模式創新雙管齊下
盤活存量資產拓展了商業地產發展的空間，為商業擴張開辟了新的路徑。但是商業的產品打造與經營，才是最關鍵所在。不斷修煉內功，打造出個性化的、受到市場歡迎與認可的產品才是長久之策。目前企業一方面在產品上專研與升級，另一方面也在提升資金效率，為持續發展做準備。
①IP主題街區層出不窮，注重以人為本。
②品牌輸出+資產證券化，小資金撬動大運營。
地產運營商跨界延伸，“商業+X”多元化發展成為主流
①跨界旅游：旅游市場前景廣闊，提升客戶粘性至關重要
隨著我國正進入“大眾旅游”時代，旅游業及其相關行業都迎來了發展的黃金時期。在2016年國務院政府工作報告中，李克強總理提出要“落實帶薪休假制度，加強旅游交通、景區景點、自駕車營地等設施建設，規范旅游市場秩序，迎接正在興起的大眾旅游時代。”而且在《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中，也至少有15處直接提到旅游產業的發展，對旅游業的規劃可以說滲透到了方方面面。在政策的大力支持下，2016年上半年，中國旅游市場規模穩步擴大，繼續領跑宏觀經濟。其中，國內旅游22.36億人次，同比增長10.47%；入出境旅游1.27億人次，增長4.1%；上半年實現旅游總收入2.25萬億元，增長12.4%。
由于旅游業本身具有積聚人氣、拉動消費等特征，部分地產運營商也開始將文旅與商業緊密結合起來，經過多年的探索與發展，目前主要形成了以下兩大發展模式：
人文主題樂園：獨特的文化IP是核心競爭力，可復制性較強
人文主題樂園型，不難理解，即用主題公園帶動配套商業和地產項目，這種模式的優勢在于拿地成本較低，以娛樂為切入點，在市場熱情的支撐下有利于帶來穩定的門票收益，促進周邊商業的快速成熟。但難點也是顯而易見的，一方面要面對迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵與競爭，“外來的和尚會念經”，許多根基不穩的房企很難在短時間能做大做強；另一方面，由于園區內大量的娛樂設施，不僅前期投入巨大，而且后期的維護也必不可上少，對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求。目前來看，主要以華僑城歡樂谷、世茂茂險王、碧桂園歡樂城為典型代表。
以華僑城歡樂谷為例，自1998年首個歡樂谷項目開業以來，國內已開業的歡樂谷有6個，分別是深圳歡樂谷、北京歡樂谷、武漢歡樂谷、上海歡樂谷、天津歡樂谷和成都歡樂谷。另外，重慶歡樂谷正在建造中，預計2017年開業。就其發展情況來說已算是初具規模，能取得如此不俗的業績主要倚賴于以下三方面：
城市選擇精準，主要定位在一線城市和二線發達城市，主要是出于目標客戶基數和交通便利性的考慮。
主題公園定位及主題營造準確。華僑城始終堅持把主題的選擇和營造放在首要的位置，不僅開發建設新景區，而且更新改造現有景區，在這個過程中，則堅持突出特色、突出主題的原則。
游樂設施先進完善、豐富多樣，吸引重復消費，促進口碑傳播。
就未來運營難點來看，人文主題樂園要考量的是如何打造本土化的品牌從而持續的留住顧客，一方面需融入文化秀，形成獨特的文化體驗；另一方面加強互動性和體驗感也至關重要，這就要求園區運營者持續開展設施升級、活動創新，從而不斷滿足消費者不同層次的精神文化訴求。
自然景觀依托型：因地制宜不易復制，警惕過度開發
自然景觀依托型，顧名思義，這一類別是地產運營商依托項目當地的風景名勝，通過提供包含酒店、公寓、劇院、醫院等豐富的商業配套，挖掘景點的潛在價值，從而促進消費，為整個項目帶來多元化的收入途徑。對于地產運營商的好處在于：因自然景觀常坐落于欠發達地區，地價低廉自不必說，而且對景區的商業化包裝也會帶動周邊經濟的發展，故而政府往往也會提供部分的優惠政策為開發減少阻力。此外，運營商也可結合景區特色開展宣傳，同時憑借多元化的商業配套設施豐富收入來源。
但短板也是顯而易見的，一方面因地處偏僻，項目的傳播基本上要依靠運營商自身的口碑效應，運營風險大大提升；另一方面，高聳的城市建筑破壞了自然景致，如何把握好其中的開發尺度也對地產運營商們提出了新的考驗。
目前來看，并未有太多房企涉足其中，萬達西雙版納文旅城和陽光100麗江雪山藝術小鎮都算是不錯的范本。
以萬達西雙版納文旅城為例，項目依托于當地本身的雨林風光，設置了包含主題樂園、酒店、劇院、醫院等七大功能區，豐富的業態配比為項目帶來了多元化的收入來源；此外，為了提升項目吸引力，萬達又斥資50億元打造了“多情版納”黃金旅游路線，主要以游樂為輔，演藝為魂，全方位呈現版納民族風情。憑借萬達的品牌影響力和項目自身的特色，也為景區積聚了不少人氣。
就未來運營難點來看，自然景觀依托型因景觀擁有著獨一無二的屬性，成功的商業模式也難于被全盤復制，更多的還是要考量運營商能否因地制宜，打造出各具特色的項目風情。
②跨界體育：依托于良好的政企關系，場館多功能運營為難點。
③跨界藝術：氛圍打造培育期較長，考驗資金及利潤平衡能力。
總結：業態升級+跨界延伸，提升實體商業體驗感
目前商業的升級與創新正在如火如荼的開展，企業各展神通，從資產利用、產品打造、商業運營、多元化等各個角度展開了不同的嘗試。
從資產使用角度來看，通過改造激發新的活力，提升資產使用效率。這其中既包含對已有的商辦物業進行整改，改造成聯合辦公或長短租公寓，也包含對老舊廠房的改造。事實上，基于存量商業的持續增加，這部分的市場空間還是相當巨大的。項目獲取與改造成本相對較低，受到了不少青睞，但如何打造出經得起市場考驗的產品，在重新規劃定位、招商和客戶粘性的培養等方面仍需一番苦功。
從商業運營角度來看，首先是產品打造上的“匠心獨運”，滿足消費者多元化、個性化的需求，避免同質化競爭，打造獨特的具有辨識度的產品相當重要。其次，品牌運營商，通過輕資產的模式進一步推動規模擴張，不僅可以提升利潤，同時還有助于品牌影響力的進一步擴散。資產證券化也是商業發展的大勢所趨，未來隨著我國金融政策的逐步完善，將有更廣闊的發展空間。
從多元發展的角度來看，傳統商業正在向旅游、體育、藝術等熱門領域不斷延伸，通過新元素的融入為消費者帶來獨特的體驗，跨界也是商業發展的一大趨勢。但是商業的跨界發展前景廣闊，但是往往面臨培育期較長、資金投入較高、資源整合要求較高、運營難度較大等問題。目前在商業的跨界方面，企業大都處于嘗試、摸索階段。
總體而言，未來商業發展將趨于科技化、便利化、人性化，體驗感是線下實體商業區別于線上購物的最顯著的特征，也是其核心競爭力所在。對于商業地產運營商來說，如何打造出獨具特色的產品，同時取得消費者的情感共鳴也變得更為重要。可以預想，未來的贏家勢必屬于不斷創新，不斷求變，不斷探索的企業。
文章來源：克而瑞研究中心
