2017年，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的幾大猜想！

今年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可謂精彩紛呈，冰火兩種天！前半程還是寂寂無聞，不溫不火；下半段突然異變突起，大量資本突然涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，吹皺了一池春水，而后，一系列的資本并購與重組，擴張狂奔與撤離令人眼花繚亂。臨近年末，2017年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會有什么大事件發(fā)生，大趨勢顯露，讓我們構(gòu)想一下，2017年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是否如下。

 

猜想一：特色小鎮(zhèn)，幾家歡喜幾家愁

 

如果要評選地產(chǎn)領(lǐng)域的新鮮熱詞的話，2016的特色小鎮(zhèn)和資產(chǎn)證券化入選應(yīng)當(dāng)毫無爭議。關(guān)于特色小鎮(zhèn)，今年出了太多文件和政策，也爆出了很多的標(biāo)桿案例，無論他們是國外還是在中國浙江。然而，如果仔細看這些案例的話，大部分案例都經(jīng)歷了十年以上甚至上百年的發(fā)展，而且很多案例成功的個體原因顯著大于共性原因。因此，特色小鎮(zhèn)這樣一種概念能夠在中國960萬平方公里大躍進的復(fù)制建設(shè)嗎？這個大熱潮的最終結(jié)果也許在明年只是初步顯現(xiàn)，但可以肯定的是，所有參與的人們的心境一定如同現(xiàn)在的房價一樣：兩級分化，冰火兩重天。

 

 

顯然，對哪些選對了地方（這是第一位的），例如大城市群周邊區(qū)域的企業(yè)來說，特色小鎮(zhèn)是一個美差，而對于那些遠離熱點區(qū)域的特色小鎮(zhèn)，如果不能建立恰當(dāng)?shù)耐顿Y模型，控制自有資金投入，撬動低成本長周期資金，大部分小鎮(zhèn)的開發(fā)者將陷入新的去庫存圈套而萬劫不復(fù)。這并不是危言聳聽！如果把想象力再往后擴展，數(shù)年后，我們或許將會看到在中西部欠發(fā)達地區(qū)大片興起的“特色鬼鎮(zhèn)”，精美的規(guī)劃，爛尾的建筑和人煙稀少的街區(qū)。是不是覺得這幕似曾相似？沒錯，筆者認(rèn)為，激進的特色小鎮(zhèn)建設(shè)完全有可能演變成新一輪房產(chǎn)大躍進而導(dǎo)致的“鬼城”現(xiàn)象再度出現(xiàn)！看到這分裂的情景，最好的經(jīng)濟學(xué)家和社會學(xué)家恐怕都算不清特色小鎮(zhèn)這筆賬，一切或許只能留待后人評說。

 

猜想二：金融系地產(chǎn)占據(jù)地產(chǎn)500強半壁江山

 

這個狂想似乎有點聳人聽聞，畢竟，在中國這樣大的市場和房地產(chǎn)所有的區(qū)域性特點，在未來，存在500家地產(chǎn)開發(fā)商還是毫無困難的。然而，我們需要注意到的是，在政策與市場的雙重壓迫與圍堵下，傳統(tǒng)意義的開發(fā)商數(shù)量正在大幅減少，大量的中小企業(yè)正狂奔在告別這一市場的路上，盡管排名靠前的巨頭們依舊可以通過提高蛋糕份額，甚至是巨頭與巨頭合并同類項來保持繼續(xù)成長。2016年，已經(jīng)出現(xiàn)了大量的地產(chǎn)并購案，2017年，地產(chǎn)的并購將繼續(xù)進行，單一項目的并購頻繁，整個企業(yè)的打包并購也會變得主流，規(guī)模企業(yè)的特色會變得越來越細微，而小企業(yè)的唯一生存之道是變得越來越有特色。

 

 

