12月15日,北京冬季少有的晴空萬里，趕在今年最嚴重的一次霧霾過程來襲前，北京市豐臺區人民法院工作人員來到北京鐵路西站南側的西站商業廣場，將一紙封條貼在一家咖啡店的玻璃門上。
這家店鋪的投資人劉華偉在2013年11月14日與項目開發商中鐵恒豐置業有限公司（以下簡稱“恒豐置業”）簽訂《商品房現房買賣合同》，按照協議規定，恒豐置業需要保證這個商業項目的正常開業。
與劉華偉同樣投資這塊商圈的還有郝先生，除了正常的協議外他還與商業廣場管理方簽訂了售后包租協議，后者承諾了每年6%的租金返還。
嚴格來說，這種游走在法律紅線邊緣的售后返租行為具有相當高風險，然而被西站“亞洲最大客運站”、“日均60萬客流量”以及豐厚收益預期吸引，數十位投資者與郝先生同一天與相關企業簽訂了商鋪購買合同，金額從50萬元到150萬元不等。
誘人的廣告外，郝先生信心還來源于豐臺區政府當時的信誓旦旦。站南廣場所在的豐臺區，意欲借西站打造“窗口商圈”，目標為“日進斗金的搖錢樹、聚寶盆的豐臺‘王府井’”。
然而無論是劉華偉、郝先生還是豐臺區，西站商業廣場留給他們的都是失望。
虧空的恒豐置業
從北京西站的停車站坐電梯進入地下一層，右手邊的進站通道并不難找。行人們拖著大包小裹行色匆匆，很少有人會注意到另一個方向的下沉式商業廣場。
這個現在名為“西站商業廣場”的項目更早之前的名稱為“萬博匯商業廣場”，占地面積25000平方米，總建筑面積為73000平方米，商業面積為35000平方米，其他部分為商業配套。
這是個不錯的地理位置，“亞洲最大鐵路客運站”邊，豐臺、海淀兩區交會。地鐵9號線、地鐵預留線黃金樞紐。扼守中軸路，西臨西三環，南靠兩廣路，北臨蓮花池路。“中國交通大動脈，坐享日均60萬龐大客流”，廣告牌這樣寫著。
不過從2007年開業到現在10年間，這塊地段并沒有像廣告中所說的一樣成為“聚寶盆”，除了幾家飯店還有顧客光顧外，一半以上的商鋪都處在關閉或轉租狀態。
“項目正在調整業態，重新開業時間待定。”中國房地產報記者撥打商業廣場項目運營方西聯萬博商業管理公司電話，一位負責人這樣回復。
這家商業管理公司是項目開發企業恒豐置業旗下子公司，2013年，恒豐置業對該項目進行升級改造，希望通過此次改造提升商圈吸金能力。同期，郝先生在內的數十位投資人與公司簽訂商品房購買協議，不過此后項目遲遲難以開業。
今年7月19日，憤怒的投資者們將恒豐置業告上法庭，雖然他們毫無疑問獲得勝訴，不過法院在執行時卻發現恒豐置業的銀行存款不足以清償債務，且“未發現被執行人有可供執行的財產”。
“我們怎么都不能理解，這么大一個公司，又是中鐵的名頭，怎么能說沒錢就沒錢。”郝先生表示難以接受。
不過中鐵置業的回應是，“恒豐置業現在已經和中鐵置業沒有從屬關系。”一位中鐵置業負責人告訴中國房地產報記者。
從企業征信查詢系統發現，在2013年1月17日中鐵置業將其持有的52%股權出售。接手的北京金典銀橋國際投資有限公司隨后不久啟動升級改造。為了留住老客戶，公司還與部分原業主簽訂了統一經營管理的《商鋪包租協議》，承諾按6%的包租系數計租并返還業主租金收益，低于6%時由運營方補齊。
實際上，這種售后包租行為是開發企業為了促進銷售，在建造外銷商品房出售時與買受人的一種約定。不過，由于很多情況下樓沒有蓋完開發商就卷款而逃導致大量爛尾樓出現一度被叫停。
更為棘手的是，部分業主在購買恒豐置業后始終未能獲得房產證，直到將訴狀送到法院后才發現恒豐置業并未為其辦理房產證，該物業被恒豐置業擅自抵押而被查封。
豐臺區的“王府井”夢
然而陷入死局的西站南廣場在20年前卻并不是這番光景，其曾經承載了豐臺區政府打造區域核心商圈的夢想。
1996年，一本《再造京門———北京西站工程建設紀實》出版，這本書詳細介紹了西站南廣場的誕生。
書中記載北京市政府一位領導問時任豐臺區區長的李英威：“國家沒錢，南廣場要開，就得由豐臺區自己干，你們敢不敢承擔？”
一番磋商之后，豐臺五大班子的領導取得共識：南廣場的開發，肯定會形成北京商業群的龍頭，成為另一個王府井，“就是砸鍋賣鐵，也要上南廣場！”
1992年，豐臺區政府成立“南廣場建設指揮部籌備處”，同時組建北京興豐房地產經營開發公司（下稱“興豐公司”），興豐意為“振興豐臺”，作為國有企業，負責南廣場及周邊區域土地一級開發和商業運作。
