中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展年報

從我國當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)成來看，主要包含養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融與養(yǎng)老用品四方面內(nèi)容，其中，地產(chǎn)是載體，相關(guān)服務(wù)、金融等是重要的延伸內(nèi)容，它們相輔相成，相互融合。本文聚焦于養(yǎng)老地產(chǎn)，并分析與之密切相關(guān)的政策環(huán)境、養(yǎng)老服務(wù)與金融等內(nèi)容，旨在為行業(yè)提供借鑒。

 

政策環(huán)境

 

近年來，隨著我國老齡化進程的加快，國家不斷加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度，尤其是2016年，利好政策陸續(xù)出臺。中央出臺的政策內(nèi)容由往年的宏觀引導(dǎo)轉(zhuǎn)向?qū)ｍ楊I(lǐng)域的規(guī)范發(fā)展，其中養(yǎng)老金融、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、土地、人才、技術(shù)及服務(wù)等專項政策逐步得到完善和落實。

 

 

圖：2016年中央出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)重點政策概覽 

 

1、發(fā)展規(guī)劃：十三五規(guī)劃引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合貫穿始終

 

2016年，是我國“十三五”規(guī)劃開局之年，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵之年。縱觀2016年全國及地方省市已出臺的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“十三五”相關(guān)發(fā)展規(guī)劃，特點如下：從區(qū)域分布來看，三大區(qū)域政策出臺密集度高于其他地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯；從規(guī)劃導(dǎo)向來看，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合貫穿規(guī)劃始終；從規(guī)劃保障措施來看，金融、人才、服務(wù)、信息化是標(biāo)配。

 

 

圖：全國及各地已出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“十三五”相關(guān)發(fā)展規(guī)劃 

 

2、專項看點：盤活存量支持供給、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式深化落地、養(yǎng)老金融上升為國家戰(zhàn)略

 

土地供給：盤活存量用地和閑置資源，支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給

 

盤活存量用地和閑置資源，是養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給的重要手段。2016年初，國土部發(fā)布的《關(guān)于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設(shè)占用耕地，加大盤活存量用地和補充耕地，落實最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度。10月，民政部、發(fā)展改革委等11部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，明確提出推動閑置社會資源整合改造，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提供更大支持，為擴大養(yǎng)老服務(wù)消費提供更多保障。11月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步擴大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費的意見》，將整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)列為了全面提升養(yǎng)老消費的重要舉措之一。可見，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向下，盤活存量用地和閑置資源，是緩解養(yǎng)老設(shè)施供應(yīng)問題的主要渠道。

 

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：專項政策逐步完善落地，模式探索再深入

 

 

圖：中央及地方醫(yī)養(yǎng)結(jié)合代表政策

 

從全國和地方發(fā)布的醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合發(fā)展的實施意見來看，政策層面提出的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式主要有四種：

 

 

圖：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合四種模式 

 

養(yǎng)老金融：首次提出養(yǎng)老領(lǐng)域金融服務(wù)的概念，推動金融組織、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新

 

 

圖：中央及地方金融支持養(yǎng)老代表性政策 

 

養(yǎng)老領(lǐng)域金融建設(shè)上升到國家戰(zhàn)略高度。我國近幾年已經(jīng)注意到“養(yǎng)老金融”的戰(zhàn)略意義，多次出臺相關(guān)政策。2016年3月，“一行三會”和民政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，首次提出養(yǎng)老領(lǐng)域金融服務(wù)的概念，提出大力推動金融組織、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，改進完善養(yǎng)老金融領(lǐng)域服務(wù)，加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的金融支持力度，促進社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，力爭到2025年建成與人口老齡化進程相適應(yīng)的金融服務(wù)體系。2016年7月，人社部發(fā)布《關(guān)于開展長期護理保險制度試點的指導(dǎo)意見》，決定在全國首批15個地區(qū)開展長期護理保險制度試點，探索建立保障失能人員基本生活權(quán)益的長期護理保險制度。長期護理保險的試點推出，有望為健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)解決支付能力不足的問題，利好產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

3、先鋒力量：基層養(yǎng)老、科技養(yǎng)老探尋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式

 

地方先行探索基層養(yǎng)老政策。

 

自“9073”養(yǎng)老服務(wù)格局確定以來，居家社區(qū)養(yǎng)老成為中央政策關(guān)注重點。2016年，民政部和財政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于中央財政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點工作的通知》，重點支持居家和社區(qū)養(yǎng)老，通過“以獎代補”方式促使試點地提高養(yǎng)老服務(wù)水平，探索出多種有效的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)推動機制和可普遍推廣的模式，促進養(yǎng)老事業(yè)全面發(fā)展。

 

