華夏幸福千億秘密：押注產(chǎn)業(yè)新城的模式乾坤

核心提示：作為千億房企中唯一一家主打產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，華夏幸福又是如何做到一路突圍的？

 

在行業(yè)三大巨頭以三千億銷售額鼎足而立之時，奮起直追的房企也趁著火熱的行情不斷突破。可以預(yù)見，當2016年最后一道鐘聲落下時，十余家房企將闖過千億關(guān)頭，而華夏幸福也將成為千億俱樂部的新成員之一。

 

盡管最終數(shù)據(jù)尚未公布，但華夏幸福在前九月已完成893億的銷售額，超過全年870億目標，按此速度，這家房企在年內(nèi)撞線千億基本定局。

 

雖說市場大環(huán)境功不可沒，但聚焦到不同企業(yè)，正如條條大路通羅馬，千億征途上房企們各使奇招，或隱或顯，總留有些蛛絲馬跡。

 

 

于華夏幸福而言，這家企業(yè)最顯著的標簽?zāi)^于PPP產(chǎn)業(yè)新城項目。

 

自固安產(chǎn)業(yè)新城項目伊始，華夏幸福便開始用產(chǎn)業(yè)造城模式圈地擴張，將固安樣本復(fù)制到全國各地，以產(chǎn)業(yè)之名，在城中再造一座城。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，華夏幸福與相關(guān)政府部門簽約近30個產(chǎn)業(yè)新城項目，涉及面積近1400平方公里。 

 

這其中有一部分并未正式簽署合作協(xié)議，但由此也可看出，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的突飛猛進。

 

模式解密

 

根據(jù)華夏幸福執(zhí)行總裁葉珺在11月的活動中所稱，過去15年，華夏幸福已在京津冀、長江經(jīng)濟帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線國家等在內(nèi)的50余個區(qū)域有落點，并聚焦10大重點產(chǎn)業(yè)，形成了近百個區(qū)域級產(chǎn)業(yè)集群，已經(jīng)在全國投資開發(fā)建設(shè)了近50個產(chǎn)業(yè)新城，累計的招商引資以及企業(yè)發(fā)展的金額超過了兩千億。

 

作為千億房企中唯一一家主打產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，華夏幸福又是如何做到一路突圍的？

 

據(jù)華夏幸福透露，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)的收入主要來源于土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、公用事業(yè)服務(wù)以及園區(qū)住宅配套開發(fā)。其中，前四項主要系按照當期與政府結(jié)算確認收入，而園區(qū)住宅以及城市地產(chǎn)開發(fā)則以商品房實際交予客戶作為收入確認的依據(jù)。

 

雖說名為產(chǎn)業(yè)新城，但華夏幸福自然也不單單是做一個產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商。細究華夏幸福近年來的銷售額的具體分布情況，不難發(fā)現(xiàn)，銷售貢獻的主力軍還是住宅。

 

從2013年至2016年上半年各個報告期的銷售數(shù)據(jù)來看，園區(qū)的住宅占據(jù)了其中相當大的成份，比例在60%-70%之間，而園區(qū)結(jié)算收入部分的銷售額則在10%-20%之間徘徊。

 

 

賣得多也要賣得好，據(jù)華夏幸福2016年半年度報告，其在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)方面的毛利率達59%，這個數(shù)字比一般的房地產(chǎn)項目要高得多。

 

據(jù)悉，華夏幸福與政府部門簽約PPP項目時明確，土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施投資建設(shè)費用的投資回報率大約為15%；當年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費占入?yún)^(qū)項目當年新增落地投資額的比例約為45%；規(guī)劃設(shè)計、咨詢等其他服務(wù)費等投資回報率為約10%，具體比例按不同的項目會有一定的上下浮動。

 

在這幾項中，最主要的部分便是產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)項目。若園區(qū)拉來了更多的企業(yè)進駐投資，則華夏幸福可以擁有這部分投資額中近一半的收益。

 