“沒有向國家伸手，沒有向北京市政府要一分錢，豐臺區自己轟轟烈烈建起了南廣場”。《再造京門》記載，僅10天工夫，豐臺區自己開發的南廣場的十幾個項目就全部招滿。
但現實是，西站南邊的整體開發規劃過于宏大，遠非一區所能承擔。據當時《新京報》的報道，負責開發的興豐地產公司，10多年間已負債近8億元，這也導致南廣場建設工作停滯超過8年。
2003年7月，在西站地區管委會促進下，北京市綜合投資公司（以下簡稱“北京綜投”）準備介入南廣場項目。按照當時的方案，西站南廣場東開發區四棟樓宇以低價轉讓給北京綜投，同時以“零價格”轉讓南廣場地下車庫，并由北京綜投公司完成待建的市政管網和道路工程。
此次合作終因北京綜投的合并改組而失敗，但思路卻得以沿用。2004年，中鐵工程總公司介入此項目，也采用“一籃子”轉讓模式，由豐臺區興豐公司將東開發項目和地庫一并協議轉讓。
最終由于2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發71號令，要求從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協議出讓的原因，最終只有地庫項目協議轉讓成功。
商圈定位10年4改
上述公司接手后項目于2004年開工，2007年10月28日正式開盤，然而這并沒讓項目成為豐臺區政府夢想的“搖錢樹”。
中國房地產報記者查閱資料發現，當時北京萬博匯商業中心地下一層東區商業規劃為民族風情街，另一部分規劃為樂器廣場。
僅僅兩年后，這個投資金額達7億元的萬博匯樂器廣場和民族風情街宣布折戟。負責當時萬博匯樂器廣場策劃工作的文利升認為，萬博匯項目失敗的外在原因是地面改造工程緩慢。隨后，為了安全考慮，不讓混雜的車流、人流傷害地面，南廣場被藍色圍擋全部封住了，這極大地影響了萬博匯生意。
“在內在方面，當時恒豐全面委托負責項目運作的中實強商業投資管理有限責任公司，為了招商成功在樂器市場經營模式上采用了流水分成的經營模式，這實際上是一種急功近利的做法。在后期經營過程中，我們發現跑單現象很嚴重，都私底下交易了，這相當于我們給商戶提供了一個免費平臺，這種傷害是毀滅性的，最后和商戶協商無果之后，我們就選擇了停業，因為虧損不起。”
隨著萬博匯商業廣場第一次試水失利，恒豐置業很快對項目業態進行調整，引入更多小型商鋪替代原先的業態，項目也更名為萬博匯淘寶廣場并在2009年5月28日重新開業。
開業不過4天，寥寥顧客和冷清的買賣讓商戶們再次失望，不得已前往開發商處進行交涉。
這種狀態一直持續到2011年12月，一份“北京西站旅游商貿服務中心”的規劃在業主和租戶中流傳。
根據這份規劃，新的商業廣場將引入網吧、餐飲、賓館等業態。不過在隨后兩年時間內情況并沒有太大改觀。
唯一一次轉機出現在2012年年底，有關北京西站南北廣場統一管理的方案提交給市政府，未來南廣場可能會由西站管委會統一管理，南北廣場的資源也有望實現共享。
然而當商戶們翹首以盼時，等來的卻是恒豐置業原大股東中鐵置業股權出讓的消息。
西站商業之痛
最后的接手者金典銀橋國際投資旗下的同世飛天商業設計顧問機構是現在的商業廣場運營機構，公司曾樂觀地認為，隨著南廣場的管理權從豐臺區回到西站管委會，這種南北廣場統一的行政管理將促使項目“重生”。
“北京規定三環內禁止新建一萬平方米以上的大型商業市場，西站商業廣場成為西二環唯一的稀缺資源。”同時飛天商業設計顧問機構總裁張璋彼時曾這樣說。
然而無論是商業廣場項目還是周邊的商業，卻并沒有在行政管理的統一下復活。
在首都經濟貿易大學工商管理學院教授陳立平看來，北京西站周邊的商業都進入了一個誤區，只看到了客流，并沒有看到客流的劣勢和其復雜性。上火車之前，旅客由于趕時間，都會提前準備好所需物品；而下火車時，在經過舟車勞頓之后，旅客也很難有閑情逸致去火車站附近逛逛。另外，現在十分發達的公共交通還能迅速分散人流。
然而嘗試還在繼續。
8月20日，一場“國際旅游裝備博覽會”在西站南廣場召開。主辦方意欲依托北京西站將其打造成一個旅游產業國際化綜合平臺——首都國際旅游港。
然而，3個月后，西站南商業廣場依舊空空蕩蕩無人問津，滾滾人流穿過地下通道并未在這里稍作停留。偶有三兩人在此拍照，他們的背景中三條紅色巨龍騰空而躍，圍合成球，形似火焰。這座名為“國風”的25米高雕塑，孤零零地矗立在站前“大坑”里。
