2016年行業“先揚后抑”，前三季“繁榮、火熱”，四季度“調控回落”，開發投資、銷售、新開工等指標“虎頭蛇尾”，增速沖高回落?？傮w而言，2016年行業既有“驚喜”也不乏“隱憂”，“喜”的是商品房銷售面積、金額雙創歷史新高，待售面積持續下滑；“憂”的是房地產開發投資增速、新開工面積增速持續低位，結構調整緩慢、商辦庫存風險有增無減。
隨著“抑制資產泡沫“和”防范金融風險“的政策基調確立以及相應實施措施陸續出臺，行業持續調整在所難免，2017年房地產行業各項指標仍將繼續探底或回落。
2016年總結
行業之喜：銷售面積破15億平方米 、金額12萬億元創新高，住宅待售量降13%
商品房銷售：面積、金額再造行業“高峰”，破15億平方米、12萬億元無懸念
商品房銷售面積、金額增速年初高開高走后，4月份達到最高點，隨著基數效應不斷抬升，此后增速逐步回落。四季度，多城密集出臺調控政策、加強市場監管，10月、11月商品房銷售面積、金額增速沖高回落，前十一月增速雙雙創下今年新低。1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，較最高點下降12.2個百分點；商品房銷售額102503億元，增長37.5%，較4月份55.9%的增速峰值下滑18.4個百分點。
整體看，政策收緊導致增速放緩卻難掩全年行業銷售規模再創歷史新高之“喜”。其中商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創下的最高點，到11月，商品房銷售面積也達到135829萬平方米，比2013年成交面積頂峰（130551萬平方米）高出5278萬平方米，再創面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，2016年全年銷售面積將破15億平方米。
土地購置“量跌價漲”印證結構變化，成交金額同比增21.4%
憑借一線和熱點二線城市的一、二手房市場成交火熱、量價齊升，土地市場尤其是熱點城市的土地市場的“高熱難擋“，部分城市逢土拍必出”三高“地王，全國土地購置面積累計同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個百分點。與之相對的是，土地成交價款同比增速持續正增長，且三季度加速上揚，到11月末，土地成交價款累計達到7777.48億元，已超過2015年全年金額，累計同比增速高達21.4%，創下自2014年以來新高。
值得注意的是，年內土地購置面積增速與成交價款增速之間的“剪刀差”不斷加大，恰恰說明了今年土地成交的結構變化，主要是地價較高的一線和熱點二線城市土地成交為主，地價相對較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量，也就造成了“量跌價漲”顯著格局。
商品房待售面積連降9個月，住宅庫存較年初高點去化13%
2016年全國銷售面積破新高，意味著“去庫存”也一定會取得初步成效。到11月末，全國商品房待售面積約6.91億平方米，較去年末減少2488萬平方米，且從年初的最高點連續9個月下降，整體減少3.8%。其中，住宅待售面積約4.05億平方米，較年初最高點減少6178萬平方米，下降13.2%。但商業和辦公物業的庫存量大幅增加又讓行業前景蒙上陰影，去庫存依然是行業2017年的主基調。
行業之憂：投資增速仍在低位，新開工面積增速沖高回落
房地產開發投資增速艱難回升至6.5%，維持相對低位波動
自2013年7月以來，房地產開發投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基數效應以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動下，房地產開發投資額艱難筑底回升，2016年4月增速達到7.2%，為最高。下半年，政策風向轉變，投資增速上升動能不足，又開始波動下滑，截至到11月，全國房地產開發投資額同比名義增長6.5%。
作為拉動經濟增長的重要引擎，今年房地產開發投資對經濟增長貢獻有目共睹，至少在實體經濟增長集體滑坡背景下沒有拖后腿。就其增速而言，持續的相對低位波動，尤其是在商品房銷售面積和金額雙雙創下歷史新高的情況下，房地產開發投資額并未同步大幅回升，銷售-投資傳導機制依然失效，由此來看，行業整體存量過高仍是不爭事實。
新開工增速沖高僅“曇花一現“，短期必面臨供應不足壓力
受此前基數較低影響，2016年新開工面積增速由負轉正，一季度累計同比增速攀升至21.4%的最高點，絕對量也在6月份創下年內高點，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來，增速始終保持在10%以下，新開工面積增速沖高僅“曇花一現”。