此外，產(chǎn)業(yè)新城中的園區(qū)大部分還是歸政府所有，華夏幸福主要負責前期土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資以及園區(qū)服務(wù)，這也為華夏幸福減少了購置土地的成本壓力。只不過，華夏幸福需要在前期墊付相關(guān)費用。

 

同時，由于已經(jīng)簽了相關(guān)委托協(xié)議并參與了土地一級開發(fā)的緣故，華夏幸福所獲取的園區(qū)配套住宅，基本上能夠以較低的成本分階段購置與開發(fā)，進而減少了前期的資金投入。

 

從財務(wù)報表來看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)部分的利率也達到了95%以上，而園區(qū)住宅配套約為30%，基本上與其他房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別不大。

 

 

產(chǎn)城風口

 

受益于京津翼一體化與新型城鎮(zhèn)化的政策東風，早早排兵布陣的華夏幸福在這一波浪潮中贏得了先機。

 

如今特色小鎮(zhèn)概念風行，華夏幸福自然也嗅到了其中商機。11月4日，華夏幸福正式對外發(fā)布了特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，計劃未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

 

而特色小鎮(zhèn)布局思路將延續(xù)產(chǎn)業(yè)新城的布局，并把原來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方面的系統(tǒng)和生態(tài)體系升級運用到小鎮(zhèn)方面，主要的產(chǎn)品線包括制造業(yè)小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、財富小鎮(zhèn)及文創(chuàng)小鎮(zhèn)等。

 

換言之，這些特色小鎮(zhèn)某種程度上是產(chǎn)業(yè)新城的縮小版。

 

除了特色小鎮(zhèn)，近年來軌道交通與房地產(chǎn)的互融之勢也被華夏幸福所看中。5月31日，華夏幸福宣布中標成為廊涿固保城際鐵路項目的社會投資人，也因此成為首個投資并控股城際鐵路的民營資本。

 

華夏幸福稱，在產(chǎn)業(yè)新城平臺模式基礎(chǔ)上適時接入城際軌道交通業(yè)務(wù)，能夠提升城際鐵路沿線產(chǎn)業(yè)新城的區(qū)域價值和經(jīng)濟收益；帶來與軌道開發(fā)相關(guān)的其他衍生收入及沿線土地綜合開發(fā)等新增利潤增長點，并有望參與沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目的建設(shè)，潛在升值空間巨大。

 

先是產(chǎn)業(yè)新城，而后是“產(chǎn)業(yè)新城+軌交”與特色小鎮(zhèn)，華夏幸福在不同市場與政策環(huán)境下的策略選擇大體上踏著節(jié)點跟進。

 

只不過，這些構(gòu)想的基點大都發(fā)自于產(chǎn)業(yè)新城模式，而要呼應(yīng)“產(chǎn)業(yè)”這個主題，華夏幸福還是要下一番功夫打理好產(chǎn)業(yè)事業(yè)。而且，不容忽視的是，這些早早輔開的道路能夠在多久后兌現(xiàn)利益？

 

 

以一貫被拿來當作樣本的固安產(chǎn)業(yè)新城為例，自2002年開發(fā)以來，華夏幸福已為固安新城投入270億元，直到目前，這個項目還在開發(fā)當中。不僅如此，華夏幸福簽署的項目大都位于三四線城市甚至是鄉(xiāng)縣區(qū)域，未來的消化速度與變數(shù)也難以預(yù)料。

 

同時，華夏幸福新提出的“三年百鎮(zhèn)”口號似乎含有更多的豪情壯志成分，從數(shù)字的沖擊力來看，也比宋衛(wèi)平的“十年百鎮(zhèn)”更加搶眼。

 

看起來，華夏幸福就像與時間、市場及政策進行一場競賽，做一次中長線的投資，待下一陣春風來臨時，再慢慢收割。

 

不管產(chǎn)城模式未來將走向何處，至少現(xiàn)在是促使華夏幸福登上千億寶座的有力推手。

 

文章來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)