在交通樞紐上，構(gòu)建城市商業(yè)高地的三大原則

城市之所以成為城市，一個(gè)重要的原因就是其交換功能，即城市功能的“兩通’——流通和交通，商業(yè)的流通是通過(guò)城市交通來(lái)實(shí)現(xiàn)的，另一方面，人流與物流的交通是商業(yè)流通的前提和基礎(chǔ)。

 

 

因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)說(shuō)，也有了兩條不同的路線：市場(chǎng)最優(yōu)或者交通最優(yōu)方案，按市場(chǎng)最優(yōu)原則規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目往往布局在城市中心，接近最大的消費(fèi)人群，以零售也為主；以交通最優(yōu)為原則的商業(yè)項(xiàng)目往往布局在城市外圍交通干線和環(huán)線交匯處，交通便利，占地面積大，以批發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)超市為主。

 

在考察研究了國(guó)內(nèi)外十幾個(gè)交通樞紐型商業(yè)項(xiàng)目后，筆者發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的交通發(fā)展，特別是高鐵或地鐵樞紐商業(yè)項(xiàng)目有其自身優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，這也決定了其在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局方面應(yīng)區(qū)別于其他商業(yè)，發(fā)展前景極為廣闊。

 

商業(yè)是交通樞紐不可或缺的補(bǔ)充 

 

20世紀(jì)40年代以后，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家由于汽車(chē)交通的迅速發(fā)展，出現(xiàn)了所謂的“郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)”，市中心商業(yè)區(qū)逐漸衰落。隨著70年代西方能源危機(jī)的爆發(fā)，人們又開(kāi)始向往傳統(tǒng)的繁華商業(yè)中心區(qū)，人們提出“復(fù)興市中心”的口號(hào)，其主要措施之一就是大力改善商業(yè)中心的交通環(huán)境，并取得了很大的成功。

 

 

其實(shí)，商業(yè)是交通樞紐不可或缺的功能補(bǔ)充。

 

在北京上海等大都市，在上下班高峰期用“人潮涌動(dòng)”形容毫不為過(guò)。我們一般將交通樞紐站的人流統(tǒng)稱為流動(dòng)客群，但是實(shí)際上“流動(dòng)客群”還可以進(jìn)一步劃分為城際通勤族、市內(nèi)通勤族、旅游商差族等，他們的換乘頻次和需求都不同。

 

具體而言，市內(nèi)通勤族每日往來(lái)于車(chē)站，他們對(duì)于生活零售或經(jīng)濟(jì)型商務(wù)快餐輕餐需求強(qiáng)，消費(fèi)更加理性；城際通勤族一般是以每周或半月的頻次在交通站中中轉(zhuǎn)，他們?cè)谲?chē)站停留的時(shí)間稍長(zhǎng)于市內(nèi)通勤族，有更多的時(shí)間用于休閑型購(gòu)物，不是目的型消費(fèi)類(lèi)型；而差旅客群換乘的頻率最低，也是最愿意充分利用時(shí)間去感受當(dāng)?shù)靥厣幕约岸际酗L(fēng)情，他們購(gòu)買(mǎi)的商品多為具有當(dāng)?shù)匚幕厣漠a(chǎn)品，希望品嘗最具地方風(fēng)味的餐廳。

 

 

日本東京站的八重洲地下商業(yè)街年?duì)I業(yè)額高達(dá)9 億元人民幣。其地下商業(yè)街大致分為兩大模塊，即日常零售服飾雜貨區(qū)和動(dòng)漫周邊產(chǎn)品區(qū)。其中一個(gè)街區(qū)的目標(biāo)客群是通勤者，提供基本生活消費(fèi)和價(jià)位適中的服裝服飾類(lèi)零售，餐飲多以快餐、簡(jiǎn)餐、快速帶走的咖啡面包店為主，少量設(shè)置環(huán)境優(yōu)雅的休閑餐廳，滿足通勤者的短時(shí)間停留；另外一條則為動(dòng)漫特色街區(qū)，滿足對(duì)日本動(dòng)漫感興趣的旅游客群對(duì)動(dòng)漫產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)需求。同時(shí)，為了滿足游客的對(duì)日本風(fēng)味餐飲的需求，地下街引進(jìn)了日本便當(dāng)、壽司、拉面等特色輕餐。其在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃領(lǐng)域就有很多可借鑒之處

