香港地產(chǎn)市場競爭激烈 長實地產(chǎn)棄房產(chǎn)海外淘寶？

      福布斯富豪榜新鮮出爐，長和系主席李嘉誠毫無懸念再次榮登香港榜首，連續(xù)19年奪冠。李嘉誠向來投資眼光獨(dú)到，足跡遍布世界，而近日長和系又有新動作，出動旗下三間上市公司收購澳洲大型能源公司。

　　李首富鐘情海外投資并非新鮮事，但有趣的是長實地產(chǎn)也分一杯羹。

　　為了業(yè)務(wù)架構(gòu)更清晰，長和系之前曾進(jìn)行重組時，當(dāng)時長實地產(chǎn)的定位是主攻房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而長實地產(chǎn)繼去年投資飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)后，短時間內(nèi)又再涉足非地產(chǎn)項目。外界紛紛揣測辣招和加息沖擊下，長實地產(chǎn)是否也要逐漸放一放房地產(chǎn)本業(yè)，海外淘寶？

　　李首富指“面粉貴過面包” 長實土地儲備減少

　　雖然近年來香港政府增加土地供應(yīng)，但是長實地產(chǎn)投地卻日趨謹(jǐn)慎。早前已經(jīng)多年沒有“官地”（香港對政府土地的俗稱）入庫，是去年香港樓市反彈之際，長實地產(chǎn)才以19.53億港元投得一幅沙田九肚麗坪路住宅用地，距離上一次投得官地已經(jīng)時隔近四年。近兩年來，長實只是在港鐵和市建局項目中有斬獲。

　　智通財經(jīng)翻查香港各大發(fā)展商資料發(fā)現(xiàn)，近年來長實地產(chǎn)的香港土地儲備量持續(xù)減少，甚至跌出五甲，只是排行第六。擁有最多儲備的為新鴻基地產(chǎn)，截止去年年中，土地儲備量為4900萬呎，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離長實的70萬平方米（約778萬平方呎）。

　　長實地產(chǎn)的中期報告顯示，去年上半年香港物業(yè)銷售收入，包括商用物業(yè)在內(nèi)，同比減少16%。無論是投地還是賣樓，曾經(jīng)輝煌的長實地產(chǎn)最近都似乎較為低調(diào)。

　　其實李嘉誠一早在兩年前就指出香港地價過高，看淡樓市，稱“面粉貴過面包”。

　　長實一直是香港的龍頭地產(chǎn)商之一，李嘉誠也被很多香港市民視為樓市的指路神燈。網(wǎng)上更有段子說，“誠哥不買地我就不敢買樓”。

　　但是李超人的投資焦點(diǎn)似乎早就不在香港樓市，今年1月初他評論香港樓市和集團(tuán)投資策略時表示，如果在香港做地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)，市場太小。但如果只做地產(chǎn)，“遲早有一日爆，太多人做。”

　　積極投資海外資產(chǎn) 長實地產(chǎn)分一杯羹

　　雖然在香港房地產(chǎn)市場不見大動作，但長和系卻積極在海外尋找投資機(jī)會。如果用戀愛狀態(tài)來形容，長和系在香港的表現(xiàn)就像戀愛冷靜期中的戀人，在海外則更像正在向心儀之人展開熱烈追求，而這個感覺在收購澳洲能源公司上表現(xiàn)尤為明顯。

　　去年6月，長和系旗下的長江基建曾經(jīng)和中國國家電網(wǎng)合伙競投澳洲最大電網(wǎng)Ausgrid，收購價達(dá)100億澳元。不過澳大利亞政府拒絕兩間企業(yè)的競投，認(rèn)為Ausgrid供應(yīng)政府及商界的重要能源服務(wù)，以這種形式出售，有損國家安全，擔(dān)心交易不符合國家利益。

　　雖然熱烈追求Ausgrid受挫，鎩羽而歸。但長和系不久后再卷土重來，這次更出動旗下三家上市公司。

　　長和系日前宣布，由長實地產(chǎn)牽頭，聯(lián)同長江基建及電能實業(yè)，提出以每股3澳元全面收購澳洲上市的能源公司DUET，總金額約74億澳元（約425億港元）。

　　雖然長和系多年來頻繁在海外收購，尤其是公用事業(yè)和能源資產(chǎn)，更被英國人笑稱“李嘉誠要買起英國”。但是此次收購活動，不僅是集團(tuán)重組以來最大金額的收購，亦是長實地產(chǎn)自去年購入飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)后，短期內(nèi)再次投資非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2015年長和系曾經(jīng)進(jìn)行“世紀(jì)大重組”，以更好理清業(yè)務(wù)架構(gòu)。根據(jù)重組方案，長江實業(yè)及和記黃埔重組旗下業(yè)務(wù)，并創(chuàng)立兩家新的上市公司，分別為長江和記實業(yè)及長實地產(chǎn)，前者會接管兩個集團(tuán)所有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而后者則合并房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)時是為了業(yè)務(wù)更明確分工，長實地產(chǎn)的定位是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但是近年來其在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上未見怎么出手，但對非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的興趣反而增加。因此外界揣測，李嘉誠曾表明看淡香港樓市，現(xiàn)在是否連長實地產(chǎn)都要把本業(yè)放一放，先去海外淘寶？