地方層面，以北京為代表的養(yǎng)老服務(wù)驛站建設(shè)模式已成基層養(yǎng)老模式的先鋒力量。繼2015年5月正式實施《北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例》解決居家養(yǎng)老有法可依的問題后，2016年5月連發(fā)《支持居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展十條政策》及《關(guān)于開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站建設(shè)的意見》兩個政策文件，破解北京市老年人10個方面難題，通過養(yǎng)老服務(wù)驛站銜接社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老。此外，廣州、蘇州、福建等省市也陸續(xù)出臺社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)條例，促進養(yǎng)老政策向社區(qū)、家庭延伸。

 

 

圖：《北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例》（養(yǎng)老十條）要點 

 

智慧養(yǎng)老、信息化養(yǎng)老等新形式的“科技養(yǎng)老”服務(wù)模式將迎新風(fēng)口。

 

國務(wù)院2015年印發(fā)《關(guān)于積極推進“互聯(lián)網(wǎng)+”行動的指導(dǎo)意見》，明確提出“促進智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的目標(biāo)任務(wù)。2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進和規(guī)范健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)應(yīng)用發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出積極鼓勵社會力量創(chuàng)新發(fā)展健康醫(yī)療業(yè)務(wù)，促進健康醫(yī)療業(yè)務(wù)與大數(shù)據(jù)技術(shù)深度融合，加快構(gòu)建健康醫(yī)療大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈。2016年10月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》，將“推動健康科技創(chuàng)新”作為工作部署的重要內(nèi)容，推動“互聯(lián)網(wǎng)+健康醫(yī)療”服務(wù)深入發(fā)展。

 

市場變化

 

截至2015年底，我國60歲及以上老年人口數(shù)達2.22億，占全國總?cè)丝诘?6.1%；65周歲以上老年人口1.43億，約占總?cè)丝诘?0.5％。已經(jīng)超過聯(lián)合國“60歲以上老年人口占總?cè)藬?shù)比例超10%即為老齡化社會”的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)全國老齡工作委員會預(yù)測，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達到22萬億元，前景可觀。除傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)外，房企、險資企業(yè)、甚至國資企業(yè)等均積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，市場呈現(xiàn)出新的變化特點。我們將從典型企業(yè)的發(fā)展變化、2016年常見的資源整合形式、企業(yè)海外投資、服務(wù)與模式創(chuàng)新四個維度，解讀2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的變化與特點。

 

 

圖：涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)類型 

 

1、發(fā)展方向：注重服務(wù)，實現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加速推進

 

企業(yè)布局加速，更注重服務(wù)，實現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房企、險資企業(yè)、甚至國資企業(yè)等紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，萬科、遠洋、保利、萬達、綠城等房企也正在實現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2016年，優(yōu)秀品牌房企加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，如萬科正實現(xiàn)自身產(chǎn)品線打造與服務(wù)體系構(gòu)建；遠洋表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為公司業(yè)務(wù)四大板塊之一……

 

于房企而言，進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一方面源于其轉(zhuǎn)型需求，另一方面，源于我國人口不斷老齡化，為其后續(xù)發(fā)展提供了想象空間。未來，企業(yè)將更加注重打造符合自身特色的產(chǎn)品線，構(gòu)建服務(wù)體系，從而實現(xiàn)加速發(fā)展。

 

2、發(fā)展方式：收并購、強強聯(lián)合及投資為主要形式

 

企業(yè)除上述在自身領(lǐng)域不斷探索及發(fā)展外，還通過收并購、強強聯(lián)合方式實現(xiàn)資源與優(yōu)勢互補，通過參與或加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資等方式，實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，帶來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。

 

通過收并購或強強聯(lián)合，實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加速布局

 

 

圖：2016年企業(yè)通過收并購或強強聯(lián)合布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)事件舉例

 

國企投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級

 

國資企業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一方面，在其面臨轉(zhuǎn)型升級壓力的背景下利于其豐富業(yè)態(tài)，促使其轉(zhuǎn)型升級；另一方面，也為其后續(xù)管理或運營帶來挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)與有經(jīng)驗的運營企業(yè)加強合作，實現(xiàn)共贏。

 

企業(yè)進行海外投資，配置全球養(yǎng)老資產(chǎn)

 

2016年，企業(yè)加大全球養(yǎng)老資產(chǎn)配置。企業(yè)布局海外，一方面利于其全球資產(chǎn)配置，另一方面利于其尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、獲得穩(wěn)定投資收益。

 

 

圖：2016年企業(yè)投資海外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)部分重點事件 

 

3、行業(yè)創(chuàng)新：新服務(wù)、新模式帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

 

2016年，企業(yè)通過創(chuàng)新服務(wù)模式與管理，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展做積淀。本部分將分析2016年市場出現(xiàn)的具有代表意義的新模式、新服務(wù)以及新項目，為行業(yè)提供參考借鑒。

