核心提示：本文針對2012-2016年全國40個重點城市新開業購物中心進行商圈分布的整體分析，看城市商圈正在悄然發生哪些變化？
本文針對2012-2016年全國40個重點城市新開業購物中心進行商圈分布的整體分析，看城市商圈正在悄然發生哪些變化？購物中心的選址開發將往哪些熱門區域轉移？各線城市和不同級別商圈購物中心的規模體量又有哪些不同？
監測范圍及樣本：全國40家重點城市2012-2016年商業面積2萬㎡以上新開業購物中心。（上海、深圳、廣州、北京、佛山、長沙、合肥、天津、杭州、蘇州、成都、福州、西安、重慶、南京、武漢、鄭州、青島、中山、東莞、海口、濟南、昆明、溫州、常州、貴陽、南昌、南通、寧波、石家莊、揚州、珠海、廈門、沈陽、唐山、煙臺、大連、呼和浩特、湖州、惠州）
一、5年間，主城區城市級商圈購物中心逐年遞減，區域商圈崛起
從2012-2016年全國重點城市購物中心商圈分布來看，主城區城市級商圈的購物中心越來越少，呈逐年遞減趨勢，多分布在主城區區域級商圈。
其中，2016年有52.3%的新開業購物中心分布在區域級商圈，28.2%分布在非主城區或遠郊商圈；分布在主城區城市級商圈則最少，僅有19.5%。
注：圖表中占比數據均為購物中心數量占比（下同）
1、一二線城市：購物中心逐漸向區域級和非主城區轉移
從城市級別的商圈分布來看，一二線城市購物中心主要分布于主城區區域級商圈。從2014年開始，一二線城市新開業購物中心逐漸向區域級或非主城區商圈轉移，遠超主城區城市級商圈。
二線城市主城區城市級商圈新增購物中心逐年減少非常明顯。
2012-2016年，二線重點城市主城區城市級商圈新開業購物中心數量從2013年38.2%遞減到2016年18.9%；反觀非主城區商圈新開業購物中心數量則從17%增加到30%。
2、三四線城市：購物中心主要分布在主城區
三四線城市中，2012-2014年新開業的購物中心主要分布在主城區內商圈，2015-2016年主城區區域級商圈購物中心開發逐漸增多，同時主城區城市級商圈購物中心減少，并也開始向非主城區或遠郊商圈發展。
2012-2016年典型城市購物中心商圈分布
典型城市選取標準：從2016年新開業購物中心超過4個的城市中，分別選取近年商業地產較為活躍的一二三線代表城市。
1、上海：2015-2016年向郊區商圈擴展速度快
近年，上海郊區商業體的發展咄咄逼人。典型如近郊的閔行區域，其2016年的虹橋天地、仲盛、龍之夢熱度不減，寶龍城、七寶萬科廣場、新華聯購物中心火爆開業人潮涌動；怡豐城、萬象城、上海城開中心、顓橋萬達廣場或即將開業或施工如火如荼，還有號稱巨大體量的天空之城“天薈”正在建設中。
在這一兩年，大量商業體涌入，瞬間彌合了閔行幾十年的商業空白。同時未來寶山、松江等地也均有大體量、現代化的新型商業體涌現。上海2015-2016年向郊區商圈擴展速度非?？欤渲?016年上海非主城區或遠郊商圈開業購物中心占了新開業購物中心的32%。
此外，2016年以來，上海多個中心城區不約而同“啟動”了大規模的商業調整與轉型。
2、北京：2016新開業購物中心有75%在豐臺、大興區
2016年，北京8個購物中心開業，其中6個位于豐臺、大興，商業總體供應超過77萬平方米，北京南部區域商業得到了有效的補充，已形成相對平衡的區域多中心商圈結構，商業發展進入成熟期。
北京近幾年核心商圈飽和度較高，不斷往非主城區商圈、遠郊區發展，多個商圈共同發展，具體從2014-2016年數據看，北京新開業購物中心超過57%在城市非核心商圈。
3、深圳：2016新開業購物中心主要在福田、寶安、坪山新區
2016年深圳購物中心主要集中在區域級商圈，2015-2016年主城區城市級商圈購物中心僅占14-15.4%。
從片區來看，2016年新開業購物中心主要分布于福田、寶安、坪山新區等區域。
新開業的KK ONE、卓悅匯等項目均為片區首個大型購物中心，填補區域購物中心空白。
新沙天虹購物中心則是天虹試水購物中心升級版之作，中洲·πmall及東海繽紛天地體量均超5萬平方米，對于其所處商圈商業升級發展有著不可替代的作用。
4、廣州：每年新開業購物中心有超21%面積在非主城區
近幾年廣州新開業購物中心正不斷往城市非主城區商圈拓展，且拓展形式非常明顯，城市級商圈新開業購物中心從2102年的33%下降到2015年的14%。
2016年因有廣州天環Parc Central、廣州IFC等購物中心開業，拉大了城市級商圈購物中心占比。
