政府報(bào)告透露房地產(chǎn)走向 三四線樓市存機(jī)會(huì)

從2016年第四季度以來，全國熱點(diǎn)城市中大約有30個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)價(jià)格的調(diào)控超過90次。從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面，政策力度逐漸收緊。如今對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展又有了新的指引。

3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。對(duì)于房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

樓市的走向總是牽動(dòng)著大家的神經(jīng)，對(duì)于政策的解讀更是尤為重要，那么此次從總理這簡單的幾句話中，我們又可以“窺探”出何種信號(hào)呢？

信號(hào)一：去庫存 三四線樓市存機(jī)會(huì)

光大證券宏觀首席分析師張文朗表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化比較明顯，一線城市和某些二線城市庫存量較少，但三線、四線庫存仍然較多，因此，2017年政府工作報(bào)告中的房地產(chǎn)政策針對(duì)性較強(qiáng)。

去庫存依然是2017年的工作重點(diǎn)，從這個(gè)角度看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，三線、四線城市高庫存的區(qū)域不會(huì)有政策收緊的可能，甚至還會(huì)有購房政策繼續(xù)寬松的可能。

除了去庫存的大方向指引，華泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇表示，未來三線、四線城市房地產(chǎn)在量價(jià)方面都會(huì)有極大的機(jī)會(huì)。因當(dāng)前一線和三線城市之間的人口雙向流動(dòng)，改變了之前單向流動(dòng)的背景，這是三線、四線城市房地產(chǎn)具備可持續(xù)性機(jī)會(huì)的根本原因，部分縣和特大鎮(zhèn)設(shè)市，將極大的推動(dòng)購房需求，甚至是投資性需求，將對(duì)三線、四線城市房地產(chǎn)帶來量價(jià)齊升的影響。

銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也表示，要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求加以限制；對(duì)于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對(duì)城市化過程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

信號(hào)二：重點(diǎn)增加住宅用地 抑制房價(jià)過熱

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次政府工作報(bào)告提到，房價(jià)上漲壓力過大的城市要合理增加住宅用地。這是一個(gè)積極信號(hào)，意味著房價(jià)上漲過快的城市后續(xù)依然會(huì)有積極供地的可能。此類城市主要包括北京、天津、濟(jì)南等一線、二線重點(diǎn)城市。此類城市往往外來人口相對(duì)較多，是后續(xù)積極供地和引導(dǎo)住房需求釋放的重點(diǎn)區(qū)域。所以后續(xù)在供地方面，會(huì)采取“一大一小”的思路。大城市重點(diǎn)開拓郊區(qū)市場(chǎng)用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點(diǎn)圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地。這些城市積極供地和控制房價(jià)，那么房價(jià)過熱的現(xiàn)象就可以得到更好地抑制。

除了增加住宅用地，抑制房價(jià)過熱還需要規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

信號(hào)三：建立長效機(jī)制 明確住房的居住屬性

報(bào)告中提出要明確住房的居住屬性，對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)各類房地產(chǎn)調(diào)控都要以此為標(biāo)準(zhǔn)，各類炒房勢(shì)必會(huì)受到遏制。同時(shí)，明確了市場(chǎng)和政府的關(guān)系和主要任務(wù)，市場(chǎng)解決多層次需求，政府托底保障基本需求，這也是房地產(chǎn)發(fā)展和長效機(jī)制發(fā)展的一個(gè)有力支撐。

此外，關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制包括土地、住房、稅制建設(shè)等，其中房地產(chǎn)稅是各種必選項(xiàng)目中的一項(xiàng)。他說，房地產(chǎn)稅有多重功能，包括促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展、政府職能優(yōu)化、調(diào)節(jié)收入分配、配合提高直接稅比重等。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅也面臨既得利益者的阻力。

恒大集團(tuán)董事長許家印也認(rèn)為，應(yīng)建立長期的限價(jià)機(jī)制。“房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是限價(jià)。”許家印說，建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，首先應(yīng)建立一個(gè)長期限價(jià)機(jī)制。現(xiàn)階段地方調(diào)控限價(jià)、限購、限貸措施中，對(duì)房企最行之有效的就是限價(jià)，但限價(jià)期限需延長。因?yàn)樵诙唐谙迌r(jià)的背景下，房企認(rèn)為短時(shí)間后限價(jià)將會(huì)取消，進(jìn)而大量拿地推升拿地價(jià)格，隨后推漲房價(jià)，但如果限價(jià)期限為十年或二十年，房企對(duì)價(jià)格預(yù)期會(huì)明確改變，便不會(huì)選擇高價(jià)拿地。

此外，許家印表示，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格認(rèn)定，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、園林、設(shè)備，開發(fā)過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理等。