　　對此，長實地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國雄對智通財經(jīng)表示，香港的地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境近年來有很大變化，目前處于周期性階段，物色具合理回報的地產(chǎn)投資項目并不容易，所以在鞏固現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，會積極看看有沒有其他好的投資機(jī)會，要對股東負(fù)責(zé)。但強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是本業(yè)，有機(jī)會也會好好發(fā)展。

　　對此次澳洲D(zhuǎn)UET的投資，長實地產(chǎn)表示，公司尋找投資機(jī)會主要看資產(chǎn)的穩(wěn)定性和投資回報。經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，此次澳洲D(zhuǎn)UET項目穩(wěn)定性高且符合回報要求。如有符合投資標(biāo)準(zhǔn)的新業(yè)務(wù)項目，會認(rèn)真考慮及參與，爭取其他收益，平衡地產(chǎn)業(yè)的周期性影響。

　　香港資深投資銀行家溫天納指出，香港樓市受到多個負(fù)面消息影響，又加息又辣招，香港房地產(chǎn)商都比較謹(jǐn)慎。而長和系多年在外收購項目，經(jīng)驗豐富。在房地產(chǎn)市場未明朗情況下，如果海外項目回報吸引，這是生意人合理的投資行為。

　　正如李嘉誠曾說：“在海外賺錢然后回香港派息，有何不好？”

　　內(nèi)地過江龍來港投地 香港地產(chǎn)競爭激烈

　　有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。雖然李嘉誠嫌棄“面粉”貴，但是越來越多內(nèi)地發(fā)展商來港搶“面粉”。近來香港土地的競投者中不乏內(nèi)地地產(chǎn)商的身影，有五礦地產(chǎn)、海航集團(tuán)及萬科等，這些內(nèi)地過江龍更是偏愛大型地皮。　

　　仲量聯(lián)行估價部亞太區(qū)董事周若瑜表示，近年來香港傳統(tǒng)發(fā)展商，要面對內(nèi)地發(fā)展商和本地后起之秀的競爭，投地難度增加。

　　仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，去年香港政府招標(biāo)的住宅地皮中，有62%的招標(biāo)有內(nèi)地發(fā)展商參與競投，比2015年53%的比例顯著增加。

　　她指出，由于人民幣貶值及需要分散投資風(fēng)險等原因，內(nèi)地發(fā)展商在香港土地市場變得更活躍，預(yù)料內(nèi)地發(fā)展商會繼續(xù)積極投地以擴(kuò)充在港業(yè)務(wù)，土地市場競爭將持續(xù)激烈。

　　交銀國際聯(lián)席研究部董事劉雅瀚表示，內(nèi)地企業(yè)來港投地的趨勢在近年來變得明顯。如果將內(nèi)地發(fā)展商和香港本地發(fā)展商進(jìn)行對比，會發(fā)現(xiàn)兩者角度不同，對樓市和投地的態(tài)度有較大差異。

　　他解釋指出，香港樓價從低位大幅反彈，再創(chuàng)新高。政府加辣，未來房屋供應(yīng)增加，加息周期接近，對樓市都會造成壓力，導(dǎo)致部分本地發(fā)展商減少投地和投資。長實地產(chǎn)可能看到海外投資回報比香港地產(chǎn)業(yè)吸引，轉(zhuǎn)向增加海外投資亦屬正常，不排除未來有更多本地發(fā)展商投資海外。

　　劉雅瀚表示，內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)最近受到政策收緊影響。由于人民幣貶值，對于內(nèi)地發(fā)展商來說，在香港發(fā)展房地產(chǎn)有匯率誘因，相信也是吸引他們來港投地的原因。

　　被問及內(nèi)地發(fā)展商積極在港投地，地價高企會否影響未來投地策略，趙國雄對智通財經(jīng)表示，香港是透明的自由市場，投地價高者得，大家對樓市看法不同，出價也不同，自己計數(shù)。如果未來有好的機(jī)會，長實地產(chǎn)依然希望繼續(xù)參與香港地產(chǎn)市場，買入更多土地。

　　城里的人想出去，城外的人想進(jìn)來。逐利的資本環(huán)境下，套用圍城這句經(jīng)典，看來也非常適合。