從行業發展來看，新開工面積指標并未真正好轉，增速沖高回落至10%甚至全年5%左右也都不無可能，未來市場面臨可售貨值不足，尤其是一線和熱點二線城市市場嚴重供不應求的局面不能有顯著緩解，房價、地價上升的壓力將維持較長時間。
2017年展望
在去庫存取得初步成效后，“抑制資產泡沫、防范金融風險”成為2017年房地產行業政策新基調，未來調控政策仍有加碼可能，房地產業資金定向收緊也箭在弦上，相比2016年如此寬松的政策環境將不復存在。
但總體而言，2016年行業并非“一榮俱榮”，城市分化更甚，除三大經濟圈重點城市和中部四個二線城市市場如火如荼、量價齊升外，行業去庫存的任務依然“道險路艱”。因此，行業各指標強勢反彈的可能性不大，在重點城市調控政策作用下，供應不足、銷售持續下滑，開發投資、新開工增速仍會有探底過程，土地購置量跌價升的格局仍會維持。2017年下半年，隨著市場變化和政策邊際效應遞減，預計銷售、開發投資將會低位企穩。
上半年銷售金額、面積仍繼續下滑，全年銷售將回落至2015年水平
首先，對銷售貢獻最大的一線和熱點二、三線城市都遭受著供應不足和政策調控的“雙面夾擊”，2017年商品房銷售面積的下滑毋庸置疑，預計總成交規模將保持在2015年的水平，約13億平方米左右。就需求端來說，2016年銷售創下歷史新高，存在大量需求提前釋放和過度透支。通過對歷年各線城市商品住宅成交占比走勢來看，一線城市占比一直穩定在4%左右，而三線占比在2016年有明顯下滑，二線占比快速增長，一定程度上表明今年市場火熱存在需求透支跡象。另一方面，熱點城市政策加碼仍在繼續，防止資產泡沫、遏制過度投資成為2017年的政策重心，大量因“資產荒”而來的投資需求必將受到持續沖擊。
其次，商品房銷售金額全年維持在9.5萬億元左右，略低于2016年。目前熱點城市禁止高端項目備案、不批預售證，的確會對2017年商品房成交金額產生抑制，而且本輪量價暴漲也主要是由改善需求、投資需求驅動，資金收緊后成交金額下滑也是在所難免。但囿于市場格局和成交結構不會發生本質改變，需求釋放仍集中在房價較高的一線和核心二線城市，成交金額也不會出現大幅下滑。
受政策影響投資增速仍有探底過程，全年增幅在0-5%之間
盡管房地產開發投資增速在2016年有筑底企穩跡象，但隨著政策新基調的確立、需求端不利因素較多，預計2017年開發投資額仍保持低位，上半年仍有一個探底過程，下半年隨著市場變化或會有企穩回升，全年增幅維持在0-5%區間內。
這樣的判斷主要基于三點：
信貸政策收緊。尤其是針對房地產層面信貸收緊，包括企業融資、貸款等，將會影響開發投資增速；
目前市場現實是，一、二線城市存量房快速去化，市場面臨“一房難求”甚至“無房可賣”的囧境，住宅市場亟需“補庫存”，投資增速“急跌”可能性不大；
從數據本身看，近兩年房地產開發投資額已處低位，基數較低，且月度絕對量波動較小，因此，全年維持低位概率較大。
一、二線市場難拉動新開工量整體增長，2017年將繼續低位
在經歷了持續的低位調整后，2015年新開工增速由負轉正，但增速依舊處在低位。隨著2016年四季度各熱點城市市場調控力度逐漸加大，房企開發進程也會受到一定影響，而大幅上漲的地價，也讓房企有意識地放慢開發進程，以期通過較長周期的房價上漲來化解高價地困局。最重要的是，過去兩年整體土地出讓量持續大幅銳減，2015年同比銳減32%、2016年前11月僅出讓1.9億平方米，再次減少4.3%。
另外，城市市場分化加劇。去庫存雖有成效，但三四線城市仍庫存高企，商辦物業庫存有增無減。房企大量聚集在房價漲幅較大的在一、二線城市，加劇新開工地域分布上的不平衡，但怎奈這類城市數量較少、市場份額不足起到“四兩撥千斤”的功效。三、四線城市依然會新開工不足，而一、二線新開工增長無法帶動整體新開工增長，整體新開工面積會維持低位水平。
不過，考慮到從拿地到開工本身有時間規定，且房企快速銷售后也面臨補庫存的需要，加之數據基數效應，預計整體2017年新開工面積增速仍能維持在10%以下。
土地市場“量跌價升“，集中一、二線熱點城市格局難改
在“去庫存”與“調結構”之下，預計土地購置面積指標并不會出現大幅增長，整體企業土地購置規模較2016年難有提升。從市場發展的角度來看，多數城市尤其是熱點城市均提出了要加大土地供應力度，考慮到今年企業銷售創新高，出于拿地補倉、調整布局的需要，明年熱點城市土地成交爭奪更加激烈，地方迫于壓力必將“雪藏”部分熱門地塊以避免地王叢生，整體成交量大幅增長幾無可能。
成交金額方面，2016年下半年以來的高增長難以持續。“地價”作為本輪調控的核心之一，與房價息息相關，是接下來一段時期內調控的重點對象，除了各城市針對土地出讓設定了熔斷、限價等門檻，對于土地拍賣資金從嚴審查也將抑制土地成交價款不斷攀升?？傮w來看，全年土地成交金額與2016年相持平、繼續小幅上漲概率較大。
文章來源：克而瑞地產研究