2012-2016年，廣州非主城區或遠郊商圈新開業購物中心面積占比，均超每年購物中心開業總面積的21%。
從區域來看，2016年天河、越秀、海珠、白云、番禺、南沙均有大型購物中心開業。天河區共5個購物中心開業，位列各區域開業數量之首，主要集中在天河路和珠江新城兩大區域。
縱觀預計開業項目區域分布，目前廣州核心商圈商業供應量已趨飽和，其中白云區是2017年開業項目集中區域；海珠區也將推出3個項目，琶洲片區則是重點發展區域，萬勝廣場、六元素體驗天地都是出于琶洲片區。
5、重慶：2017年有80%新增供應位于非核心商圈
目前重慶商業地產市場板塊，尤其是購物中心，每年高速向新興區域擴張。2016年，重慶新開業購物中心有50%分布在主城區區域級商圈，37.5%分布在非主城區或遠郊商圈。
重慶購物中心在建及待開發項目中，位于解放碑和觀音橋兩大核心商圈的購物中心項目總建筑面積約90萬平方米，次級商圈近100萬平方米；剩余超過180萬平方米的未來供應將聚集于新興區域，其中新興區域和區縣板塊備受矚目。
2017年，重慶新增供應有100萬平方米零售物業開業，其中80%新增供應來自于新牌坊、照母山等非核心商圈，布局在區縣的購物中心項目占比超過4成。
6、成都：2017購物中心主要在成華、武侯和郫都區
目前，成都主城區城市級商圈新開業購物中心不斷減少，從2012年的40%到2016年13%。其中，2016年新開業購物中心有50%在主城區區域級商圈，37.5%在非主城區或遠郊商圈。
隨著成都市三環內的待開發土地逐漸減少，不少開發商將關注點拓展至土地供應更加充沛的近郊區域。
從2016年新增供應的區域分布來看，郫縣、龍泉、雙流等圈層區縣成為新亮點，商業地產開發逐步下沉至近郊區域，更加注重新興商業板塊，關注社區消費、家庭消費的發展。
2017年成都預計將有超500萬平方米的商業項目亮相，高于2016年新增供應水平。同時開業的44個商業項目中，成華區以13個項目高居各區之首，武侯區和郫都區緊隨其后。
7、蘇州：4年內有超33%的新開業購物中心在非主城區
2013-2016年，蘇州新開業購物中心主要集中在新興商圈，超過33%的新開業購物中心分布在非主城區或遠郊商圈。
隨著蘇州老城區的改造和南部新城、太湖新城的建設發展，其城市格局發生了巨大變化。
城市的發展重心正在悄然南移西進，以萬亞廣場為首的吳江永康路步行街商圈已經不能滿足城市發展的需求，隨之而來的新城區商業開發也進入了快速發展時期。
2017年，蘇州計劃開業數量遠超江蘇南京、常州等地。究其原因，主要是蘇州金雞湖區域以及蘇州新區均有大量商業供應。
8、南京：近2年僅14%新開業購物中心在城市級商圈
2015年-2016年僅有14%新開業購物中心分布在主城區城市級商圈，其中2016年有71%新開業購物中心分布在主城區區域級商圈。
2016年隨著景楓KINGMO、21世紀太陽城、茂業天地、東方福來德等購物中心的相繼開業，曾經以新街口為中心的商圈布局，正在被多點開花的商業綜合體所打破。
此外，2017年計劃開業的商業項目，總數超過20個，基本上集中在江北、河西、鼓樓濱江、雨花臺、仙林等片區。其中，體量在5萬平方米以下的社區型商業占到半數以上。
9、西安：5年內新開業購物中心主要分布在主城區
2012-2016年，西安新開業購物中心主要還在主城區域商圈發展，其中2016年的西安商業地產市場可謂是火爆異常，8家購物中心、奧特萊斯先后開業，有75%的購物中心分布在主城區區域級商圈。
2016年4季度開通的西安地鐵3號線，以半環式的走向穿越了西安最核心的區域，由西南到東北將高新、小寨、曲江和浐灞四大商圈相串聯，3號線的開通不僅方便了人們出行，因它而聚集的人流量也將悄然改變這四大商圈的發展。
此外，萬達還在西安繼續瘋狂式擴張，將投資500億元在西安建設一座萬達城。
10、青島：新落成購物中心主要分布于地鐵沿線
2016年青島地鐵3號線開通激活了老商圈，導入大量客流，為傳統李滄商圈提質升級提供了重大契機。
隨著地鐵線路的逐一開通，地鐵網絡交織而成，區域之間的限制被打破，青島將迎來大商貿時代，商圈格局將被重塑。
根據監測數據，2012-2016年，青島購物中心主要集中在2015-2016年開業，其中2014年僅有1家購物中心開業，并分布在非主城區商圈。
從整體開業分布來看，其商圈分布并無明顯規律，但非主城區或遠郊商圈分布明顯，2016年有40%新開業購物中心分布在非主城區或遠郊商圈。
