百億房企生存之道：東原地產(chǎn)以“社區(qū)商業(yè)”決戰(zhàn)江湖

      2016年的中國樓市，可謂是瘋狂的一年，房企規(guī)模擴(kuò)張迅速。千億房企從2015年的7家遞增到12家，更有3家突破三千億。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年房企TOP100入榜金額門檻已經(jīng)從2015年的104億元提高至157億元，同比升51%;銷售面積門檻也從2015年的90萬平方米提高至129萬平方米，同比升43%。

　　門檻的提高，也讓越來越多的房企如履薄冰，在戰(zhàn)略布局上步步為營。2016年渝派房企前5強(qiáng)、以226.2億的銷售金額位于全國房企排行榜72名的東原地產(chǎn)，就是其中之一。

　　斥資超百億大勢(shì)拿地 爭奪樓市話語權(quán)

　　在226.2億銷售金額之外，東原地產(chǎn)還有一個(gè)數(shù)據(jù)值得注意，那就是2016年新增土地儲(chǔ)備貨值已達(dá)近400億。

　　據(jù)和訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年東原地產(chǎn)通過拍賣或者收購的方式，共在重慶、上海、南京、武漢、成都、綿陽、蘇州、杭州等8大城市拿下12個(gè)項(xiàng)目，金額超百億，其中蘇州和杭州屬首次進(jìn)入。

注：圖中空白處為暫未找到相關(guān)項(xiàng)目

　　觀察東原拿地邏輯，不難發(fā)現(xiàn)長三角與華中地區(qū)成為了東原地產(chǎn)布局的重點(diǎn)區(qū)域。在2016年的12個(gè)項(xiàng)目中，溢價(jià)率前三的城市分別是蘇州、杭州、上海，且都超過100%，蘇州的溢價(jià)率更是高達(dá)284%，樓面價(jià)16801元/㎡。

　　更為重要的是，在這8大城市中，除綿陽之外，其它幾個(gè)城市都是2016年中國樓市的熱門城市，“新一線城市”、“新四小龍城市”，這或許也是東原地產(chǎn)不惜花費(fèi)巨大代價(jià)也要進(jìn)入的原因。

　　房企高速拓展規(guī)模趨勢(shì)之下，任何一個(gè)房企想在中國樓市版圖中占得一席之地，就得快狠準(zhǔn)地出手，這樣才有可能擠進(jìn)“樓市大市場”。因?yàn)榈夭粌H是城市發(fā)展的核心，也是一個(gè)房企發(fā)展的重心。

　　劍走偏鋒 以“社會(huì)商業(yè)”決戰(zhàn)樓市

　　但對(duì)于目前僅屬于“第四梯隊(duì)”的東原來說，像融創(chuàng)、恒大、碧桂園那樣瘋狂拿地、收購以求發(fā)展明顯不符合自身的條件，這種發(fā)展模式不僅對(duì)資金需求很大，還需要超精準(zhǔn)的眼光和策略。

　　已有13年發(fā)展歷程的東原地產(chǎn)自然也意識(shí)到這個(gè)問題，其在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，不是以規(guī)模取勝，而是以特色謀發(fā)展，而東原的“特色之路”就是發(fā)展社區(qū)運(yùn)營。

　　幾年前，東原就著力社區(qū)運(yùn)營，現(xiàn)已初步形成了“童夢(mèng)童享、友鄰友趣、樂享樂配、優(yōu)度優(yōu)家”四大社區(qū)子品牌，分別從兒童成長、人文親鄰、社區(qū)配套及特色精裝修等方面為客戶提供全生命周期的社區(qū)服務(wù)。

　　不僅如此，在2016年東原地產(chǎn)憑借豐富的社區(qū)運(yùn)營實(shí)踐，以及“有心有趣”的社區(qū)氛圍打造，被評(píng)為“2016中國新社區(qū)文化運(yùn)營樣本示范單位”，并與萬科、龍湖并列“新社區(qū)文化運(yùn)營”前三甲。

　　除了社會(huì)運(yùn)營之外，東原地產(chǎn)也即將發(fā)力社區(qū)商業(yè)。東原地產(chǎn)集團(tuán)董事長羅韶穎在一次采訪時(shí)表示，“2017年東原商業(yè)的主題是社區(qū)商業(yè)，如何在不同的社區(qū)中打造不同內(nèi)涵的產(chǎn)品，是我們2017年的重中之重。”

　　商業(yè)是塊硬骨頭 差異化定位能否助東原成功

　　迪馬股份2015年年報(bào)顯示，子公司東原地產(chǎn)旗下的25個(gè)項(xiàng)目中，僅有3個(gè)項(xiàng)目是純住宅項(xiàng)目，1個(gè)項(xiàng)目為寫字樓項(xiàng)目，剩余項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)均為住宅+商業(yè)，這也可以看出東原早就開始布局社區(qū)商業(yè)。

　　理想和現(xiàn)實(shí)稍顯差距。目前東原的商業(yè)布局仍然集中在重慶，被重慶市民所熟知的1891時(shí)光道、東原新新PARK和東原東東摩有三個(gè)項(xiàng)目。而據(jù)了解，2011年就開始運(yùn)營的東東摩，情況一直不佳，租金和人氣效果都不太理想。就目前情況來看，其1891時(shí)光道應(yīng)該是三個(gè)商業(yè)體中運(yùn)營最好的一個(gè)項(xiàng)目。

　　東原走差異化路線，在購物中心飽和以及眾多城市核心商圈形成的大趨勢(shì)之下，定位“社區(qū)商業(yè)”，是一個(gè)很有遠(yuǎn)見的戰(zhàn)略規(guī)劃，但是否能真正成功，以社區(qū)商業(yè)帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展，這還是一個(gè)未知命題。