廣州萬科首個集中式商業項目——江燕路萬科里將在圣誕之際迎來開業一周年。
江燕路萬科里地處廣州地鐵2號線與11號線（建設中）交匯的江泰路站上蓋，項目總建筑面積約7.8萬平方米，產品構成為公寓+社區商業，其中商業經營面積約5萬平方米。包括優衣庫、MUJI、百佳超市、探魚、純再餐廳等眾多知名品牌進駐，江燕路萬科里于2015年12月25日開業，為海珠區打造了以萬科教育為特色，集購物、餐飲、休閑社交、配套服務為一體的歡樂空間。開業率近99%，首日客流直逼20萬，三天營業額破600萬，標志著廣州萬科商業正式啟航。定位為社區商業的江燕路萬科里，經過一年的成長，逐步兌現廣州萬科轉型城市配套服務商的承諾，同時亮出日均客流5萬，銷售額80萬的成績單。
縱觀江燕路萬科里周邊的商業布局，不乏體量大主題定位突出的購物中心。西有區域級一站式購物中心樂峰廣場，北有“韓國城”主題的富力海珠城，東有16年年底開業的合生廣場，可謂三足鼎立。激烈的商業較量背后是城市居民逐漸升級、越發成熟的消費需求。“麻雀雖小，五臟俱全”的萬科里，通過差異化定位與運營調整，正逐步找到一些屬于社區商業的經營邏輯。
江燕路·萬科里定位為鄰里型社區商業
江燕路·萬科里位于海珠區江燕路與江泰路的交界處，與燕匯廣場隔路相望。作為首個萬科里的標志性產品，江燕路·萬科里定位為瞄準周邊1.5公里高頻次消費的鄰里中心，該項目根據地塊條件、商圈成熟度和競爭對手的情況，靈活規劃了物業風格、業態規劃和品牌組合，有著不俗的表現。
江燕路·萬科里是廣州地鐵2號線與11號線交匯的江泰路站上蓋物業，位于江燕路與江南大道兩條城市主干道之間，項目總建筑面積約7.8萬平方米，由公寓和購物中心組成。
作為“小而美”的鄰里中心，江燕路·萬科里的商業面積約5萬平方米，有負二層至四層共六個樓層，由東區和西區兩棟物業組成，物業之間自動扶梯、連廊相連。
江燕路·萬科里有著典型的開放式街區組合，呈現通透的視覺感官效果；負一層規劃了下沉式休閑廣場，進一步擴大了顧客的活動格局；負二層設置了直通地鐵出入口，便捷快捷。
憑借項目的獨有優勢，江燕路·萬科里項目全力打造成一個匯聚歡樂的第三空間，成為提供各種關聯服務、陪伴社區用戶成長的自在空間。
江燕路·萬科里突出超市、餐飲、服務配套三大業態
社區商業的基本特性是重視社區居民的情感互動，通過體驗性、細節性服務拉近鄰里關系，陪伴人的成長，因此，相比于大商業，社區商業更加重視回歸商業的本質，更加熟悉用戶的消費習慣，社區商業比大商業更有優勢。
作為一個強互動、高頻次的鄰里型社區商業，江燕路·萬科里在業態規劃上尤其體現了這一點。江燕路·萬科里牢牢把握零售、餐飲和服務配套三類業態，囊括了超市、餐飲、服飾鞋包、兒童、精品、家品、生活服務七個細分業態，且重點突出超市、餐飲和服務配套，對居民的生活需求、關聯性服務做到全面。
超市方面，江燕路·萬科里選擇百佳超市作為主力店，位于商場負2層，與地鐵口連通，面積約3000平方米。超市為每個家庭供應不可或缺的剛性生活必需品之外，也能引導客流向上滲透，將客流往高樓引導，是客流主要的拉動力之一，是最聚人氣的商家。
餐飲方面，江燕路·萬科里選擇與幾大熱門餐飲品牌合作，包括特色餐飲與休閑餐飲。特色餐飲主要位于三層與四層，包括云南地方特色的餐廳品牌云朵山歌食府、匯聚韓國美食與火鍋的熹尚主題餐廳、精品粵菜館純再餐廳。休閑餐飲主要位于一層與二層，包括最文藝的烤魚品牌探魚、榴蓮比薩樂凱撒等。必勝客、探魚、樂凱撒都有很好的位置，貢獻較好的收益又聚集人氣，有較強的吸引力拉動作用，維持購物中心顧客的長期停留時間，成為制造更多消費的保證。
服務配套方面，萬科里引進了大量的服務配套品牌，包括眼鏡店、美甲店、手機售后服務店、兒童教育、琴行，在提供生活細節服務的同時，也拉進了與顧客的情感交流。
項目微整形，品牌升級，交互式活動，萬科里為社區而生