青島新開業購物中心的分布，主要因城市地鐵規劃對青島商業地產的格局和發展具有深遠影響，新落成或者規劃中的大型綜合體項目、購物中心等均分布于地鐵沿線，形成了一個以地鐵為紐帶，多中心、多商圈共同發展的全新商業格局。
11、佛山：自2013年主要分布區域級和非主城商圈
2016年佛山新增商業面積98.8萬平方米，和前兩年相比已達頂峰，佛山人均商業面積目前已達約0.49平方米。
作為佛山的成熟商圈，祖廟商圈2016年開業購物中心沒有如前兩年般猛增，新開的購物中心只有嶺南站NOVA和華強廣場兩家，佛山最受矚目的新興商圈非千燈湖莫屬。
從分布區域來看，佛山桂城商圈、祖廟商圈、千燈湖商圈及佛山順德區均有2個商業項目開業，而廣佛交界金沙洲區域、佛山三水區、三山新城、獅山、佛山西部也都有1個商業項目新面市。
自2013年開始，佛山新開業購物中心就主要集中分布在主城區區域級商圈和非主城區的新興商圈。其中，2016年有58%的新開業購物中心分布在區域級商圈，25%分布在非主城區或遠郊商圈。
12、合肥：2016年有70%分布在主城區區域級商圈
2016年合肥僅有10%新開業購物中心分布在城市級商圈，20%分布在非主城區或遠郊商圈，其余全部分布在區域級商圈。
合肥目前在運營中的購物中心項目超過25個，總面積超過300萬平方米。與此同時，還形成了除四牌樓、三孝口、大東門等傳統商圈以外的三里庵、北一環、站前路、馬鞍山南路、黃望潛、天鵝湖等多個新興商圈。
2017年合肥將有綠地、萬科、禹洲、保利、恒大等商業地產開發商項目面市。
隨著合肥地鐵1號線的開通運營，合肥也正式開啟了屬于自己的地鐵商業時代，未來隨著多條地鐵線路的開通，合肥的地鐵商業也將成為常態。
13、?？冢?/strong>新開項目多分布在主城區區域級商圈
2013-2016年，海口新開業購物中心主要集中在2016年，且大多分布在主城區區域級商圈。在目前海口市區域范圍內，已成規模的現有商業綜合體數量已經超過30個。
根據城市發展規劃，近年在建、待建的綜合體項目也多達37個，未來幾年內，海口將新增商業面積1260萬平方米以上，使總體商業面積達到1700萬平方米。而按照海口常年居住人分攤，人均7.8平方米的商業面積，已遠超全國平均水平。
2013-2016年新開業購物中心
14、珠海：購物中心開發從三大商圈擴張到七大商圈
目前珠海商業版圖不斷向外擴張，其商業規劃也逐漸趨向清晰和完整，已開業、在建和籌劃中的商業項目，總供應量超400萬平方米，珠海商圈也從原來的三大商圈，擴張到七大商圈。
珠?，F代商業自2010年才緩慢起步，經歷了6年蝶變，從原本拱北、吉大 、老香洲三大商圈，迅速擴張出新香洲、橫琴、前山、南屏四個商圈新秀，基本是圍繞板障山呈環形分布。
2014-2016年新開業購物中心
三、各線城市購物中心開發體量有何不同？
1、一線城市以中、小型購物中心為主，10萬平方米以下的購物中心占比超過一半；20萬平方米以上超大型項目2016年僅占1%。
2、二三四線城市5~15萬平方米的大型購物中心最為突出；與一線城市相比，20萬平方米以上的超大項目在二三四線城市分布較多。
可以得出，商業越發達城市，商業項目更多以“小而美”形式出現，一是土地供應緊缺，二是地價等成本影響，三是更多追求精致運營。反之，商業欠發達地區，更多追求大而全的購物中心。
四、不同類型開發商在城市選擇上有何特點？
1、開發商類型分布
從2012-2016年新開業購物中心開發商類型來看，民企占主導地位，港企、國企主要在一二線城市拓展，其中港企尤為青睞一線城市，外資企業則向三四線城市下沉明顯。
2、2016年不同類型開發商商業項目分布
國企：大悅城、百聯主要在國內一線城市布局，中海、綠地、華潤主要布局國內二線城市；
民企：紅星商業、新城控股、恒大主要在國內二三線城市布局，萬科、龍湖主要在一線城市布局，萬達則全國布局；
外企：凱德商業主要在國內一線城市，金鷹國際主要在國內重點二線城市布局；
港企：新鴻基主要在國內一線城市布局，瑞安、九龍倉、恒隆等主要在國內二線城市布局。
3、2016年在監測的40家重點城市中，國內新開業購物中心最多的開發商當萬達莫屬，其次為寶龍地產，主要分布在上海、山東、浙江等華東區域。
此外，瑞安、萬科、中海、百聯、保利、龍湖、綠地、砂之船、新城控股等開發速度也領先其他開發商。
注：主要選取2016年在國內40個城市中新開業超過2個購物中心的開發商
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