 

模式創(chuàng)新化：遠洋開創(chuàng)公益養(yǎng)老新模式，推出全國首個短期托老服務(wù)項目

 

入住靈活化：親和源推出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、走讀式養(yǎng)老新項目

 

產(chǎn)品親民化：驛站成為社區(qū)養(yǎng)老的重要模式

 

趨勢展望

 

1、人口：老齡人口規(guī)模遞增，細分市場發(fā)展存機遇

 

老齡人口規(guī)模遞增，我國將產(chǎn)生巨大的養(yǎng)老市場需求。據(jù)民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2015年底，我國60歲及以上老年人口數(shù)達2.22億，占全國總?cè)丝诘?6.1%。65周歲以上老年人口1.43億，約占總?cè)丝诘?0.5％。據(jù)預(yù)測，到2050年我國60周歲以上老年人口將達到4.8億，占總?cè)丝诒壤龑⑦_到28%，約占全球老年人口的四分之一，中國將成為世界上老年人口最多的國家。

 

 

圖：2011-2015年中國老齡人口變化趨勢及老齡人口結(jié)構(gòu)特點 

 

老齡人口結(jié)構(gòu)變化為養(yǎng)老細分市場帶來發(fā)展機遇。近年，我國老齡人口逐漸呈現(xiàn)出未富先老、女性多于男性，失能失智老人、空巢老人、丁克老人增多，受教育水平提升，康復(fù)醫(yī)療需求加大等特點。針對上述不同特點的養(yǎng)老群體，必將產(chǎn)生相應(yīng)的細分市場需求，因此根據(jù)老年人口相關(guān)特征和需求形成的多元供給配置將成為未來養(yǎng)老服務(wù)市場的發(fā)展趨勢。

 

2、政策：居家、社區(qū)養(yǎng)老將繼續(xù)成為政策關(guān)注重點

 

經(jīng)歷了“十三五”規(guī)劃開局之年，中央和地方紛紛出臺了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的政策規(guī)劃，可以看出，2017年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將在居家社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、科技養(yǎng)老、社會保障、照護保險、民間資本進入、人才服務(wù)等方面繼續(xù)發(fā)力。中央政府將可能針對各個層面出臺更多的試點政策，以探求適合中國國情的養(yǎng)老服務(wù)模式，并通過出臺具有約束性和規(guī)范性的政策條例，建立健全養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，優(yōu)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。

 

地方政府在國家確立的“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系”基調(diào)下，不斷出臺保障，補貼居家社區(qū)養(yǎng)老，鼓勵相關(guān)機構(gòu)、社區(qū)、子女等參與養(yǎng)老體系建設(shè)，解決養(yǎng)老難題，實現(xiàn)老有所養(yǎng)。此外，隨著健康養(yǎng)老、科技養(yǎng)老等新興養(yǎng)老模式的興起，未來此類新興模式的養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化問題也將成為地方政策先行探索的熱點課題。

 

3、供需：養(yǎng)老市場供需對接兩難待化解

 

人口老齡化進程的加速，供需對接兩難問題仍是目前面臨的困境之一。一方面，我國養(yǎng)老服務(wù)供給各項指標(biāo)，遠低于發(fā)達國家平均水平，存較大缺口；另一方面，空置率高和盈利難制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

 

圖：養(yǎng)老市場供需對接困境 

 

4、企業(yè)及產(chǎn)品：去地產(chǎn)化、細化服務(wù)成趨勢，適老化改造存空間

 

無論是養(yǎng)老機構(gòu)還是其他類型的企業(yè)，已跳出“養(yǎng)老地產(chǎn)=養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”式發(fā)展，企業(yè)正逐步走向“去地產(chǎn)化”的發(fā)展新階段，更加注重養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建，服務(wù)更加多元化和復(fù)合化。

 

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，機遇與挑戰(zhàn)并存，于企業(yè)而言，無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機構(gòu)養(yǎng)老，都應(yīng)圍繞其養(yǎng)老模式細化服務(wù)，并且不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線、服務(wù)體系及產(chǎn)業(yè)鏈。

 

設(shè)計及產(chǎn)品打造方面，我國適老化改造尚屬空白。在我國“9073”的養(yǎng)老體系結(jié)構(gòu)中，90%的老年人選擇通過自我照料和社會化服務(wù)實現(xiàn)居家養(yǎng)老。按照住建部的任務(wù)指標(biāo)計算，到2020年，約2.2億60歲以上的老人需要對住宅進行適老化改造。我國普通住宅的適老化改造尚未得到充分、有效的開發(fā)，現(xiàn)有的服務(wù)與老年人的需求之間仍存在較大差距，居家養(yǎng)老適老化改造存在發(fā)展空間與機遇。

 

文章來源：中國指數(shù)研究院