要想躋身并成功的維持地產(chǎn)排名榜的前列，打通金融的任督二脈成為必須的條件。在收益率不斷下行的情況下，改善財務(wù)報表的關(guān)鍵是找到低成本的資金以確保企業(yè)的正杠桿，為此與金融機構(gòu)的聯(lián)姻會變得更為普遍，因此，我們將繼續(xù)看到險資舉牌、四大資產(chǎn)管理公司的身影也會更加活躍，一部分地產(chǎn)企業(yè)將會走向金控，而更多的金控將繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。預(yù)見到這一趨勢，臣通選址與正大軟件攜手推出了產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融平臺，旨在為產(chǎn)業(yè)園區(qū)解決自身的融資難題以及園區(qū)企業(yè)的置業(yè)融資難題。

 

猜想三：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化高潮迭起

 

2016年是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的元年，2017年高潮將繼續(xù)來臨。地產(chǎn)進入存量運營時代，行業(yè)的發(fā)展會使運營良好的不動產(chǎn)資產(chǎn)更多的浮出水面，成為良好的底層資產(chǎn)；而隨著以證券化為重要方向的國企改革的深入，大量因其絕佳的地理位置而令人垂涎的國資資產(chǎn)將出現(xiàn)在市場上，成為資產(chǎn)市場上被吹捧的明星。各種類REITs、準(zhǔn)REITs，AMBs（無論是RMBs還是CMBs）都將不斷登臺，吸引人們的眼球。

 

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為何急需資產(chǎn)證券化？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式經(jīng)歷了一些變化：初期是以物流倉儲和標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)的工業(yè)園區(qū)，中期涵蓋了商業(yè)和辦公的功能，進一步升級到綜合體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在多元化，涉及的物業(yè)類型更多元化，周期也更長，在這種情況下，仍是以銷售為主，但自持比例在不斷提高，不管出于主動還是被動。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對資金的需求就更大了，以至于在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的今天，融資能力和運營能力成為關(guān)鍵，但在這種情況下，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道卻非常單一：主要還是銀行貸款或銷售物業(yè)。為什么不選其它融資渠道，因為平臺少、耗時長、成本高。

 

在資產(chǎn)證券化風(fēng)起云涌的背后，能夠創(chuàng)造證券化所必須的“未來可預(yù)見的穩(wěn)定現(xiàn)金流”的資管團隊、運營團隊會成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一支冉冉升起的新軍。

 

猜想四：發(fā)燒的旅游，發(fā)亮的旅游產(chǎn)地

 

整個一年，旅游都熱得發(fā)紫，各地陸續(xù)出臺全域旅游等政策，中央電視臺的大把黃金時間廣告被各地政府的旅游推廣廣告所占據(jù)，各類旅投公司紛紛設(shè)立并跑馬圈地。在制造業(yè)不振，地產(chǎn)分化的大勢下，旅游因為能夠帶動交運、酒店、餐飲、零售、文娛、地產(chǎn)等多個產(chǎn)業(yè)而備受各級政府青睞，成為拉動地方經(jīng)濟的重要抓手。

 

 

毫無疑問，中國旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度是驚人的，這也帶動了大量旅游城市如三亞、大理、麗江、張家界等的跨越式發(fā)展。但是旅游業(yè)是典型的投資大、開發(fā)周期長的長線產(chǎn)業(yè)。在新的旅游開發(fā)中，由于易于開發(fā)且高資源稟賦的項目已經(jīng)大部分被開發(fā)，新的旅游資源開發(fā)難度在不斷加大，投資回報這本帳往往并不好算，很多企業(yè)自然選擇了開發(fā)旅游地產(chǎn)作為平衡資金甚至是盈利的重要手段。前面所述的特色小鎮(zhèn)中的旅游小鎮(zhèn)的大量出現(xiàn)更是加大了旅游地產(chǎn)的供應(yīng)。在需求端，投資人的跟進熱情明顯滯后于供應(yīng)端，人們的投資更傾向于一二線城市的地產(chǎn)物業(yè)，在一漲一跌之間，旅游地產(chǎn)涼風(fēng)勁吹是主旋律，可以預(yù)見，在三四線城市住宅、非一線城市商業(yè)之后新的去庫存品類——旅游地產(chǎn)正在醞釀之中。

 

文章來源：橙園區(qū)