舍棄傳統盒子狀設計，江燕路·萬科里以開放式商業街區領起其整體布局，打破傳統購物中心封閉內收的觀念，帶來更多開放的、積極的社交空間。項目地處江南大道與江燕路交界，通過開放街區連通兩條主干道，讓兩端人流交通匯聚，與周邊社區交融共生。為提升開放式街區在不良天氣的通達性，以及項目整體“顏值”，江燕路萬科里于今年8月進行了為期2個月的連廊“微整形”改造工程，為戶外扶手電梯搭建遮風擋雨的戶外雨棚，并于9月底竣工，重裝亮相。
經過一年的運營，江燕路萬科里采取“專注社區家庭體驗”的品牌升級策略，一步步調整場內品牌，引進差異化品類，特別是有一定市場口碑的人氣品牌，增強項目可逛性，提高客流轉化率。今年以來，萬科里新引進餐飲品牌俏西關、探蟹肉蟹煲、日式料理鶴一拉面，也引進盛世長運Sanse等時尚潮牌，滿足社區居民的高頻消費需求。
豐富而精準的企劃活動成為江燕路萬科里的人氣擔當。面對越來越挑剔的消費者，企劃活動的目的已不僅是簡單的帶來人流，關鍵還在于培育到場習慣和消費粘性，還有流量轉化。江燕路萬科里以社區居民的社交需求及情感維系為出發點，打造交互式社區活動，如十一期間舉辦的“遇見秋日”音樂節，活動向消費者免費開放的同時為社區居民提供展現自我的舞臺，社區居民是觀眾，也是表演者，甚至可通過后續反饋，參與至企劃活動策劃當中；通過與街道、居委、福利中心等社區機構進行合作，深入社區，面對面推介，了解民意，并通過優惠路徑設置，完成客流轉化。
萬科商業在路上，輕“流量”重“粘性”
據萬科廣深區域相關負責人指出，社區商業要突圍，關鍵要滿足周邊1公里范圍內居民的核心需求，而社區商業的消費者里粘度最高的是老人和小孩，如何維系此類人群的消費粘性成為考驗萬科社區商業的一個重要課題。傳統購物中心看重流量所帶來的“過客式消費”，這種消費形式的特點是快速購買，但是受電商沖擊，這類消費者所占的比例將越來越小。社區商業更重視消費者粘性，也就是返場率。通過高頻剛需的業態設置，社交體驗空間的打造，社區活動會員關系維護等手段，培育消費粘性，讓消費者離不開社區生活最后一公里。
隨著二孩政策的放開和消費升級，兒童消費規模以及消費模式也發生了極大的變化，兒童業態成為消費粘性培育的重要舉措。萬科里的業態設置中，兒童業態占比較大，引入萬科雙自營教育品牌：梅沙社區營地、八爪魚科技樂園，以及悠游堂、Kidsland、Balabala等國內外優秀兒童教育、游樂、零售品牌。值得一提的是，江燕路萬科里引入由萬科教育業務自主創建及經營的TA有社、創物社，兩個特色商戶不僅作為主力店，更是江燕路萬科里的會員體驗中心，承辦萬科里大部分會員活動。TA有社為以特色課程、圈層活動為核心，帶來高黏度客戶，加載精品零售模塊；創物社則可以形容為一個“老公寄存處”，提供木工、陶瓷等充滿男性氣息的手作體驗。通過對全家庭成員進行針對性的業態設置，完成社群消費粘性培育，形成家庭生態消費閉環。
據了解，作為廣州首家科技主題兒童樂園，八爪魚科技樂園包含人工智能、虛擬現實、動力世界、媒體實驗室、水上樂園、模擬商場、建造工廠七大板塊，共二十多個探索性娛樂項目，萬科從法國購買并開發了4臺NAO機器人，成為為0～16歲孩子量身訂做的自發式學習探索場所，旨在通過開放式探索學習，啟發孩子的智慧，培養孩子的健全品格。
萬科希望，自主開發的教育業態能與購物中心的其他商業業態相融合，以此突破傳統購物中心的同質化經營思路，把握新一代消費趨勢的變化，保持萬科里的粘性和活力。
據悉，江燕路萬科里的運營經驗將升級至2.0版本的萬科里，廣州萬科將在未來重點打造進階版的社區商業，包括尚城萬科里、金沙洲萬科里、文沖萬科里等10個項目蓄勢待發，同步籌開天河萬科廣場、南站萬科廣場等較大體量的萬科廣場產品線項目。12月23日，江燕路萬科里周年慶典的活動現場，將舉行廣州萬科戰略商戶簽約儀式。屆時，包括麥當勞、漢堡王、遇見小面、凱撒旅游、中影星光國際影城、華夏太古國際影城等數十人氣品牌將齊聚江燕路萬科里，與廣州萬科商業一同攜手前行。
文章來源：飆馬商業地產綜合
