三等獎、二等獎、一等獎！這邊一群長腿妹子在跳舞，那邊幾個帥哥在唱歌。
筆者知道，最近這些天，你們所在的房企，都在開年會，慶祝2016年的成功。
2016年確實是值得慶祝的，新房總銷售額突破10萬億，很多房企最終的業績遠遠超過年初的想象。超出計劃的部分，按比例變成獎金，很可觀，10萬，50萬，100萬......
大家都在等過年。不過筆者經過激烈的思想斗爭，還是決定，在說了一年鼓勵的話后，要出來煞煞風景，說說黑天鵝。
良藥苦口，地產人一定要冷靜、要有危機的意識。要知道，黑天鵝總是出現在大家集體樂觀的時候！
大家要準備過年，也要準備過冬！飆馬商業地產下面重點討論三個問題：
1、如果出現黑天鵝，可能是什么？
2、黑天鵝出現后，什么樣的房企能夠生存？
3、房企現在需要做什么？
黑天鵝可能是以下三類！它可能是很常見的東西
既然是黑天鵝，它真的出現之前沒有人能夠預測。另外，大家不要認為黑天鵝會是一種聞所未聞的東西。
黑天鵝可能很常見，可能就在你身邊，可能已經出現，只是當它導致最壞的結果之前，你沒有意識到它就是黑天鵝。
這話說得過于理論化，筆者下面舉幾個例子：1、日本樓市崩于加息，可是加息這事本來是很常見的；2、中國臺灣樓市曾崩于印花稅上調，這也是常見的政策；3、美國地產崩于次貸危機，但是之前哪個美國人不知道次貸的存在呢？
筆者認為，黑天鵝可能是以下三類：
一、政策類黑天鵝，起源是全國政策與地方特殊情況不匹配，動力是收入與房價的矛盾。
我國內地，政策對樓市的影響之大是罕見的。2016年這一波巨量行情，其實起始就是年初的去庫存大政策。三四線城市需要去庫存，政府出臺大政策，可最終導致的卻是一二線城市的暴漲。
為了改變這種局面，現在又出現了“一城一策”，哪里的樓市暴漲，不管是一線還是三線，也不管過去一年內調控過幾次，都要重新出臺政策調控。
既然之前出現了全國性政策導致全國性上漲，包括政府不希望出現的一二線的上漲。那么，未來如果出臺新的政策，當然也有可能導致全面的下挫，甚至超出政府預期，這不是不可能的。
這種黑天鵝出現的源頭，是群眾收入和房價之間出現矛盾，而地方性限購政策起不到想起的作用，于是出臺大政策。全國性政策和對方特殊情況之間出現矛盾，一類區域出現問題，導致全局出現問題。
舉例來說，以下三類政策有可能成為黑天鵝：
1、房地產稅時機在未成熟的時候全面鋪開。
對有幾套房的人開征，稅率是多少，都是很敏感的問題。如果在沒有充分討論的情況下開征，在目前租售比已經很低的情況下，市場預期有可能發生變化。
2、預售制度全面叫停。
之前，許多開發商賺錢就是靠杠桿，有一個億就敢拿10個億的地，然后靠預售拿到客戶的錢，來做部分開發。目前，用自己的錢拿地，已經成為很多地方的要求。而有確切信息顯示，管理層有接到取消預售制度的建議。
必須用自己的錢拿地后，如果再不能做預售，很多房企的利潤就全部都沒了，只好退出市場。
3、限購限貸繼續擴大加碼。
其實，限購限貸本身不可怕，可怕的是政策一旦造成成交量銳減，會產生可怕的邊際效應。我們可以看下本輪限購限貸之后，世聯的成交。
沒有成交，就沒有價格的參考，最終很少的低價位成交，都有可能影響整個市場。
二、金融類黑天鵝，比如受國外相關政策影響，大幅度加息。
錢總是會選擇回報最高的地方，目前，一線城市的租售比已經很低，在1.6——1.8之間，但一年期存款的利息，如果再算上錢的貶值，回報也好不到哪里去。而其他理財產品，雖然回報高，但是有風險。所以，資金出于保值和對房價可能上漲的預期，還是會青睞樓市。
但是，如果一年期存款利息持續上漲呢？上漲到3呢？上漲到4呢？你覺得資金會不會跑到銀行去呢？
當前，全世界都處在低利息的狀態，日本等地曾施行負利率，存錢還要交錢。但是，如果情況發生改變呢？如果其他國家開始大幅度加息呢？我國會不會被迫回應呢？
一旦大幅度加息，市場會是什么樣子呢？
三、政經類黑天鵝，比如川普做出什么離譜的事情。
國際社會的穩定是經濟的基礎。如果國際社會出現動蕩，波及中國，地產市場會變成什么樣子，很難說清楚。
舉個例子，如果川普上任后，位置逐漸穩固，做出什么離譜的事情，比如對中國全面征收高額關稅，互相傷害。那么全球經濟都會受影響，對樓市自然也有影響。
黑天鵝來臨的時候什么樣的房企才能生存
黑天鵝真的來臨的時候，現在“強者恒強”的邏輯將不能成立，為什么呢？現在巨型房企更能抗風險，并不在于其儲備，更多在于其布局比較廣，一些城市出現問題，對全局影響不大。可是黑天鵝一旦出現，全局出現問題，那么，小房企可以斷臂求生，大企業卻沒辦法，因為沒有人有能力拯救這么大的企業。美國雷曼等公司當年就是這樣。大房企只能自己做好準備，自己拯救自己。
