化解商業(yè)地產(chǎn)高庫存，蘇州政府放了一個大招！

面對堆積如山、多年來未能有效解決的商業(yè)地產(chǎn)庫存，蘇州政府放了一個大招。 

 

近期，蘇州政府明確發(fā)文，將試行《關(guān)于加快引導(dǎo)推進蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實施意見》。

 

該政策的核心內(nèi)容，是允許商業(yè)和辦公物業(yè)有條件轉(zhuǎn)為住宅——商業(yè)辦公項目如果尚未開發(fā)建設(shè)完成，或已竣工尚未實現(xiàn)銷售，可以申請調(diào)整土地規(guī)劃，可以調(diào)整為住宅進行開發(fā)、建設(shè)和銷售，也可以進行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。

 

 

這次的去庫存政策，可謂是非常優(yōu)惠。

 

比如，土地的業(yè)態(tài)調(diào)整申請獲批后，涉及項目改建、重建的，減免有關(guān)規(guī)費。而且，根據(jù)項目需要，適當增加商業(yè)辦公用房配套功能。對新建未竣工的商業(yè)辦公項目,具備燃氣管道建設(shè)條件并單獨設(shè)有自然通風采光廚房的，可按相關(guān)規(guī)定設(shè)計配建燃氣入戶。

 

辦公和商業(yè)的去庫存，對于蘇州政府來說，儼然是一場戰(zhàn)爭，為此建立了蘇州市商業(yè)辦公去庫存聯(lián)系會議制度，成立了專門辦公室，強化主體責任落實。

 

這場戰(zhàn)爭的背后，是蘇州在地產(chǎn)大發(fā)展背后，連年累積，難以消化的商業(yè)庫存。

 

商業(yè)地產(chǎn)如何去庫存？下面，飆馬商業(yè)地產(chǎn)為大家分享蘇州的做法并附上文件全文供大家認真研讀。

 

 

各市、區(qū)人民政府，蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、太倉港口管委會；市各委辦局，各直屬單位：  

　　

《關(guān)于加快引導(dǎo)推進蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實施意見（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹落實。  

　　  

蘇州市人民政府

 

2016年12月30日

 

（此件公開發(fā)布） 

 

關(guān)于加快引導(dǎo)推進蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房

 

去庫存工作的實施意見

 

（試行） 

　　  

為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步加快推進市區(qū)（不含吳江區(qū)）商業(yè)辦公用房去庫存工作，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點示范的原則，制定如下實施意見。 

　　

一、項目適用范圍。 

　　

本意見適用項目是指建設(shè)單位已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)、尚未開發(fā)建設(shè)完成,或已竣工尚未實現(xiàn)銷售的商業(yè)辦公用房或項目。依法認定為閑置土地的開發(fā)用地除外。 

　　

二、政策適用時間。 

　　

2015年1月1日前，已取得國有土地使用權(quán)、符合申請條件的建設(shè)項目，可以申請用地規(guī)劃調(diào)整。2015年1月1日以后通過公開交易方式取得國有土地使用權(quán)的項目，必須按確定的用途條件進行開發(fā)建設(shè)，不得申請調(diào)整。需促進市場銷售利用的，執(zhí)行有關(guān)支持政策。 

　　

三、分類處置政策。 

　　

（一）調(diào)整用地規(guī)劃政策。 

　　

按照有關(guān)規(guī)定，嚴格控制經(jīng)營性建設(shè)用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)整。但對出讓項目所在區(qū)域商業(yè)辦公供應(yīng)明顯偏多或在建規(guī)模過大，項目尚未開工建設(shè)或未開始銷售（包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置）的，可由建設(shè)單位申請，通過調(diào)整土地規(guī)劃條件、用途，引導(dǎo)項目建設(shè)用地轉(zhuǎn)型利用，用于住宅或國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)按程序申請批準同意后，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)、核定相應(yīng)的土地價款。 

　　

1、已取得土地尚未開工建設(shè)的項目。由建設(shè)單位提出申請，按照相關(guān)程序批準后，將商業(yè)辦公項目調(diào)整為住宅或其他適合用途項目開發(fā)建設(shè)。 

　　

2、已取得土地并部分開工建設(shè)的項目。由建設(shè)單位提出申請，按照相關(guān)程序批準后，可將已開工部分調(diào)整為適合用途的房屋繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，未開工部分調(diào)整為住宅或其他適合用途項目開發(fā)建設(shè)。 

　　