  

交通為主，商業(yè)為輔 

 

 

依托交通樞紐型項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生的商業(yè)，在商業(yè)和交通產(chǎn)生布局上的矛盾時(shí)，商業(yè)功能必須要讓位于交通功能。對(duì)于交通樞紐型商業(yè)而言，交通樞紐是商業(yè)的人流基礎(chǔ)，商業(yè)功能是隨交通樞紐帶來(lái)的人流而產(chǎn)生。

 

因此，有些交通樞紐和商業(yè)的關(guān)系是本末倒置的，將商業(yè)開(kāi)發(fā)作為項(xiàng)目的核心需求，縮小交通功能的面積是一種短視的做法。

 

還是以日本東京站為例，車(chē)站大廳設(shè)置在地上，地下一層為商業(yè)街，其建筑面積為2.9 萬(wàn)平方米，去掉通道等，實(shí)際商業(yè)面積僅剩1.8 萬(wàn)平方米，在項(xiàng)目總面積中，僅有四分之一的商業(yè)面積，在我們看來(lái)是一種浪費(fèi)，然而，這正是其高明之處。

 

了解城市的特征和交通客流的特質(zhì)，并切記交通樞紐型項(xiàng)目的商業(yè)動(dòng)線是有明顯的方向感，方能打造出更具價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目。

 

需要進(jìn)行特殊的動(dòng)線設(shè)計(jì) 

 

“動(dòng)線就是一個(gè)商業(yè)的血脈。”在做商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃時(shí)，人們十分重視商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)。一般而言，商業(yè)動(dòng)線可以從多個(gè)角度進(jìn)行類(lèi)型劃分，比如，從形態(tài)上劃分為一字型、回字形、田字行，等等；從承載的方式上分為人流、車(chē)流、物流、貨流；從空間構(gòu)成上分為垂直動(dòng)線、水平動(dòng)線。

 

 

但是，交通樞紐型商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)更加特殊，商業(yè)動(dòng)線必須要重視分時(shí)段，分空間的進(jìn)行流向設(shè)計(jì)。原因在于，交通樞紐帶來(lái)的人流方向和高峰人流時(shí)間是有一定規(guī)律性的，將這些交通客流的規(guī)律和消費(fèi)者需求相結(jié)合，才能將交通樞紐型商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃得更加合理。

 

通勤族或常住居民的移動(dòng)，是由生活工作的作息時(shí)間所決定，交通所帶來(lái)的商業(yè)人流必然是有很強(qiáng)烈的方向特性。再根據(jù)客流的目的地而決定其有哪些需求，從而設(shè)置相應(yīng)業(yè)態(tài)。例如，上班路上你可能購(gòu)買(mǎi)早點(diǎn)或者書(shū)報(bào)，但是你很少會(huì)去購(gòu)買(mǎi)蔬菜。

 

而游客差旅人群也有一定的規(guī)律所循，這一點(diǎn)亦影響著交通樞紐的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的布局。旅游客群在旅游的不同時(shí)段，會(huì)對(duì)不同商品產(chǎn)生偏好。例如，在剛來(lái)到某城市時(shí)，游客對(duì)基本生活零售需求更多，他們購(gòu)買(mǎi)在旅游途中所需要的物品，如驅(qū)蚊噴霧、個(gè)人用品、遮陽(yáng)帽等；在旅游即將結(jié)束時(shí)，游客考慮購(gòu)買(mǎi)旅游特產(chǎn)的可能性更大。

 

總之，每一個(gè)交通樞紐的出現(xiàn)，都意味著城市商業(yè)格局的一次重組，必須將其當(dāng)作一個(gè)戰(zhàn)略高地加以攻克。

 

文章來(lái)源：RET睿意德