筆者認為，黑天鵝來臨的時候，以下幾類房企可以生存。
一、贏利模式多樣，不賣房也有現金流的房企，比如已經提前進入地產下半場的萬達。
筆者最近一直在講存量，講金融，講持有。就是因為存量的贏利模式是多樣的，雞蛋可以放到100個不同的籃子里，而不至于一下子就被打破。不同產業的現金流可以互相支持。
我們可以看看萬達的情況，它的收入里，有商業租金、文化集團收入、電影集團收入、旅游產業收入、體育產業收入、兒童娛樂收入、網絡集團收入、金融集團收入、萬達百貨收入……而且這些收入許多都是百億級別的。
除非地球毀滅，沒有什么黑天鵝會同時降臨到這么多產業頭上，這些產業之間互相保險，就永遠不會有大的問題。
萬達從開發商轉型的路，走的很堅決，也很優秀。事實上，持有許多資產、做經營、多元化的萬達，已經提前進入地產下半場的邏輯。
二、提前做好儲備，降低資產負債比，手里存留現金充裕的房企。
筆者相信，除非發生戰爭，否則在中國這樣一個充滿活力的經濟體內，黑天鵝的效果不會持續太久，可能1—2年就會過去。
問題在于，你這1—2年能否活下來。許多房企，能借到多少錢就花多少錢，最后負債大于資產，這樣即使你有金融手段，又怎么可能有騰挪空間？
另外，還有就是你手里有多少現金！賬面上有多少錢，那是靠不住的。因為黑天鵝一旦來臨，所有相關產業同時進入不好的狀態，你的錢收不回來的，而你的債主卻一定逼得更緊。
現金留多少合適？一般認為應該超過10%，中國香港上市的港資地產公司，比如和記黃埔、長江實業、新鴻基等，面臨幾次金融危機后，為什么能夠安然渡過，還贏得更多機會？就是因為有超過10%的現金。
當然，現金留一塊，投資就少幾塊，投資收益就沒了。但這樣能保證安全，保證基業常青。
三、相信專業，把所有產品都做到頂尖的房企。
市場不管怎么冰封，需求始終存在，只是多與少的問題。
現在有些房企已經不是在做產品，而是在賭博，這些房企拿地的時候，竟然連可行性研究報告都不做了。他們就認為自己堅持2年過后，時間一定可以讓土地的價值增長。而最優秀的房企，拿一塊地背后，是幾十個可行性研究報告。
黑天鵝一旦出現，你認為是精準拿地的房企的地可以變現，還是賭博性拿地的房企的地可以變現呢？
每個城市最優秀的產品，在任何時候都能夠銷售出去，包括黑天鵝出現的時候。即使價格略受影響，也不影響房企度過難關。
房企現在需要做什么？
房企現在需要做什么？能做什么？筆者認為至少有以下3條可以做。
一、不再盲目樂觀。
不要把過去的形勢帶來的發展，當成自己的能力。
二、建立開發之外的核心能力。
請問自己一個問題：如果不做開發了，你的核心競爭力是什么？如果沒有，請迅速建立。
三、保留足夠的現金和賣房以外的現金流。
請留10%的現金在手里。如果之前“賭博”式項目做得過多，請留15%。另外，請關注賣房之外的現金流，即使它在你公司收入中占的比例很小，也請重視，并加強管理，現金流可以作為獲取資金和貸款的砝碼，關鍵時刻可以救命。
其實黑天鵝已經來了，只不過現在更像溫水煮青蛙
上面說了這么多，有人會問：我們做這些準備，黑天鵝不來怎么辦？
筆者想說，黑天鵝其實已經來了，只不過現在的轉變比較慢，你還意識不到。雖然如此，這種轉變是徹底的轉變，過去的邏輯，未來將不再能成立。
一、新房銷售額盛極必衰，未來是存量房的天下。
新房2016年賣了10萬億，這個數字未來不會再有特別大的增長，而且還有可能下降，這個拐點，即使黑天鵝不出現，也很有可能在5年內到來。因為2016年，許多地方的二手房銷售已經超過一手房。
日本2015年賣了不到70萬套結合住宅，而 1990年的時候一年賣了150多萬套住宅，注意，這里說的不是金額，而是套數，也就是說，市場真的萎縮了。
二、地產上半場的根本政策，一定會發生變化。
地產大佬們普遍認為，房地產稅、預售制度，一定會發生變化，只是時間問題、強度問題。
筆者想說，如果你的房企未來衰落了，也不一定怪黑天鵝。2000年中國房地產的銷售是0.4萬億，2016年可能大于13萬億。從2000年到2016年，中國房地產的規模增長了32倍。
你家房企有增長32倍么？如果沒有，那么，你的成功到底是自己的能力帶來的，還是形勢帶來的呢？如果是后者，那么企業的衰落是否也就可以接受了呢？
最后，雖然地產上半場快結束了，但下半場才剛開始，每年幾萬億、還在持續增長的存量市場在等你……
文章來源：明源地產研究院
