融創(chuàng)新晉千億房企陣營(yíng) 孫宏斌談其背后“邏輯思維”

      “你要買(mǎi)對(duì)地方、買(mǎi)對(duì)時(shí)間，多借點(diǎn)錢(qián)，借長(zhǎng)一點(diǎn)、可以穿越周期的錢(qián)，現(xiàn)在如果有錢(qián)的話(huà)放到賬上別著急花，后面還有機(jī)會(huì)。”作為融創(chuàng)的掌舵人，孫宏斌最近在一次公開(kāi)演講中這樣總結(jié)自己的投資邏輯。從老孫的這段話(huà)中，或許也能對(duì)這幾年融創(chuàng)快速穩(wěn)健發(fā)展背后的戰(zhàn)略意圖有所認(rèn)知。

　　據(jù)融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的公告顯示，截至2016年10月底，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額人民幣1080.3億元（其中，合同銷(xiāo)售金額為人民幣1026.8億元，預(yù)訂銷(xiāo)售金額為人民幣53.5億元），同比增長(zhǎng)91%，突破千億。合約銷(xiāo)售面積約504.1萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約人民幣21,430元/平方米。

　　公告稱(chēng)，融創(chuàng)中國(guó)堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)八大區(qū)域的優(yōu)化合理布局。憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，在聚焦深耕的核心城市受到客戶(hù)廣泛認(rèn)可，未來(lái)發(fā)展值得期待。

　　融創(chuàng)在今年10月實(shí)現(xiàn)提前進(jìn)入千億陣營(yíng)，也是近三年第一家新晉千億房企，算得上是地產(chǎn)下半場(chǎng)的第一家破千億的房企。業(yè)績(jī)背后離不開(kāi)企業(yè)所堅(jiān)持的戰(zhàn)略思維，融創(chuàng)中國(guó)近年來(lái)聚焦于城市拓展、收并購(gòu)、高端物業(yè)等方面，實(shí)際上這些都為企業(yè)帶來(lái)了可觀的回報(bào)。

　　 而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制，孫宏斌對(duì)此強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)再不確定，形勢(shì)再不確定，企業(yè)的選擇都是確定的：就是買(mǎi)不買(mǎi)地，或者賣(mài)不賣(mài)房子。有錢(qián)的糾結(jié)（買(mǎi)什么地），沒(méi)錢(qián)的話(huà)買(mǎi)不了地；有錢(qián)不著急賣(mài)房，沒(méi)錢(qián)趕緊賣(mài)房，其實(shí)企業(yè)的選擇不多。所以要分析好了以后再選擇。

　　在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)之為“并購(gòu)?fù)?rdquo;融創(chuàng)，孫宏斌對(duì)于收并購(gòu)有著自己獨(dú)到的理解：公司有幾種，一種是現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，價(jià)值有問(wèn)題，然后就轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)出一個(gè)窟窿；第二類(lèi)公司是價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)金流有問(wèn)題，又活不下去。對(duì)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，第二類(lèi)的企業(yè)可能更好一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)看中的是土地的價(jià)值，還是有人愿意收購(gòu)你的。如果現(xiàn)金流沒(méi)問(wèn)題，（土地）價(jià)值有問(wèn)題，那就慘了。

　　“如果你的現(xiàn)金流有問(wèn)題，但是有價(jià)值，你可以把公司賣(mài)了，可以找融創(chuàng)，因?yàn)槲覀兪鞘袌?chǎng)公認(rèn)的最好的合作伙伴。”孫宏斌如是說(shuō)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)融創(chuàng)已發(fā)起多次大并購(gòu)。

　　今年5月，融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，借此首次進(jìn)入深圳市場(chǎng)；8月22日，融創(chuàng)公告稱(chēng)，公司的間接全資附屬公司海南融創(chuàng)耗資20.54億，收購(gòu)杭州金翰的50%股權(quán)及債權(quán)；9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購(gòu)聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約137.88億元；9月21日，融創(chuàng)再發(fā)公告，宣布擬通過(guò)定增入股金科地產(chǎn)，以40億元認(rèn)購(gòu)16.96%的股份，成為其第二大股東。

　　而最近這段時(shí)間，融創(chuàng)二度出手，一是再度增持金科3.04%股份，二是以36.62億拿下青島嘉凱城項(xiàng)目。綜合計(jì)算，融創(chuàng)中國(guó)今年城市布局更多就是通過(guò)收并購(gòu)方式完成，這與其區(qū)域聚集的戰(zhàn)略不謀而合。

　　 而融創(chuàng)已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的最好的并購(gòu)合作對(duì)象之一。

　　 “第一、我們要的就市場(chǎng)價(jià)，不占你的便宜，價(jià)格好談。第二、賣(mài)完不想要還可以退。第三、有時(shí)候賣(mài)不是全賣(mài)，50%、60%或者70%，你還是股東，我們產(chǎn)品好，有溢價(jià)能力，可以賺更多的錢(qián)。”在孫宏斌看來(lái)，房地產(chǎn)本身就有金融屬性，所以收購(gòu)、兼并特別重要。

　　他認(rèn)為，房企首先應(yīng)該做好的事情，“要充分認(rèn)識(shí)中國(guó)城市發(fā)展、市場(chǎng)供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯(cuò)位的不平衡現(xiàn)狀，做好時(shí)間和空間上的選擇。”房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)需要兩三年時(shí)間，所以做好預(yù)判才是關(guān)鍵。