3、已全部開工建設(shè)但具備重建條件的項目。由建設(shè)單位提出申請，按照相關(guān)程序批準后，可將已開工建設(shè)房屋全部或部分拆除調(diào)整為住宅或其他適合用途項目開發(fā)建設(shè)。 

　　

4、已全部開工建設(shè)但不具備重建條件的項目。由建設(shè)單位提出申請，教育、公安、國土、住建、規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門和屬地政府從技術(shù)和合規(guī)性方面研究可行性后，再確定是否適合將商業(yè)辦公用房調(diào)整為住宅或其他適合用途房屋。 

　　

（二）促進銷售利用政策。 

　　

對市場銷售利用困難、開發(fā)建設(shè)限制因素較多的商業(yè)辦公項目，可以根據(jù)項目實際情況，按照“一項目一策”的原則，采取相應(yīng)措施促進銷售利用。 

　　

1、在不改變規(guī)劃條件的前提下，鼓勵企業(yè)根據(jù)市場需要重新申請報批規(guī)劃方案，調(diào)整項目業(yè)態(tài)；涉及項目改建、重建的，減免有關(guān)規(guī)費。 

　　

2、根據(jù)項目需要，適當增加商業(yè)辦公用房配套功能。對新建未竣工的商業(yè)辦公項目（超高層建筑除外），具備燃氣管道建設(shè)條件并單獨設(shè)有自然通風采光廚房的，可按相關(guān)規(guī)定設(shè)計配建燃氣入戶，擴大商業(yè)辦公使用功能，提升租賃利用能力。 

　　

3、根據(jù)市場需要，企業(yè)將商業(yè)辦公項目申請用作興辦文化創(chuàng)意、科教研發(fā)、健康養(yǎng)老、旅游度假、眾創(chuàng)空間、互聯(lián)網(wǎng)+、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等新業(yè)態(tài)的，經(jīng)批準后，可按省政府辦公廳《關(guān)于促進低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的意見》（蘇政辦發(fā)〔2016〕27號）文件規(guī)定實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期滿后，可根據(jù)新用途和規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定土地價格。 

　　

4、加大市場配置資源力度。屬地政府可以根據(jù)公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業(yè)辦公用房或項目用于醫(yī)療、養(yǎng)老、教育和社區(qū)服務(wù)等進行有效利用；同時，鼓勵社會資本收購兼并商業(yè)辦公項目或企業(yè)，盤活市場資源。 

　　

5、切實降低商業(yè)辦公用房交易成本，促進市場流通，稅務(wù)部門在確定商業(yè)辦公用房交易納稅評估價時，應(yīng)根據(jù)商業(yè)辦公市場狀況，及時調(diào)整、合理核定計稅基數(shù)。 

　　

四、明確申請程序。 

　　

建立蘇州市商業(yè)辦公去庫存聯(lián)席會議制度，由市教育局、公安局、國土局、住建局、規(guī)劃局、環(huán)保局、法制辦、土地儲備中心、消防支隊等相關(guān)部門及各區(qū)政府組成。辦公室設(shè)在市住建局，負責商業(yè)辦公用房去庫存項目的申請受理、項目進展情況跟蹤、牽頭協(xié)調(diào)等相關(guān)工作。各區(qū)組織對本轄區(qū)范圍內(nèi)符合條件的商業(yè)辦公項目全面排查統(tǒng)計，并提出工作計劃，按照從易到難的原則確定試點項目。 

　　

申請調(diào)整用地規(guī)劃的項目，由項目建設(shè)單位向?qū)俚卣岢鰰嫔暾垼瑢俚卣畬徸h同意后報聯(lián)席會議辦公室，辦公室組織論證，并會同相關(guān)部門及屬地政府提出初步意見報市政府常務(wù)會議審議，批準后由規(guī)劃主管部門按程序完成控規(guī)調(diào)整，各部門根據(jù)市政府意見和各自職責依程序重新開展完成各項報批手續(xù)。 

　　

五、強化責任落實。 

　　

按照屬地負責的原則，項目所在區(qū)域政府作為責任主體，要按照市政府商業(yè)辦公去庫存工作計劃，制訂本地區(qū)具體工作措施，細化分解工作任務(wù)，建立健全考核體系，進一步完善工作制度，落實工作責任，推動符合條件的項目早調(diào)整、早開工、早建成、早見效。 

　　

各市及吳江區(qū)根據(jù)本地實際情況，參照執(zhí)行。 

 

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合整理